Как накопить на квартиру

Как накопить на квартиру

Автор: Игорь Иванов
Моему другу Антону надоело переезжать с одного съёмного жилья на другое, поэтому он всерьёз задумался о покупке собственной квартиры.
Трёх свободных миллионов у Антона не было, так что купить квартиру сразу он не мог. Пришлось думать, как максимально быстро на неё накопить. Давайте вместе с ним рассмотрим возможные варианты.
1. Взять ипотеку
Самый очевидный ответ на вопрос, где найти деньги на квартиру — взять их в долг у банка. Ипотеку можно оформить на долгий срок, а значит, ежемесячные отчисления не будут слишком обременительными. Смотрим, во сколько может обойтись ипотека.

Берём среднюю ипотечную ставку в России за 2019 год — 9,6%. Для расчёта используем любой ипотечный калькулятор. Срок кредита устанавливаем на 20 лет, чтобы ежемесячный платёж не превышал 30% от доходов Антона и совпадал с текущей стоимостью аренды. Получаем:
К 2040 году Антон кроме 2,7 млн ₽ долга выплатит банку 3,4 млн ₽ в виде процентов по кредиту. Выглядит страшно. Но на это можно посмотреть с другой стороны — всё это время он будет жить в своей квартире и перестанет платить за аренду. За 20 лет он не заплатит арендодателям 6 млн ₽. Это почти в 2 раза больше, чем выплаченные проценты.

Ну а главный плюс в том, что благодаря ипотеке он заедет в новую квартиру практически сразу и сможет спокойно жить. Конечно, до тех пор, пока исправно выплачивает банку долг. И здесь кроется большой и страшный недостаток долгосрочного займа — потенциальная невозможность платить по кредиту.

Все 20 лет его квартира будет находится в залоге у банка. Если вдруг через 10 лет Антон по каким-то причинам перестанет платить долг, то банк продаст квартиру, а ему вернёт разницу между стоимостью продажи и оставшимся долгом. А теперь главное разочарование: при аннуитетном типе платежей сначала вы выплачиваете, в основном, проценты и только потом тело долга (посмотрите на график выше). Таким образом, за 10 лет Антон из 2,7 млн ₽ долга выплатит лишь 750 000 ₽ или 28%. Если предположить, что банк продаст квартиру за 2,8 млн ₽, Антону вернутся лишь 850 000 ₽ из уже выплаченных им по ипотеке 3 млн ₽.

Кроме этого, ему придётся оплатить ещё ряд дополнительных услуг при оформлении сделки. Среди основных:
  • страховка;
  • регистрация сделки;
  • оценка недвижимости, которая приобретается на вторичном рынке.
2. Копить «под подушкой»
Из-за большого размера суммы идея обычного накопления кажется неосуществимой. Давайте посчитаем, так ли это. Из 55 000 ₽, которые остаются у Антона после оплаты аренды, он мог бы откладывать 10 000 ₽ без ущерба для своей жизни.

Математика простая: чтобы накопить недостающие 2,7 млн ₽ нужно 270 месяцев или 22, 5 года. Да, это ещё дольше, чем выплачивать ипотеку. Прибавьте к этому инфляцию, которая будет «сжигать» сбережения год от года. Недвижимость менее подвержена инфляции, из-за этого вполне возможно, что через 20 лет аналогичная квартира будет стоить уже не три, а четыре миллиона.

Минусы очевидны, но есть и плюс: всё это время Антон не будет привязан к конкретному месту. Он всегда сможет переехать в другой город или устроиться в другую компанию, например, за границей. Это сделает его окончательный выбор квартиры более осознанным и даст больше возможностей для роста доходов и ускорения накоплений.

Но давайте «по чесноку»: 22 года — это всё равно огромный срок. Антон согласился с этим, и мы начали думать, как можно сократить это время. А способ один — заставить деньги работать на вас. Антон решил инвестировать деньги в финансовые инструменты и получать с них доход.
3. Складывать на депозит
Если мы хотим открывать депозит в банке, то нужно сразу держать в уме, что большой доходности здесь не будет. Прибыль от вкладов на 2019 год составляет в среднем 6%. Низкая процентная ставка по депозитам связана со снижением ключевой ставки, т.е. процента, под который ЦБ выдаёт кредиты коммерческим кредитным организациям.

Берём накопленные 300 000 ₽ как первоначальный взнос на депозит. Кладём в банк под 6% годовых с возможностью ежемесячного пополнения нашими несчастными 10 000 ₽. С помощью калькулятора доходности вклада определяем, что для накопления на счёте 3 млн понадобится примерно 15 лет, что на 7,5 лет меньше предыдущего срока.
Проценты мы снимаем каждый месяц и тоже откладываем на квартиру. Размер начисленных за всё время действия вклада процентов составит 1 млн ₽, а на вкладе будет лежать 2 млн ₽. Но что будет, если проценты не снимать, а добавлять их к общей сумме вклада? Такой способ называется капитализацией процентов, а его доходность рассчитывается по формуле сложного процента. Здесь остановимся подробнее.
Капитализация процентов и сложный процент

Капитализация процентов — это повторное вложение денег, при котором уже полученный процентный доход прибавляется к первоначальному депозиту, и вся сумма используется для последующего получения доходности.

Процент прибыли, который появляется от капитализации, называется сложным. Особенность такого процента в том, что он начисляется на первоначальный вклад и прибыль вместе.

Одна такая простая функция сокращает срок накопления на депозите с 15 до 13,5 лет или 162 месяцев.
Стоит помнить, что вклады в банках застрахованы только до суммы 1,4 млн ₽. Если мы планируем накопить на депозите 3 млн, имеет смысл открыть вклады сразу в двух или трёх банках и делить пополнения поровну. Это обезопасит наши вложения и снизит риски.
4. Инвестирование
Реальность такова, что банковский депозит — это инструмент для сохранения сбережений, а не для их преумножения. Самый очевидный способ ещё больше сократить срок накопления — это увеличить процент годовой доходности.

В наших статьях про инвестиции мы уже разбирали, что нужно знать новичкам, и какие инвестиционные инструменты бывают. А также рассказывали про способ зарабатывать до 20% годовых на ИИС без рисков для сбережений. Возьмём для наших расчётов достижимую доходность консервативной инвестиционной стратегии — 15% годовых и 300 000 ₽ первоначальных вложений. Не будем забывать и про сложный процент (реинвестирование дохода), здесь он нам тоже пригодится. Посчитать нам поможет любой калькулятор сложного процента.

Нужные нам 3 млн ₽ мы получим уже через 100 месяцев или 8 с небольшим лет. Это почти в 3 раза быстрее, чем наши первоначальные 22,5 года. Уже неплохо.
Сила сложного процента

Думаю, заметно, что график со сложным процентом немного искривляется и устремляется вверх. Это связано с тем, что каждая последующая доходность обеспечивается всеми предыдущими доходностями, вместе взятыми.

Сложный процент — самый мощный помощник долгосрочных инвесторов.

Давайте для интереса представим, что Антон через 8 лет передумает покупать квартиру и продолжит инвестировать в финансовые инструменты под 15% годовых с капитализацией процентов. За 20 «ипотечных» лет его состояние будет оцениваться в 20,8 млн ₽, а график доходности будет всё вертикальнее и вертикальнее. Скорее всего, к этому времени Антон уже поймёт, что покупка квартиры — не самое выгодное для него вложение.


Выводы
  1. Ипотека — это хороший вариант, если квартира необходима как можно быстрее. Придётся значительно переплатить банку, но зато сэкономите на аренде.

  2. Копить деньги «под подушкой» — самый провальный путь.

  3. Банковский депозит в среднем помогает накопить нужную сумму быстрее выплаты ипотечного займа. Но при условии, что вам хватит дисциплины откладывать на длинной дистанции.

  4. Инвестирование в финансовые инструменты с капитализацией дохода — наиболее рискованный, но в то же время самый выгодный способ. Но возможно, через какое-то время вы можете вдруг осознать, что покупка квартиры — не самое лучшее вложение денег.
Какой способ приобретения квартиры следует выбрать вам, зависит от конкретной ситуации. Антон, например, решил не связываться с ипотекой. Сейчас он всё ещё живёт на съёмной квартире, но активно копит деньги на собственную и пытается разобраться со сложностями инвестирования.
~