Ипотеке – четверть века

В 2022 году ипотека в России отпраздновала свое 25-летие. На протяжении этого времени рынок ипотеки формировался, развивался, преодолевал различные преграды и при этом сохранял положительную динамику.

16 января 2023

Анна Дубровская

Древнее, чем кажется

Интересно, что ипотека приходила в Россию не один раз, но только ближе к 2000-м годам смогла получить в стране официальный статус и широкое распространение.

По разным данным, возраст ипотеки в нашей стране составляет уже около 270 лет. Первые упоминания о прародителе этого продукта относятся к 1754 году – именно тогда граф Петр Шувалов инициировал появление так называемых дворянских банков. Одной из их функций являлось предоставление кредитов под невысокие проценты для дворян-землевладельцев. Такой кредит можно было получить под залог своей недвижимости, в данном случае имения и идущих с ним крепостных крестьян. В 1859 году император Александр II временно прекратил эту практику.

Впоследствии ипотечные кредиты в том или ином виде еще появлялись в России. Но современное видение ипотеки возникло только в конце XX века, когда 24 июня 1997 года Государственной думой РФ был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Потребовалось еще около года, чтобы он был одобрен Советом Федерации. 1997 год запомнился также созданием 5 сентября «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), которое позже было переименовано в ДОМ.РФ. Учитывая две эти важные даты, официальным годом рождения ипотеки в нашей стране многие считают именно 1997 год.

В течение первого года было выдано 150 ипотечных сертификатов. В таком виде и преимущественно в валюте можно было получить самые первые жилищные ипотечные кредиты. Ставка по ним составляла 10%.

Наиболее активное развитие отечественного ипотечного рынка пришлось на 2005 год. Это связано с целым рядом причин, среди которых выделяют две основные – принятие в конце 2004 года Жилищного кодекса и снижение ставок по ипотечным кредитам до 14% годовых. На тот момент жители России брали уже преимущественно рублевые кредиты.

Кстати, федеральный закон «О потребительском кредите (займе)», который также регулирует ипотечный рынок, будет принят значительно позже – только в 2013 году.

На одном из публичных выступлений председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина вспомнила, как зарождалась ипотека в нашей стране: в самом начале обсуждения ее механизма многие считали, что этот продукт в России не приживется. В качестве одной из причин называлось зарубежное происхождение – «не наш инструмент». Однако по итогу такой вид кредитования стал очень востребованным, отметила Набиуллина во время выступления на пресс-конференции по итогам заседания Совета директоров ЦБ РФ 16 сентября 2022 года.

Как рос рынок

Методика подсчета объема ипотечного кредитования за прошедшие годы не раз менялась, в связи с чем было бы не совсем верно сравнивать показатели 1997 года с показателями 2022 года. Однако официальная статистика ЦБ РФ позволяет нам сделать это за последние четыре года.

362 кредитные организации являются участниками рынка жилищного и ипотечного жилищного кредитования в России*

*на 01.10.2022

Количество предоставленных кредитов, единиц

2019 год – 1.155.373
2020 год – 1.725.542
2021 год – 1.927.695
2022 год** – 1.087.281

Объем предоставленных кредитов за месяц, млн руб.

2019 год – 2.565.261
2020 год – 4.254.040
2021 год – 5.614.747
2022 год** – 3.842.313

**первые девять месяцев года

Источник – Банк России

В целом только с января по сентябрь 2022 года совокупный ипотечный портфель в России с учетом приобретенных прав требований вырос на 10,8% – до 13,3 трлн рублей. В прошлом году за аналогичный период прирост был вдвое больше (20,7%). Всего же за восемь месяцев 2022 года было предоставлено 2,7 трлн рублей новых ипотечных кредитов. Это на четверть меньше, чем в 2021 году за то же время. Однако объем выдачи ипотеки растет в текущем году с каждым месяцем.

В связи со сложившимися тенденциями Банк России и участники финансового рынка ожидают дальнейшего замедления выдачи ипотеки. Регулятор связывает это «со снижением спроса на жилую недвижимость из-за общей неопределенности и более осторожным подходом населения к инвестированию средств, а банков – к отбору заемщиков». Впрочем, замедление не равно падению. В условиях кризиса роста ипотечного рынка действительно ждать не приходится, но его замедление – это уже положительный тренд по сравнению с другими возможными сценариями развития ситуации.

Банки-кредиторы осознают сложившиеся тренды и ищут выход из них своими способами. Например, в августе 2022 года средний срок ипотечного кредитования на рынке первичного жилья в Московском регионе впервые превысил 25 лет, подсчитал ЦИАН. В расчетах учитывались данные из выписок Росреестра по сделкам с квартирами и апартаментами.

В так называемой Старой Москве средний срок обременения ниже (300 месяцев), а в Подмосковье – выше (312 месяцев). Новая Москва находится посередине (310 месяцев). В среднем по сравнению с августом 2019 года этот показатель вырос на 100 месяцев.

Заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин на заседании президиума Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ 1 декабря 2022 года:

«Мы ожидаем новый рекорд по жилищному строительству – по оперативным данным регионов, на конец ноября введено порядка 92 млн кв. м, что соответствует итогам всего прошлого года. В сфере жилищного строительства стоит задача обеспечить доступность жилья не менее чем для двух третей граждан и для этого построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году».

На что хотят копить жители России?

Топ-3 причины начать копить деньги

На покупку недвижимости – 22% опрошенных в 2012 году и 30% в 2022 году
На отдых или лечение – 24% в 2012 году и 29% в 2022 году
На ремонт квартиры или дома – 20% в 2012 году и 20% в 2022 году

Источник: ВЦИОМ

Непростой продукт

Регулятор крайне внимательно относится к ипотечному рынку, не допуская даже предпосылок для ипотечных кризисов (так называемых ипотечных пузырей), с которыми столкнулись многие страны. Для этого у него есть специальный инструментарий, его он может использовать по отношению к банкам для предупреждения кризисных явлений. Макропруденциальные меры помогают ЦБ РФ ограничивать выдачу банками ипотеки уже сильно закредитованным гражданам, которые имеют проблему с обслуживанием своего долга.

Регулятор начеку не просто так. Согласно анализу тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй, всего за один год долговая нагрузка ипотечных заемщиков в России значительно выросла. Не помешали ни пандемия коронавируса, ни очередной виток финансового кризиса.

Средний уровень долга новых ипотечных заемщиков в II квартале 2022 года, по данным ЦБ РФ, достиг отметки в 3,3 млн рублей на каждого созаемщика. Для сравнения: в III квартале 2021 года этот показатель был на уровне 2,4 млн рублей, а в IV квартале 2019 года – 1,8 млн рублей. Аналитики связывают динамику с ростом цен на жилье и завышением цены квадратного метра по льготным программам от застройщиков.

«К моменту получения ипотечного кредита в II квартале 2022 года заемщики имели в среднем 0,6 иного кредита», – говорится в аналитическом отчете Банка России о ситуации на рынке розничного кредитования в России. При этом среднее количество кредитов на одного заемщика выросло с IV квартала 2019 года по II квартал 2022 года с 1,47 до 1,62 штуки.

Источник: Банк России, данные бюро кредитных историй

«Приток заемщиков с более высоким уровнем долга обеспечивает постепенный рост кредитной нагрузки по розничному портфелю в целом, – говорится в аналитическом отчете ЦБ РФ. – Среднее количество действующих кредитов у всех ипотечных заемщиков по состоянию на 1 июля 2022 года достигло 1,77 штуки, а средняя совокупная задолженность на каждого созаемщика по всем кредитам – 1,6 млн рублей, что соответственно на 4,6 и 7,9% выше значений на начало июля 2021 года».

Откуда не ждали

По данным ЦБ РФ, выдачи ипотечных кредитов заметно снизились в мае – июне текущего года, но осенью достигли среднемесячных значений второго полугодия прошлого года. Однако изменения в их структуре говорят регулятору об ограниченной покупательской способности заемщиков и смягчении стандартов кредитования банками. К таким изменениям он относит рост доли кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки.

«На этом фоне набирают популярность «дешевые» программы льготной ипотеки с «субсидией» от застройщика», – предупреждают в Банке России.

К слову, это одна из основных тем, волнующих сейчас регулятора на ипотечном рынке. Дело в том, что некоторые маркетинговые акции от застройщиков способны ввести потребителей в заблуждение.

Такие акции получили широкое распространение в II квартале 2022 года. В рамках самой акции заявляются ипотечные ставки намного ниже рыночных.

«Данный продукт, как правило, используется в связке с государственными программами ипотечного кредитования, по которым первоначальный взнос не может составлять менее 15%. В связи с этим на первичном рынке ипотеки (договор долевого участия – ДДУ) существенно увеличилась доля кредитов с LTV в интервале 80–90% – с 38 до 58%. При этом на вторичном рынке в связи с возросшим уровнем кредитных рисков банки ужесточили требования к размеру первоначального взноса, и доля кредитов с LTV в интервале 80–90% снизилась с 32 до 24%», – подсчитали аналитики ЦБ РФ.

LTV представляет из себя отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Этот показатель применяется банками при расчете суммы возможного займа.

Банк России видит риски в ипотечных программах с субсидией от застройщика не только для самих заемщиков и банков-кредиторов, но и для всей финансовой системы в целом. Дело в том, что такие программы предлагают кредит «по экстремально низким ставкам» – вплоть до 0,01% годовых. В связи с этим регулятор даже рассматривает применение дополнительных мер регулирования таких ипотечных программ и вынес эту проблему на общественное обсуждение.

Real estate, keychain with house symbol. Calculator with finance blank.
Shutterstock/FOTODOM

Рассматривается возможность введения по такого рода кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка заявлена ниже рыночного уровня. В ближайшее время регулятор установит первую надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве с первоначальным взносом не выше 10%.

ЦБ РФ пришел к выводу, что экстремально низкие ставки по программам так называемой «льготной ипотеки от застройщика» достигаются за счет одного из трех нюансов:

– завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20–30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

– реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

– использования субсидируемой ставки от государства (такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами).

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости, – говорится в докладе ЦБ РФ. – Если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности».

Одновременно сами банки-кредиторы при такой схеме могут недооценивать процентные риски, ожидая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку. Но экстремально низкие ставки не способствуют этому – заемщику просто невыгодно досрочно закрывать кредит при таких условиях. Растет даже нагрузка для госбюджета, так как он вынужден субсидировать такую «льготную ипотеку от застройщика» в течение более длительного срока, в том числе в периоды возможного повышения ставок.

При этом следует помнить, что официально льготные программы ипотечного кредитования существуют только в рамках господдержки граждан.

Заемщики перестали переплачивать по ипотеке

С 3 июля 2022 года переплата по новым ипотечным кредитам ограниченна – полная стоимость кредита (ПСК) по ипотечным договорам теперь не может превышать среднерыночную более чем на 30%. Соответствующие поправки были внесены в федеральный закон «О потребительском кредите (займе)».

Таким образом, нормы по защите прав заемщиков, доказавшие свою эффективность в необеспеченном потребительском кредитовании, теперь перенесены и на ипотеку.

«Ограничение ПСК позволяет сбалансировать интересы кредитора и заемщика и защитить человека от чрезмерной долговой нагрузки. Сейчас для финансового рынка важнее сохранить платежеспособность клиентов, а не компенсировать за их счет свои издержки», – отмечает Михаил Мамута, руководитель Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России.

Госпрограммы в топе

К слову, государственные программы поддержки ипотечных заемщиков остаются популярны уже несколько лет подряд. По различным данным, в среднем каждый второй ипотечный кредит выдается с господдержкой. В одном из своих последних аналитических документов Банк России отмечает, что в августе 2022 года доля госпрограмм в общем объеме ипотеки составила 47%, а пик текущего года пришелся на апрель – тогда доля была на уровне 68%.

Всего по итогам 2022 года эксперты прогнозируют выдачу свыше 1,2 млн ипотечных кредитов на общую сумму в пределах 4,8–5,2 трлн рублей. Из них 475 тыс. кредитов на 2,2–2,6 трлн рублей (40% и 45–50% соответственно) будут приходиться на льготные ипотечные программы, а остальные – на рыночные. Такие данные приводит ДОМ.РФ. Его аналитики указывают, что в случае дальнейшего снижения ключевой ставки и рыночных ставок по ипотеке выдача может превысить прогнозируемые показатели.

Впрочем, рынок может скорректировать последнее заявление президента России Владимира Путина. В середине декабря 2022 года он Впрочем, рынок может скорректировать последнее заявление президента России Владимира Путина. В середине декабря 2022 года он продлил крайне популярную программу льготного ипотечного кредитования для новостроек, хотя ранее Министерство финансов рассматривало вопрос о ее закрытии. Теперь программа будет действовать до 1 июля 2024 года, а ставка по ней составит 8% вместо 7% годовых. Льготная ипотека на новостройки считается одним из ключевых механизмов поддержки спроса на жилье в России. С момента ее запуска в 2020 году было выдано 898,4 тыс. кредитов почти на 3 трлн рублей.

Ранее на аналогичный срок была продлена «Семейная ипотека» по ставке до 6% годовых. Теперь ее могут открыть в том числе семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Ожидается, что только по итогам 2023 года такие кредиты оформят свыше 150 тыс. семей на общую сумму более 1 трлн рублей. К концу сентября текущего года участниками программы уже стали около 400 тыс. семей, взявших кредиты более чем на 1,4 трлн рублей.

Помимо этого, в декабре Владимир Путин предложил запустить льготную ипотеку под 2% годовых для строительства нового жилья в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях.

Все эти меры могут кратно увеличить количество выдач ипотечных кредитов и объем этого вида кредитования как для физлиц, так и для бизнеса.