Ипотека — дело семейное
Покупка нового жилья чаще всего ассоциируется у нас с формированием новой семьи. Ипотека тоже часто становится семейным делом: кредит на жилье берут супруги, родители, а иногда даже братья и сестры или более дальние родственники.
Статистика по федеральной программе «Семейная ипотека» показывает, что в 2022 году ипотеки такого типа составляли от 10 до 22% от общего числа кредитов на жилье. 55% от этих кредитов берут вместе супруги, 41,8% — родители (либо один из родителей, либо родитель-одиночка).
Когда в ипотеке участвует несколько людей одновременно, может возникать много сложностей при изменении отношений между этими людьми. Посмотрим, как решаются несколько наиболее распространенных спорных ситуаций такого плана.
Как делить ипотеку при разводе
Частая ситуация — пара вместе приобретает квартиру в ипотеку, однако решает расторгнуть брак до того, как кредит был полностью оплачен. В большинстве случаев бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Однако ипотека — это не просто имущество, но еще и долговое обязательство перед банком. Поэтому ее раздел проходит в несколько другом порядке.
Для решения вопроса о разделе ипотеки при разводе используются два документа — брачный договор или соглашение о разделе имущества. Оба документа могут быть составлены и нотариально заверены как до, так и во время брака. В них супруги могут прописать, как планируют владеть совместным имуществом и делить его в случае развода. Если таких документов нет, то в случае развода бывшие супруги либо договариваются о разделе между собой, либо обращаются в суд.
Чаще всего как в договорах, так и в устных соглашениях супруги оставляют обязательства по кредитному договору и саму недвижимость у одной из сторон. Тот супруг, который выплачивает кредит, становится единоличным собственником, а второй супруг получает компенсацию за внесенные в ипотеку средства. Если договориться не удалось, один из супругов доказывает в суде объем средств, которые он вложил в ипотеку. Суд принимает решение о денежной компенсации или о выделении доли недвижимости.
Бывшие супруги также могут решить продолжить выплачивать ипотеку и владеть недвижимостью совместно. Доли прописываются в брачном договоре или соглашении о разделе имущества — чаще всего 50/50.
Еще один вариант — супруги могут самостоятельно или через партнеров банка найти покупателя на ипотечную недвижимость и подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. После продажи квартиры стороны выплачивают долг банку, а оставшиеся деньги могут поделить поровну.
Как вывести из ипотеки созаемщиков
Ипотеку часто берут двое и даже больше людей — супруги, родители и дети, братья или даже дальние родственники (например, если вместе переезжают в новый город). Иногда созаемщиков привлекают, чтобы повысить шансы на получение ипотечного кредита или увеличить его сумму.
Если ипотека берется совместно, кредит оформляется на основного (титульного) заемщика и на созаемщиков. Однако у партнеров в таком начинании могут поменяться планы, отношения или финансовое состояние — например, один из созаемщиков теряет трудоустройство. В таком случае возникает потребность вывести созаемщика из сделки.
Один или несколько созаемщиков могут захотеть вывести одного из партнеров из сделки, однако окончательно решение об исключении из кредитного договора принимается банком. Решение основывается на уровне дохода остающихся созаемщиков и их возможности выплачивать кредит при исключении одного из участников сделки.
Вот что нужно сделать, чтобы исключить созаемщика из сделки:
? Собрать документы:
Заявления от всех созаемщиков;
Паспорта всех действующих созаемщиков;
Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость остающихся созаемщиков;
Кредитный договор и документы на объект недвижимости.
? Подать заявление на изменение состава участников кредитного договора и документы в банк.
? Ожидать решения банка. При положительном решении вы получите согласие на изменение условий кредитного договора. После этого все созаемщики подписывают необходимую кредитную документацию.
?Зарегистрировать изменения в Росреестре и предоставить банку документы, подтверждающие регистрацию (зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН). После этого банк внесет изменения в системы учета кредитных договоров.
Этот процесс предусматривает согласие всех сторон в исключении одного созаемщика. Если созаемщик не дает согласия или не может быть найден, действовать нужно через суд.
Как перевести ипотеку на детей
Встречаются ситуации, когда родители (или родитель-одиночка) берут ипотеку с целью приобрести квартиру для детей. Однако родители выходят на пенсию и перестают справляться с ипотечными обязательствами. Дети к тому времени выросли и начали сами зарабатывать больше родителей.
Можно ли перевести ипотеку на них, чтобы они сами вносили оставшиеся взносы за недвижимость? Есть несколько способов оформить это.
Родители могут перевести ипотечный долг на другого человека, если это позволяют правила банка, в котором она оформлена. В таком случае ребенок оформляет ипотеку на сумму оставшегося долга. Одновременно с этим он становится собственником квартиры по договору купли-продажи.
Родители также могут продать ипотечную квартиру детям. В таком случае дети просто оформляют ипотеку в том же или в другом банке и покупают квартиру. Опять же, правила банка должны разрешать сделки между родственниками.
Уверенность в отношениях
Законодательством предусмотрены способы решения различных конфликтных ситуаций, связанных с совместной ипотекой. Однако все эти методы значительно осложняются, если между сторонами нет возможности договориться. Поэтому вступать в ипотечное партнерство лучше только с теми людьми, в отношениях с которыми вы уверены. Это, в свою очередь, поможет вам избежать не только конфликтов при разделе ипотеки, но и, скорее всего, самой необходимости ее делить.