Только цифры
В 2022 году, по данным Росстата, объем рынка жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м. Что соответствует объему всего жилого фонда в крупном субъекте РФ. К примеру, в Республике Татарстан с населением более 4 млн человек объем жилого фонда на конец 2022 года составлял чуть более 115 млн кв. м, в Москве он на тот же период – 224,8 млн кв. м. То есть за год в России построили жилья сразу на несколько городов-миллионников.
Сданные 102,7 млн кв. м в прошлом году – это исторический рекорд, более 100 млн «квадратов» за год в нашей стране никогда не сдавали. Из цифры 102,7 млн – 57,2 млн кв. м приходится на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), что составляет 55,7% от общего объема ввода жилья.
Показатели первого полугодия 2023 года демонстрируют рост рынка ИЖС: теперь его доля составляет 58% от общего объема ввода. Однако в абсолютных величинах популярность «коттеджей» вроде бы падает: 30,4 млн кв. м в 2023 году против 32,9 млн кв. м в 2022-м, приводит цифры эксперт в области инвестиций и недвижимости Владимир Немировский. «Во многом это связано с тем, что в 2022 году были введены дома, которые начали строить в период активного загородного строительства 2020–2021 годов. А благодаря дачной амнистии в статистику попали дома, построенные задолго до 2022 года», – говорит Владимир Немировский. При этом объем ввода ИЖС в 2023–2024 годах он ожидает на уровне не ниже 50 млн «квадратов».
По словам президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, выдача ипотеки на строительство и приобретение готовых частных домов в II квартале 2023 года составила почти 77 тыс. кредитов на сумму около 286 млрд рублей (почти в 2 раза больше, чем в I квартале 2023 года).
Основной объем ипотеки выдавался на приобретение уже построенных домов. Так, в II квартале текущего года банки предоставили на покупку таун-хаусов более 51 тыс. кредитов (+66% по сравнению с I кварталом 2023 года) на 176 млрд рублей (+64% по сравнению с I кварталом 2023 года). Выдача ипотеки на строительство жилых домов в II квартале составила 25 тыс. кредитов (+117% к I кварталу 2023 года) на 110 млрд рублей (+121%).
Ипотека на ИЖС активно росла за счет льготных программ: в II квартале текущего года их доля достигла 97% от общего объема выдач (+3 п. п. к I кварталу 2023 года).
Еще одна интересная особенность – рынок ипотеки на индивидуальное жилье растет быстрее, чем рынок ипотеки на покупку квартир.
Варианты ипотеки на рынке «домостроя»
Интерес к «своему дому» во многом объясним высокими ценами на жилье в многоквартирных домах. Как отмечает первый заместитель руководителя департамента экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев, в некоторых регионах России, особенно в больших городах, цены на квартиры выше и сложно найти жилье по доступной цене. С экспертом согласен руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи» (Москва) Дмитрий Овечкин: «Я как-то проводил сравнительный анализ коттеджных поселков и квартир, которые находятся примерно в одном и том же направлении. И по моим расчетам, квартира в ЖК эконом-класса не самого лучшего качества площадью 70 кв. м стоила, как и каменный дом в 100 кв. м. Соответственно, с учетом выигрыша площади дом покупать выгоднее».
Таун-хаус можно приобрести, воспользовавшись одним из банковских продуктов. По словам генерального директора АН «Городской риелторский центр» Юлии Усачевой, это может быть, во-первых, стандартная ипотека на строительство. Ставка составит от 14%, первоначальный взнос – 25%, максимальная сумма кредита – 100 млн. Во-вторых, можно воспользоваться ипотекой с господдержкой. И в первом, и во втором случаях дом разрешено строить самостоятельно или с привлечением строительной компании. Ставка при льготной ипотеке – от 8%, первоначальный взнос – 20%, сумма кредита – 6–12 млн рублей в зависимости от региона (максимальную сумму предлагают на покупку недвижимости в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области).
В-третьих, можно взять семейную ипотеку. Однако в данной ситуации можно построить дом только с привлечением подрядчика. Здесь ставка составит от 6%, первоначальный взнос – 20%, сумма кредита – те же 6–12 млн рублей в зависимости от региона.
Еще один вариант стать владельцем мини-коттеджа с помощью банковского продукта возможен для сотрудников ИТ-компаний. Им банки предлагают оформить специальную ИТ-ипотеку. По этой программе также можно построить дом только с привлечением подрядчика. Ставка – до 5%, первоначальный взнос – 15%, сумма кредита выше, чем в предыдущем случае, и составляет 9–18 млн рублей в зависимости от региона.
«После одобрения банком и согласования проекта заключите договор ипотеки, определите сумму и срок кредита, а также процентную ставку. Банк будет выплачивать средства по мере выполнения строительных работ. Обычно средства поступают напрямую подрядчикам или на счет покупателя», – говорит основатель архитектурно-девелоперской компании Stankevich.Design Сергей Станкевич.
По ипотеке с господдержкой можно взять кредит как на строительство дома на уже имеющемся участке, так и на приобретение земли и возведение на нем жилого строения. На время строительства залогом по кредиту будет выступать участок, если его стоимость соразмерна размеру взятой у банка суммы. В ином случае придется искать поручителя. После завершения строительства залогом станет сам дом.
Дмитрий Овечкин отмечает, что некоторые банки предлагают комбо-ипотеку. Так, если по стандартной госпрограмме дают лимит на ипотечный кредит до 12 млн, то по комбо-ипотеке можно взять больше – до 30 млн. На сумму до 12 млн рублей (если речь идет о Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) можно оформить льготную ипотеку, а на сумму свыше – рыночную.
Используем маткапитал
«Правительство РФ планирует в ближайшие годы вовлечь в ИЖС более 100 тыс. гектаров земли. Такая мера в случае ее реализации наряду с доступным кредитованием может привести к настоящему буму ИЖС», – уверен Владимир Немировский. Способствует этому и возможность использовать материнский капитал на рынке индивидуального строительства. Его можно добавлять к общей сумме при покупке дома за наличные, а также для погашения части суммы ипотечного кредита или для оплаты первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку. Но нужно иметь в виду несколько особенностей. О них рассказывает Юлия Усачева.
Во-первых, маткапитал можно использовать в любом регионе РФ вне зависимости от места регистрации. Но не получится потратить средства на покупку заграничной недвижимости.
Во-вторых, на маткапитал можно купить только жилую недвижимость. Нельзя купить, например, апартаменты (нежилое помещение), а также землю. Основатель строительной компании «ЮКО» Вадим Юлдашев уточняет, что нельзя также использовать материнский капитал для покупки садового или дачного дома.
В-третьих, купить или построить дом за наличные средства с добавлением средств маткапитала можно только после того, как ребенку (с рождением которого появилось право на эту выплату) исполнится три года. Если же дом покупается или строится в ипотеку, можно использовать маткапитал сразу после рождения ребенка.
В-четвертых, на маткапитал нельзя купить ветхий или аварийный дом. Заключение о том, что процент износа дома является приемлемым, выдает специальная комиссия, созданная при муниципалитете.
В-пятых, маткапитал не выдадут, если дом был построен самовольно, без оформления необходимых документов (уведомления о строительстве).
Если человек строит дом с привлечением подрядчика, прикрепляется тот же пакет документов, но к нему добавляется заключенный с компанией договор о строительстве. В этом случае деньги поступят целиком и сразу на счет подрядчика. Социальный фонд РФ рассматривает заявление в течение 10 дней. Если вынесено положительное решение, деньги поступят на счет в течение 5 дней. Важно помнить, что после завершения строительства нужно зарегистрировать собственность, выделив доли на всех членов семьи.
Алгоритм использования материнского капитала при строительстве жилого дома.
- Купить землю и оформить в собственность.
- Заключить договор со строительной компанией, если будете привлекать подрядчиков. Или определиться с проектом дома, если будете строить своими силами.
- Направить в муниципалитет уведомление о начале строительства, в котором указать статус земли и параметры будущего дома.
- Далее можно приступать к оформлению маткапитала. Это можно сделать через МФЦ или сайт «Госуслуги».
Если вы строите дом самостоятельно, нужно:
- Подготовить заявление о распоряжении маткапиталом. В нем указать, на что будет направлена выплата и размер расходов.
- Приложить паспорт с местом регистрации владельца сертификата и его супруга. При оформлении заявления через «Госуслуги» эти данные загрузятся автоматически.
- Приложить выписку из ЕГРН на земельный участок.
- Приложить уведомление о начале строительства, направленное в муниципалитет.
- Направить все вышеперечисленные документы в Социальный фонд РФ. Деньги поступят на счет заявителя в два этапа – сначала часть, через полгода – вторая часть.
Квартира или частный дом?
Среди актуальных трендов проектирования ИЖС в ближайшем будущем не стоит ждать существенных изменений. «Продолжается стремление к оптимизации площадей, – говорит основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов. – Один из способов такой оптимизации – модульные дома. Среди материалов отделки – выбор в пользу натуральных материалов, таких как дерево, камень, кирпич. Сохраняется также тренд на большие окна и максимальную площадь остекления».
Вадим Юлдашев добавляет, что в течение ближайших 2–4 лет «рынок домостроения» будет забирать все большую долю рынка жилой недвижимости, возможно, достигнув половины общего объема ввода.
В настоящее время идет планомерная «настройка» и совершенствование законодательства в сфере ИЖС, говорит Антон Глушков. Принятые в законодательство РФ поправки о малоэтажных жилых комплексах должны «вдохнуть жизнь» в индивидуальное строительство. В свою очередь прежнее хаотичное развитие ИЖС было вызвано тем, что в данном сегменте отсутствовали единые стандарты строительства, в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством.
Что выгоднее – купить квартиру или построить дом? Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, включая цены недвижимости в конкретном регионе, потребности и предпочтения семьи, доступность кредитования и наличие государственной поддержки, такой, к примеру, как материнский капитал. Вадим Юлдашев считает, что строительство дома позволяет создать индивидуальное жилье, адаптированное к личным требованиям. Квартира, с другой стороны, может предложить удобство проживания в многоквартирном доме с рядом доступных услуг и инфраструктурой.
Юлия Усачева подмечает, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают квартиры в новостройках. Этот сегмент более ликвидный. Спрос на такое жилье существенно выше, сделки купли-продажи совершаются быстрее, поиск арендаторов для получения пассивного дохода также не затягивается.
Загородное жилье следует рассматривать в качестве инвестиций, если оно расположено возле крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Новосибирска. Также дома и коттеджи высоко востребованы в курортных зонах. Особенно в Сочи, который отличается от других курортов более развитой инфраструктурой, близостью как к морским пляжам, так и к горнолыжному курорту, что позволяет использовать купленный дом всесезонно.
Максим Долгов советует в инвестиционных целях покупать квартиры в мегаполисе, но, если вы ищете семейный уют и комфорт, более привлекательно выглядит строительство собственного «родового гнезда», с возможностью учета семейных особенностей и совершенно другим качеством приватности. «Строительство может быть более рентабельным, но, так как дом строится «для себя», на нем обычно не экономят. И по окончании отделки стоимость коттеджа может быть меньше стоимости затраченных средств», – говорит эксперт.
А Сергей Станкевич отмечает интересную деталь: в малоэтажном сегменте рождаемость на 40% выше, чем в многоквартирных домах.
Каждый из опрошенных экспертов называет свои плюсы и минусы проживания в частном доме или квартире. Все зависит от индивидуальных предпочтений семьи и финансовых возможностей. Однако очевидно, что с дальнейшим развитием регулирования отрасли, сохранением господдержки и реализацией программы импортозамещения, которая делает стройматериалы доступнее, и без того динамичный рынок ИЖС получит новый импульс.
В 1937 году вышла книга писателей Ильи Ильфа и Евгения Петрова «Одноэтажная Америка». Они опубликовали ее под впечатлением от своего двухлетнего путешествия по этой стране. Сегодня словосочетание «одноэтажная Америка» стало нарицательным. Оно используется не только для описания типа жилья, который был популярен в США в первой половине XX века и до сих пор остается востребованным в небольших городах и пригородах, но и как обозначение образа жизни. По данным переписи населения США в 1950 году, около 75% всех жилых домов в стране были одноэтажными. Интересно, что большинство домов были застроены компанией «Левитт и сыновья». И даже журнал Time посвятил одну из своих обложек «одноэтажной Америке». В 1950 году на его обложке красовались бесконечные ряды одинаковых одноэтажных домиков, на фоне которых позировал Уильям Левитт – один из основателей компании-застройщика.
Сегодня, разумеется, в больших городах нет места «одноэтажной Америке». Но стоит выехать в пригород, как увидишь живописные лужайки и дома с крышей из битумной черепицы. Здесь создается более спокойная и комфортная атмосфера, и предпочтение отдается качеству жизни, а не количеству этажей. Одноэтажная застройка позволяет иметь собственный задний двор и место для парковки автомобиля, дает больше пространства для семейных мероприятий. На заднем дворе по выходным американцы очень любят готовить барбекю, можно сказать, что это стало своего рода культурной традицией нации.
В таких микрорайонах не ходит общественный транспорт, поскольку у каждого члена семьи свой автомобиль, а улицы тупиковые, нет широких проспектов и мест для разворотов. Они и не нужны – агломерации жилья созданы «для своих», куда не заезжают посторонние, и каждый знает, где его дом и дом соседа, а значит, никто не заблудится и необходимости кружить по району просто нет.
Фото обложки: goodluz/Shutterstock/FOTODOM