Москва входит в топ-5 городов мира с самой дорогой элитной недвижимостью. По стоимости лотов она обогнала Лондон, Париж и Шанхай. Разбираемся в причинах популярности высокобюджетных проектов.
Спрос рождает предложение
Интерес людей к новым объектам во многом обусловлен тем, что на вторичном рынке становится все меньше современных качественных квартир и апартаментов. Согласно информации Консалтинговой компании «2Б Диалог», в первые месяцы текущего года спрос на элитные новостройки вырос на 67% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. По прогнозам аналитиков, до конца декабря он может увеличиться еще на10–15%. Спрос в элитных новостройках подогревают новые предложения. По словам Елены Земцовой, руководителя отдела продаж клубных домов Sole Hills и «Доходного дома купца Быкова», в прошлом году стартовали 18 новых проектов. Среди них – клубный квартал «Фрунзенская набережная» и элитный квартал «Тишинский бульвар», жилые комплексы «Vesper Кутузовский», «Садовническая, 69» и другие. Это рекорд для элитного сегмента. Всего в Москве реализуется порядка 52 элитных жилых проектов и более 1300 лотов, включая пентхаусы, частные виллы и таунхаусы. Ранее столь широкий выбор был у покупателей только в 2020 году.
«Элитный рынок стабилен и мало зависит от ипотеки и других факторов, имеющих значение в более бюджетных сегментах. Для мониторинга его состояния совместно с инвестиционным холдингом «Финам» мы создали универсальный инструмент для банков, брокеров и девелоперов – Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex. Он отражает поквартальную динамику цены квадратного метра, – рассказывает Святослав Куланин, директор по оценке компании Sminex.– В последний год этот индекс стабильно растет. В первом квартале 2025 года его значение составило 2,58 млн рублей за квадратный метр – на 6,5% больше, чем в предыдущем периоде, и на 18% больше, чем в первом квартале 2024 года. Мы также постоянно анализируем девелоперские проекты более чем по 200 параметрам. Сейчас, по нашей оценке, элит-класс начинается со статистически обоснованной стоимости 1,3 млн рублей за квадратный метр».
Цены на премиальные и делюкс-новостройки тоже растут. Елена Земцова сообщает, что к концу первого квартала текущего года стоимость квадратного метра люксовых квартир приблизилась к 3 млн рублей, а апартаментов – к 2,3 млн рублей. Средняя цена «квадрата» премиальных квартир и апартаментов – 1,1–1,2 млн рублей. Она также отметила, что рост цен на элитные новостройки связан с удорожанием стоимости проектного финансирования, строительно-монтажных работ, оборудования и материалов. «Логистика завоза материалов стала дольше, и это негативно сказывается на ценообразовании. Влияет и усиливающийся дефицит рабочей силы»,– говорит эксперт. По ее словам, предпосылок для снижения цен сейчас нет.
Классы элитных жилых комплексов
- Делюкс (от франц. de luxe – «роскошный, шикарный»). Самый дорогой класс недвижимости, жилые комплексы до 3–4 этажей, расположенные строго в центральной части города. Резидентам предлагаются услуги консьержа, инфраструктура закрыта от посторонних, ею могут пользоваться только жители. На этажах не более двух квартир, нестандартные планировки лотов, индивидуальные входы для каждой квартиры.
- Элит-класс. Комплексы могут располагаться не только в центре, а инфраструктурой также могут пользоваться нерезиденты. До четырех квартир на этажах. В квартирографии на многокомнатные лоты приходится 11%, тогда как в делюксе – 20%.
- Премиум-класс. Проекты могут располагаться как в центре, так и за пределами Третьего транспортного кольца. Появляются небольшие по метражу лоты, что невозможно в предыдущих классах. Жилые комплексы высотные, инфраструктурой пользуются не только жители. Площадь среднестатистической комнаты – 30 кв. м, тогда как в элит-классе и тем более делюксе она больше в 1,5–2 раза.
Портрет покупателя
Геополитическая ситуация и санкционные ограничения, которые вводили США и их союзники с 2022 года, сыграли на руку девелоперам высокобюджетных проектов и части клиентов. По словам Ольги Гуськовой, владелицы и генерального директора агентства элитной недвижимости GO Realty, деньги из России стало вывезти сложнее, и, как выяснилось, зарубежные активы не совсем защищены. Вместе с тем многие люди стали больше зарабатывать и вкладывать средства в дорогое жилье, которое рассматривают как надежный актив для сохранения капитала.
При этом оценить точное соотношение тех, кто покупает недвижимость для себя и для инвестиций, довольно сложно. По мнению эксперта, ориентировочно 60–70% клиентов приобретают новые квартиры и апартаменты для улучшения качества жизни, а 30–40% с инвестиционными целями. «Категории клиентов при этом могут пересекаться – некоторые покупают для себя, но с настроем на возможную продажу в будущем», – подчеркивает она. Предсказать доходность инвестиций в столичные новостройки сейчас сложно, однако стоимость лотов в рублях будет расти. По мере завершения строительства элитной недвижимости в Москве цена традиционно увеличивается на 50% в сравнении со стартом продаж. Это самая высокая динамика прироста цены квадратного метра в нашей стране.
Элитное жилье покупают чиновники, актеры, певцы, телеведущие. Растет доля предпринимателей, в том числе переезжающих в Москву из регионов. После ухода западных брендов из России многие из них успешно запустили новые бизнесы или развили уже существующие.
Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco, девелопера делюкс-проекта «Золотой квартал» / Quartier d’Or, рассказывает, что портрет покупателя элитной недвижимости в Москве довольно разнообразен. «Основная категория – семейные люди старше 45 лет. Среди них есть как москвичи, так и жители регионов. Причем в последнее время число региональных клиентов заметно выросло. Как правило, это состоятельные бизнесмены, государственные деятели, владельцы крупных компаний. Они приобретают дорогую недвижимость в Москве, чтобы быть ближе к центру принятия решений».
На рост регионального спроса обращает внимание и Елена Земцова: «Сегодня на рынке довольно большой пласт покупателей из Тюмени, Екатеринбурга, Краснодара, Якутска. Как правило, это бизнесмены, топ-менеджеры, руководители, которые переезжают в Москву в связи с работой. Есть и вторая категория покупателей – инвесторы, которых привлекают динамика и разнообразие столичного рынка новостроек».
Валерий Ручий, руководитель департамента продаж компании UNIQ Development, девелопера клубного дома Springs, делится любопытной статистикой: «По оценкам консалтинговых компаний, сейчас порядка 50–55% покупателей элитных новостроек Москвы составляют региональные бизнесмены. В то же время еще 5 лет назад на их долю приходилось лишь около 15–20% спроса. В нашем проекте почти 70% покупателей имеют свой бизнес в столице и других городах».
Привлекают столичные объекты и иностранных инвесторов. Большинство из них – россияне, которые переехали в европейские и другие страны, а также граждане Китая. По словам Елены Земцовой, они приобретают жилье на старте продаж по минимальным ценам и перепродают его ближе к вводу в эксплуатацию с прибылью 20–30%. Для таких клиентов в первую очередь важен инвестиционный потенциал жилого комплекса, остальные параметры отходят на второй план.
Другой актуальный тренд – увеличение доли молодых покупателей. После отъезда части специалистов из России в 2022 году многие смогли быстро продвинуться по карьерной лестнице в банках, финансовых, IT- и иных компаниях. Кроме того, появились новые популярные блогеры и другие медийные персоны. Такие клиенты в основном выбирают элитную недвижимость для жизни, а не для инвестиций. Кому-то первое жилье покупают родители.
По информации Екатерины Борисовой, в элитных проектах доля клиентов в возрасте от 18 до 35 лет составляет около 15%. «Часто это молодые амбициозные люди, заработавшие капитал самостоятельно или унаследовавшие его. Для некоторых элитная недвижимость становится роскошным подарком родителей: при покупке жилья его оформляют на наследников», – говорит эксперт.
Редкие форматы
Несмотря на высокий спрос, люди подходят к приобретению элитного жилья рационально и внимательно изучают все предложения. «Принятие решения покупке недвижимости – многоэтапный процесс, который зависит от типа клиента, его мотивации, сложности объекта, профессионализма агента и менеджеров девелоперской компании, а также юридических нюансов, – рассказывает брокер по недвижимости Денис Одинцов. – Те, кто выбирает жилье для себя, могут рассматривать варианты от трех месяцев до года, особенно если ищут «идеальный» объект. Инвесторы действуют быстрее – от двух недель до трех месяцев, если видят потенциал ROI (Return of Investment – показатель рентабельности инвестиций. – Прим. авт.).Иностранцы принимают решения за одну-две поездки, если доверяют своему брокеру и девелоперу проекта».
Один из главных критериев востребованности элитных объектов – их расположение. По данным компании Sminex, среди покупателей недвижимости делюкс-класса наиболее популярны такие районы, как Хамовники, Пресненский и Замоскворечье. В прошлом году на них пришлось 60% сделок на элитном рынке – 344 лота из 576. А локациями с самой дорогой недвижимостью стали Арбат, Хамовники и Якиманка, где стоимость квадратного метра доходит до 3,406 млн рублей.
Святослав Куланин напоминает, что «все эти районы – часть старой Москвы, где новые дома гармонично вписываются в историческую застройку. Здесь сосредоточены большие зеленые массивы, театры, рестораны и достопримечательности».
Однако свободных площадок под новое строительство становится все меньше. Поэтому, как отмечает Валерий Ручий, «следующей желанной локацией после центра стал запад Москвы. В 2024 году это направление заняло второе место среди округов столицы по количеству сделок в новостройках премиум-класса. По сравнению с 2023 годом спрос вырос более чем на 60%. Среди наиболее интересных локаций – районы около Филевского парка.
Элитные проекты также реализуются в Даниловском и Донском районах, в Марьиной Роще, Хорошево-Мневниках. Многие клиенты охотно выбирают жилые комплексы за пределами ЦАО, поскольку не готовы переплачивать за статус. Для них важны близость к центру Москвы, наличие исторических зданий, школ, детских садов, кафе, ресторанов, торговых центров, а также парков и водоемов.
Кристина Недря, директор коммерческого управления компании STONE, подчеркивает, что сейчас именно клиенты формируют новые тренды в строительстве жилых комплексов. А Святослав Куланин говорит о том, что «для большинства покупателей важны престижная локация, дорогая архитектура от российских и международных бюро, продвинутые системы комфорта, первоклассная инфраструктура – полноценные сады и парки, собственные центры с фитнесом, детскими комнатами, клубными гостиными, на базе которых развиваются закрытые комьюнити жителей».
Что касается внешнего облика жилых проектов, самыми востребованными архитектурными решениями остаются проверенные временем классицизм и близкая к нему неоклассика. «Покупатели также обращают внимание на такие характеристики объектов, как количество спален, вид из окон, наличие террас или внутренних двориков – патио. «Золотым стандартом в высокобюджетном сегменте становятся стильные и функциональные общественные пространства, а также благоустроенная внутренняя территория с акцентом на приватность, – делится наблюдениями Екатерина Борисова.
Кристина Недря считает, что «квартира перестает быть просто пространством для отдыха. Она становится местом встреч с друзьями, рабочей зоной или территорией для творчества и хобби. По этой причине «стандартная» площадь квартир в элитном сегменте увеличивается. В своих проектах STONE предлагает новые форматы планировочных решений для реализации человека в пространстве. Среди них – лоты с балконами и террасами, просторные мастер-спальни, двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом».
Спикеры сходятся во мнении, что все более популярными становятся нестандартные и редкие форматы жилья: двухуровневые квартиры, пентхаусы, а также виллы и сити-хаусы с отдельными входами и уютными патио.
Создавая привлекательную форму, девелоперы не забывают и о содержании. Речь идет об умных технологиях, о материалах премиального качества, продвинутых инженерных системах, контроле климата и освещения через мобильные приложения, высококачественной фильтрации воды и воздуха. Все это становится неотъемлемой частью элитных проектов. Так реализуется комплексный подход к комфорту и качеству жизни.
Самые дорогие элитные лоты в первом квартале 2025 года
- «Обыденский № 1»
Пентхаус площадью 433,1 кв. м — 3,7 млрд рублей
- «Резиденция 1864»
Пентхаус площадью 1698,2 кв. м — 3,4 млрд рублей
- «Фрунзенская набережная»
Пентхаус площадью 529 кв. м — 2,8 млрд рублей
Источник: Консалтинговая компания «2Б Диалог»
Сценарии будущего
В целом эксперты положительно оценивают перспективы «элитки», даже несмотря на нестабильную геополитическую ситуацию и возможных «черных лебедей». Екатерина Борисова подчеркивает, что рынок показывает максимальную устойчивость к внешним вызовам. «Несмотря на повышение цен, спрос на дорогостоящие лоты останется на достаточно высоком уровне, что обусловлено дефицитом выгодных предложений в престижных локациях столицы, а также сокращением ввода новых объектов. Это усиливает интерес к проектам, которые находятся на «зрелых» стадиях строительства».
С ней соглашается Елена Земцова: «До конца этого года спрос останется высоким. При этом мы ожидаем сокращения предложения и вымывания с рынка наиболее ликвидных вариантов. Это обусловлено снижением темпов старта продаж новых проектов: на 2025 год анонсированы запуски всего 10 новых комплексов, почти в два раза меньше, чем в прошлом году».
Однако аналитики Консалтинговой компании «2Б Диалог» обращают внимание на то, что в разных проектах доля покупок лотов в рассрочку от застройщиков составляет от 50 до 100%. При этом компании не могут оценивать кредитные риски на таком же уровне, как банки.
«Сегодня многие девелоперы предлагают гибкие условия оплаты. Размер первоначального взноса составляет 30–50% стоимости лота, а остальную сумму покупатель выплачивает равными частями ежеквартально или ежемесячно – обычно до завершения строительства. Безусловно, высокая доля продаж в рассрочку – дополнительный финансовый риск для компании по срокам наполнения эскроу-счетов. Однако говорить о прямой угрозе финансовой устойчивости застройщиков пока не приходится, – отмечает Валерий Ручий. – Наша компания и другие игроки рынка учитывают эти риски в своих финансовых моделях. Именно поэтому при оформлении рассрочки размер первоначального взноса увеличился с 10–15 до 30–40%. При разумном использовании этого инструмента финансовая устойчивость девелоперов не должна пострадать».
По мнению опрошенных экспертов, цены на элитное жилье продолжат расти в среднем на 1–2% в месяц. В течение двух-трех следующих лет возможно дальнейшее подорожание высокобюджетных проектов, хотя темпы роста могут плавно замедлиться после периода ажиотажа.
Сегодня в России появляется новый класс состоятельных людей, которые формируют портфель активов внутри страны. Для них, а также других клиентов, способных выказать спрос в таком сегменте, девелоперские компании и архитектурные бюро продолжат создавать новые яркие проекты, востребованные в любые времена.
Как инвестировать в элитную недвижимость
БОРИС БОГОУТДИНОВ, управляющий партнер Консалтинговой компании «2Б Диалог»
Купить и выгодно продать
Если вы хотите инвестировать в «элитку» с целью ее продажи в будущем, рассматривайте проекты, которые только вышли на рынок или находятся на начальных стадиях строительства. Цена квадратного метра в них растет до ввода в эксплуатацию. Сейчас средняя доходность инвестиций в жилье на «первичке» составляет 30–35% годовых. Вкладывать средства в новостройки в центре Москвы стоит еще и потому, что здесь остается все меньше площадей для возведения новых объектов. Спрос на дорогое жилье в респектабельных районах продолжит расти, а предложение будет сокращаться.
Аренда как бизнес
Аренда элитного жилья в столице – дорогое удовольствие, ее стоимость варьируется от 100 тыс. до 2 млн рублей в месяц и выше. Кажется, стоит приобрести один или несколько лотов – и высокий доход гарантирован. Однако это не совсем так. Новое жилье, которое отвечает требованиям состоятельных арендаторов, стоит все дороже. Поэтому бизнес на аренде не всегда оправдывает ожидания.
Перед покупкой квартиры или апартаментов следует рассчитать окупаемость объекта. Для этого нужно сопоставить будущие доходы с расходами на его содержание и упущенной выгодой – средствами, которые вы не будете получать во время отсутствия арендаторов. Это можно сделать самостоятельно или с помощью эксперта по недвижимости. Если ваши затраты на лот в выбранном проекте окупятся только через 20 лет, лучше рассмотреть другие варианты. Сейчас доходность от сдачи элитного жилья на длительный срок – 6–7% годовых, посуточно – 9–10%. Этот показатель во многом зависит от характеристик объекта и его расположения.
Чек-лист для инвестора
- Рассматривайте престижные локации
Лучше всего приобретать недвижимость в Хамовниках, Тверском, Пресненском и других районах ЦАО или на границе с ним. Такое жилье всегда в цене.
- Выбирайте надежного застройщика
Обратитесь в известную компанию с хорошей репутацией и опытом реализации высокобюджетных проектов.
- Доверьтесь звездам
Выбирайте комплексы, концепции которых создавали знаменитые архитекторы и дизайнеры. Это гарантия высокого качества недвижимости и безупречной эстетики в каждой детали.
- Оцените внутреннюю инфраструктуру
Кафе, рестораны, магазины, салоны красоты и другие сервисы, а также изысканный ландшафтный дизайн – must have для элитных объектов.
- Узнайте, на какую аудиторию ориентирован проект
Идеально, если в комплексе будут жить люди одного круга, со схожими взглядами и ценностями. Высокий статус резидентов станет дополнительным преимуществом.
Изображение на обложке — fizkes, Alhim/Shutterstock/FOTODOM