4 неочевидных способа сэкономить на ипотеке до миллиона рублей

1 Берём ипотеку в низкий сезон

Как это работает

Спрос на недвижимость меняется в разное время года. Если отследить выгодные предложения, получится взять квартиру в ипотеку по сниженной ставке. 

Как сэкономить

Изучить сезонность спроса. На рынке недвижимости есть высокий и низкий сезоны. Высокий сезон — с февраля по апрель, с октября до конца декабря. 

Низкий сезон —  майские каникулы и лето, перед новым годом и в январе. В низкий сезон банки снижают ставки по ипотеке — в среднем на 4-5%.

Помимо сезонности, на ставки по ипотеке влияет география. Например, в традиционно низкий летний сезон в Краснодарском крае и в Крыму спрос на ипотеку наоборот растёт, так как это курортные регионы.

Следить за предложениями на рынке. Если сопоставить предложения разных банков и застройщиков в низкий сезон, выше шанс взять ипотеку выгодно. По данным ЦИАН, сезонные скидки достигают 25% от стоимости жилья.

В низкий сезон застройщики могут предлагать скидки на отдельные объекты — до 20%  от стоимости квартиры. Популярны и пакетные сделки — скидки на покупку двух квартир, или квартиры и парковочного места. Также иногда застройщики устанавливают специальные цены на отдельные квартиры — скидки и акции можно изучить, например, на ЦИАН.  

Если вам интересно подробнее изучить, как меняются цены на жильё в разное время года, на сайте Domofond  доступны аналитические отчёты по динамике цен на недвижимость для разных регионов.

2 Гасим ипотеку за счёт арендаторов

Как это работает 

Ипотечное жильё сдают квартиросъёмщикам. За счёт арендных платежей гасят ипотеку. 

Как сэкономить

Рассчитать доходность. Расчёт доходности поможет рассчитать, получится ли за счёт арендаторов гасить платежи по ипотеке.

При расчёте доходности стоит учесть: 

1. Каким будет первоначальный взнос по ипотеке. От этого зависит сумма ежемесячных ипотечных платежей. 
2. Сумму потенциальной арендной платы. 
3. Каким будет ежемесячный ипотечный платёж по ипотеке. 

Когда известна сумма первоначального взноса, сумма дохода от аренды и сумма платежа по ипотеке, остаётся сопоставить, каким будет ежемесячный платёж по ипотеке и получится ли его гасить за счёт арендных платежей.  Рассчитать доходность поможет ипотечный калькулятор.

Пример: берём в ипотеку однокомнатную квартиру, сдаём и гасим платежи арендой

Квартира стоит 3 млн руб. Срок ипотеки 15 лет, ставка 8%. Сдаём квартиру в аренду за 20 тысяч. 

Первоначальный взнос 50%. Ежемесячный платёж по ипотеке 14, 3 тыс руб. и аренда (20 тыс.) покроет ежемесячный платёж. 

Получить разрешение банка. По закону, ипотеку можно сдавать. Но если в ипотечном договоре указано, что на это нужно разрешение банка — надо его оформить. Дополнительно банк может обязать заёмщика получить согласие на аренду у страховой компании. 

Если сдать квартиру без разрешения банка, тот может об этом узнать и потребовать досрочной выплаты кредита за нарушение условий договора. Например, проблемы могут начаться, если будут просрочки по платежам. Тогда сотрудник банка может наведаться проверить залоговую квартиру. Если он обнаружит, что жильё сдаётся неофициально, хотя по договору на это нужно разрешение банка, заёмщика могут ждать серьёзные санкции. 

Сдать квартиру. После получения согласия банка можно заключать договор и сдавать квартиру. Бланк договора на аренду квартиры

Сделать ремонт и сдать дороже. В квартире можно сделать ремонт и сдать дороже на 10-40%. Ремонт выгоден не всегда — понять его выгоду поможет расчёт окупаемости. 

Пример: рассчитываем окупаемость ремонта в однокомнатной квартире

Ремонт квартиры обошёлся в 150 тыс.руб. До ремонта её сдавали за 20 тыс.руб./мес, после — за 32 тыс.руб./мес. 

После ремонта квартира стала приносить + 144 тыс руб/ год — ремонт окупился почти за год. 

3 Оформляем двойной налоговый вычет  

Как это работает 

Этот вариант подойдёт, если ипотеку берёт пара. Каждый супруг может вернуть у государства до 13% после покупки квартиры. Это 650 тысяч рублей. В сумме семья может вернуть до 1.3 млн руб.

Вычет дают за покупку квартиры и за ипотечные проценты. Оба вычета можно получить только раз в жизни. 

Как сэкономить

Определить размер вычета. Сколько денег получат супруги, зависит от стоимости квартиры, процентной ставки и срока ипотеки. Важно, что вычет считают не по всем процентам, а только по уже выплаченным.

Пример: пара возвращает налоговый вычет по ипотечным процентам

За два года пара выплатила 563 тыс. ₽ ипотечных процентов. Вычет 13% они получат именно с этой суммы — он составит 73 тыс. ₽. 

Остаток вычета пара сможет возвращать по мере выплаты процентов. 

Проверить условия для получения вычета. Чтобы вычет дали, должны быть соблюдены следующие условия: 

• брак официальный
• квартира в собственности
• хотя бы один из супругов работает официально и платит НДФЛ
• в прошлом право на вычет не реализовывалось 

Перераспределить вычет. Вычет перераспределяют, чтобы вернуть у государства максимальную сумму. По умолчанию он делится поровну, но соотношение можно менять — вплоть до 100% к 0%. 

Пример: супруги планируют брать другую ипотеку 

Один супруг получает вычет с этой ипотеки, другой — со следующей. 

Пример: один из супругов не работает официально

Супруг без официальной работы не может использовать право на вычет. Чтобы реализовать вычет по максимуму, право на вычет передают другому супругу.

Пример: один из супругов выходит на пенсию

Большую долю вычета перераспределяют в пользу супруга, который продолжит работать — так получится вернуть большую сумму.

Если квартира дешевле 4 млн. руб, смысл от перераспределения есть — тогда каждый из супругов может получить максимальный вычет 2 млн.руб. 

Если квартира стоит больше 4 млн. руб., смысла от перераспределения нет. Из-за лимита в  2 млн. руб. доля одного супруга уменьшится, а другого — уже не увеличится. 

Заявление о перераспределении оба супруга заполняют, подписывают и подают вместе с декларацией 3-НДФЛ в налоговую по месту регистрации. Заявление о перераспределении вычета

Подать документы для получения вычета. Вычет получают у работодателя или через налоговую. В первом случае работодатель не будет удерживать 13% НДФЛ c зарплаты, пока не будет выплачен весь лимит компенсации. Во втором случае заполняют декларацию 3-НДФЛ и вместе с пакетом документов подают в налоговую по месту регистрации или через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Когда нельзя получить

Вычет не получится оформить, если:

• расходы на покупку жилья покрывались государством или работодателем
• ипотеку оплачивали с маткапитала и прочих субсидий
• сделка купли-продажи проходила между взаимозависимыми лицами — супругами, родителями и детьми, опекунами и т.д.

4 Рефинансируем  

Как это работает 

Рефинансирование снижает ежемесячные платежи и общую переплату по ипотеке. Собственные кредиты банки рефинансируют неохотно, потому что теряют деньги из-за понижения ставки. Поэтому чаще заёмщик берёт кредит в новом банке, гасит им старый и продолжает платить уже по более низкой ставке.  

Как сэкономить

Оценить выгоду. Стоит рефинансировать ипотеку, если кредит оформлен недавно и разница в ставках от 2%. Смысла от рефинансирования нет, если больше половины кредита по ипотеке уже выплатили. 

Почти во всех банках России платежи аннуитетные — это значит, что заёмщик сначала гасит проценты и лишь потом — тело кредита. Когда больше половины ипотеки выплачено, заёмщик платит уже за саму квартиру. Рефинансирование же помогает сэкономить именно на ипотечных процентах.  

Также при рефинансировании стоит учитывать дополнительные расходы — иногда они превышают выгоду от рефинансирования, и стоит оценить их заранее.

Какие могут быть расходы: 

• сбор документов
• повторная оценка жилья
• обновление страховки
• платежи за досрочное погашение кредита

Выбрать банк. Стоит изучить и сопоставить кредитные программы разных банков, проверить требования к заёмщикам, ставки и сопутствующие платежи. Так больше шансов выбрать выгодное предложение. 

Ипотечные калькуляторы на сайтах банков помогут рассчитать выгоду рефинансирования.

Пример: считаем выгоду от рефинансирования

Остаток долга по ипотеке — 2 млн. руб. на 8 лет. Рефинансирование снижает ставку с 11% до 8.5% и ежемесячный платеж на 2,5 тыс. руб. За весь срок ипотеки на процентах можно сэкономить 241 тыс. руб. 

Обратиться в новый банк. Когда банк выбран, в нём нужно оставить заявку на рефинансирование и пакет документов.

Какие документы подать:

• анкета с заявкой на заём
• заявление
• справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка
• учредительные документа юрлица или ИП
• паспорт
• СНИЛС
• копия трудовой книжки
• кредитный договор
• график платежей
• справка об остатке ссудной задолженности

Пакет документов может отличаться в зависимости от банка.

Погасить старый кредит. Когда заявку одобрят, нужно принести в новый банк документы на недвижимость.

Какие документы принести:

• свидетельство о собственности
• договор купли-продажи
• кадастровый паспорт
• договор страхования
• справка по форме №40 из паспортного стола
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчётного центра

После этого нужно сообщить новому банку оставшуюся сумму долга и реквизиты для перечисления денег. После подписания договора новый банк зачислит деньги на счёт старого. Затем нужно написать заявление на досрочное погашение. 

Передать в новый банк справки о погашении. В старом банке надо взять справку о погашении кредита и принести её в новый. Ещё может понадобиться заново перерегистрировать ипотечную квартиру — сначала с неё снимут обременение, а затем она снова окажется в залоге, но уже у нового банка. 

Как сэкономить на ипотеке 

1. Взять ипотеку в низкий сезон. Взять ипотеку в несезон, сэкономив до 25% от стоимости жилья.
2. Сдать квартиру. Договориться с банком и пустить жильцов, чтобы ипотека окупала сама себя.
3. Получить двойной налоговый вычет. Оформить вычет на квартиру и вернуть до 1.3 млн рублей. 
4. Рефинансировать кредит. Перенести кредит в новый банк и выплачивать ипотеку по сниженной ставке.