Чем апартаменты отличаются от квартиры?
Апартаменты — нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличается от квартиры. В ней есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел и место для кухни.
У апартаментов есть два основных плюса. Прежде всего, цены на них зачастую ниже, чем на квартиры. Вместе с тем доступна свободная планировка пространства. Например, вы можете расположить санузлы, где удобно, а также убрать или поставить перегородки без бумажной волокиты.
Какие есть подводные камни?
— Требования к жилью
Девелоперу не нужно соблюдать множество формальностей при возведении апартаментов. Именно это упрощает процесс согласования и получения разрешения на строительство, а также существенно снижает себестоимость такой недвижимости.
В частности, застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью по теплоизоляции, инсоляции (попаданию солнечных лучей в помещение) или удаленности от промобъектов. Кроме того, он не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. Стоит также учитывать, что апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
При покупке апартаментов для жилья вам следует выбирать дома, в которых продаются также и квартиры. Иначе вашими соседями могут стать офисы, магазины или даже ночной клуб. Стоит помнить, что на нежилые помещения не распространяется закон о тишине.
— Постоянная регистрация
Постоянная регистрация в апартаментах не допускается. Это связано с тем, что помещение относится к коммерческой недвижимости, а значит, входит в состав нежилого фонда. Однако временная регистрация в апарт-квартирах разрешена.
— Банкротство застройщика
С 1 июля 2019 года застройщиков апартаментов юридически приравняли к девелоперам жилых многоквартирных домов. Теперь с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. Однако в случае банкротства застройщика вы сможете вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
— Получение ипотеки
Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры тоже различаются. Получить кредит на коммерческий объект сложнее по ряду причин. Например, не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости. Если же они этим занимаются, то зачастую первоначальный взнос будет выше, как и процентные ставки. Кроме того, есть сложности с оценкой объекта. При этом не стоит забывать, что при покупке апартаментов в ипотеку недвижимость будет находиться в обременении у банка до полного погашения кредита.
— Стоимость ЖКХ
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов по сравнению с квартирами в среднем на 15% выше. При этом сумма может отличаться от месяца к месяцу.
Сегодня вы можете получить счет за ЖКХ на 5 тыс., а в следующий раз — на 25 тыс. Это связано с тем, что на квартиры распространяется госрегулирование — у управляющих компаний примерно одинаковая тарификация коммунальных услуг. Однако в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.
— Высокие налоги
Имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиру. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тыс. рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог достигает примерно 50 тыс. рублей.
— Без налогового вычета
При покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тыс. рублей на человека). Кроме того, не разрешается использование социальных льгот, например материнского капитала.
Кому стоит покупать апартаменты?
Апартаменты могут вам подойти, если вы не претендуете на государственные льготы при приобретении недвижимости и вам не нужна социальная инфраструктура для детей. Также вас могут заинтересовать апарт-комплексы, если вам не хватает средств (примерно 30%) на приобретение квартиры в полюбившемся районе и вы готовы переплачивать за услуги ЖКХ.