Жилая недвижимость все чаще уступает коммерческой по инвестиционной привлекательности. Это неудивительно: жилье за последние годы подорожало слишком сильно, что делает покупку квартиры под сдачу все менее выгодной. По данным «Домклика», в Москве доходность от сдачи однокомнатной квартиры составляет чуть более 5%, а срок окупаемости – 19 лет. В прочих российских мегаполисах картина похожая. Зато сдача коммерческих помещений в той же столице может принести уже 10–12% годовых в зависимости от типа недвижимости, а срок окупаемости в среднем составляет около 10 лет. Однако порог вхождения в коммерческую недвижимость достаточно высок, и по большей части для частных лиц этот вариант недоступен либо доступен очень ограниченно в виде инвестиций в соответствующие закрытые паевые фонды.
Куда податься инвестору, если жилая недвижимость уже не дает сколько-нибудь интересной доходности, а обычная коммерческая недвижимость слишком дорога либо не подходит по каким-то иным причинам?
Выходом становится рынок малой коммерческой недвижимости. Сюда входят и небольшие помещения свободного назначения (ПСН), и небольшие площадки под магазинчики в различных ЖК, и малые складские помещения, вплоть до ниш-кладовок, и даже машино-места на парковках. Сам рынок для инвесторов не столь привычен, как традиционные вложения в жилье, однако это не значит, что он бесперспективен. Скорее наоборот – сильно недооценен.
Малые форматы
«Рынок малой коммерческой недвижимости, ее аренды и покупки-продажи активно развивается. Сейчас он переживает пик. Возможности инвестирования за рубежом сократились. Вложения в [коммерческую] недвижимость внутри страны – это возможность диверсифицировать свой портфель за счет пассивных инструментов, которые если и не позволят заработать, то точно позволят сохранить накопления. Недвижимость считается безрисковым вложением. Тем более что в России недвижимость никогда не падала в цене», – описывает сложившуюся ситуацию на рынке гендиректор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
А еще «малоформатный» рынок недвижимости не статичен: в нем под воздействием внешних факторов происходят изменения, подчас открывающие интересные инвестрешения, которых раньше просто не было. Речь, к примеру, о смене форматов торговли: магазины уходят с улиц вглубь жилых кварталов.
«За последние годы рынок коммерческой недвижимости малых форматов, как в разрезе аренды, так и продаж, изменился структурно. Если еще в 2010-х годах основной стрит-ретейл располагался вдоль проездных и пешеходных улиц, то сейчас более 70% сделок совершается в рамках жилых кластеров. Ретейл двинулся в сторону зон проживания людей, а после 2020–2022 годов развитие массмаркет-сегмента ретейла сконцентрировано на жилых кластерах, так как этот сегмент практически не испытал влияния негатива», – рассказывает директор по коммерческой недвижимости группы «Самолет» Ольга Антонова.
Еще один фактор изменений, как отмечает эксперт, – развитие офисной и индустриальной бизнес-инфраструктуры. Офисы для малого и среднего бизнеса, производства, гибридные формы коммерческой деятельности все чаще предусматриваются девелоперами – это их вклад в дело снижения маятниковой миграции. По словам Ольги Антоновой, если раньше, до 2022 года, офисный сегмент в продажах был ориентирован на запросы крупных корпораций, что подразумевало помещения более 500 кв. м, то после, уже по итогам 2023 года, продажи помещений до 200 кв. м заняли лидирующую позицию в портфеле сделок – более 50%. Это в основном как раз форматы, которые представлены в стрит-ретейл-сегменте жилых кварталов.
Если посмотреть на сайты застройщиков, то можно заметить, что некоторые вполне успешно распродают малоразмерные помещения в своих ЖК. Например, та же ГК «Самолет» делает это в формате аукциона, где выставляются объекты недвижимости менее 100 кв. м, а иногда и менее 50. Как раз подходящий размер для частников и небольших организаций.
Деньги, измеренные в метрах
Сколько инвестор в малые коммерческие помещения может заработать? Особенно в сравнении с депозитом, учитывая, что банки иной раз могут предложить доходность даже выше ключевой ставки (19%)?
«Доходность коммерческой недвижимости в жилых массивах в моменте находится на уровне 8–10% годовых (в крупных торговых объектах сейчас не более 5–7%). Да, сегодня ставки по вкладам высокие, но, выходя из вклада, неизвестно, сможет ли инвестор купить то же имущество, что мог купить до его открытия», – рассуждает Ольга Антонова. Коммерческая недвижимость остается во владении на долгие годы, помещениями и доходностью по ним владелец управляет самостоятельно, он влияет на свой итоговый результат, что невозможно в случае с вкладом. А учитывая стабильность сегмента малых форматов, он остается интересен в условиях турбулентного рынка как способ сохранить деньги в реальных метрах.
Девелоперы также указывают на высокий спрос на такие помещения при ограниченном их предложении. Объем ретейла в жилых кластерах еще в 2020 году был ограничен 5% от общей площади проекта, и в ГК «Самолет» видят тенденцию на увеличение средней емкости рынка на 2025–2026 годы до 10%. При этом срок экспозиции (сколько висит объявление о продаже или аренде) по данному типу недвижимости не превышает двух месяцев, поглощение коммерческих объемов у топ-5 девелоперов жилья почти 100% в продаже и около 92% в аренде.
Но что еще интереснее, некоторые инвесторы ухитряются получить доходность куда больше описанных цифр.
Уникальные ниши
Один из частных инвесторов, активно вкладывающихся в малую коммерческую недвижимость, рассказал журналу «ПСБ Деньги», как это выглядело в его случае.
Попробовать работать на рынке малых нежилых помещений Антон решил недавно, только в начале этого года, и пока присматривается. Первое, что он отмечает: в нежилых помещениях больше вариативность цен, и можно найти и купить очень сильно недооцененные объекты, чего, например, на рынке жилой недвижимости не найдешь. «Там все достаточно устоялось и нет серьезных флуктуаций цены, – говорит Антон. – По моему опыту на начальном этапе самое важное – это купить за правильную цену. Учитывая, что тут очень много типов помещений, их отделки и расположения, и хорошо поискав, можно найти вариант, который в дальнейшем принесет больше прибыли, чем прочие».
Как уточняет инвестор, иногда в продажу выставлен объект, аналогов которому в ближайшем доступе просто нет. В частности, ему удалось приобрести помещение и оборудовать там склад (разбив на маленькие кладовки) в районе, где ничего подобного не существует. Соответственно, и цену на такие кладовки в будущем можно несколько повысить.
По подсчетам Антона, при грамотном подходе и если все пойдет идеально, доходность такого бизнеса может достигать и 200% годовых – это в случае перепродажи выгодно купленных помещений свободного назначения.
Среди плюсов перед жилой недвижимостью инвестор назвал ряд особенностей, заметно снижающих издержки при подготовке купленного объекта к продаже. Здесь и гораздо меньшие требования к декоративности (фактически нужна только рабочая электропроводка, ровные стены и отсутствие мусора), и то, что при проведении работ можно использовать более дешевые материалы, и то, что потенциальные покупатели предъявляют меньше требований к внешнему виду. Все равно самим потом под себя дорабатывать, а потребности у маленького магазинчика, склада или парикмахерской на цокольном этаже дома совершенно разные.
От малого к большому
Если с перепродажей объектов все более-менее просто, то в случае сдачи в аренду появляется ряд нюансов, зависящих в том числе от размера объекта, а также резко удлиняются сроки окупаемости инвестиций.
«Кладовки, машино-места не требуют больших усилий по обслуживанию. Главные затраты – это ежемесячная оплата коммунальных расходов. Тарифы не отличаются от тех, что действуют на жилые помещения. При сдаче помещения застройщиком дополнительный ремонт, как правило, не требуется, помещение сразу сдается в аренду. Остальные издержки во время эксплуатации несет арендатор», – объясняет Антон Баксараев. По его словам, как правило, кладовки и машино-места такие инвесторы выкупают на уровне котлована в количестве нескольких штук или сразу нескольких десятков штук. Основной сценарий в данном случае – это долгосрочная инвестиция для сохранения денег без перепродажи. Сроки окупаемости в этом случае превышают 15–20 лет.
Более конкурентным эксперт видит сегмент помещений площадью 50–150 кв. м. «Такие помещения подходят для любого сетевого бизнеса. Самая острая конкурентная борьба идет за угловые помещения в ЖК, которые имеют хорошую транспортную доступность и просматриваются с разных сторон. Они востребованы у аптек, сетевых продуктовых магазинов типа «Пятерочки» и «Красное&Белое». Такие арендаторы вкладывают большие деньги в ремонт, снимают помещения на много лет вперед, и это очень важное преимущество для инвесторов», – подчеркивает Антон Баксараев.
Здесь сроки окупаемости называются чуть более низкие – 11–12 лет в Москве и 13 – в Санкт-Петербурге.
Кроме заметных сроков окупаемости, в случае покупки ПСН под сдачу имеется еще пара особенностей, которые стоит учитывать.
Самая очевидная – риск недобросовестного арендатора. Он может «убить» помещение. И если, как выше уже описывали, ремонт встанет относительно недорого, то, например, склад с портящейся продукцией, где что-то пошло не так, может потребовать к ремонту еще и предварительной затратной уборки.
Отдельным пунктом выступает взаимодействие с коммунальными службами. Известны случаи, когда у некоторых инвесторов возникала такая проблема: одни службы воспринимают их как физлицо, а другие только как организацию, что добавляет лишней головной боли.
Ну и самая важная особенность: условия покупки и аренды объектов, как и их востребованность, сильнейшим образом зависят от региона, города, района и конкретной локации. В зависимости от месторасположения объекта его долгосрочная доходность может как превышать ключевую ставку, так и находиться на уровне московских машино-мест с их 20-летней окупаемостью. Выбрать «доходное» место – навык, который инвесторам в малую коммерческую недвижимость просто необходим.
Изображение на обложке сгенерировано с помощью нейросети Midjourney