По данным 2022 года, в среднем россияне оформляют ипотеку на 22 года, притом что ставка сейчас колеблется на уровне 9%[2]. Как и все остальные ставки, ипотечная зависит от ключевой, установленной Центральным банком, поэтому самым выгодным периодом открытия ипотеки, очевидно, является тот, когда ставка ЦБ снижается, подтягивая за собой все остальные. Конечно, «в поезд» выгодной ставки еще нужно успеть запрыгнуть, так как совсем низкие значения вызывают бум на рынке недвижимости и цены летят вверх, но тогда рациональный покупатель думает о том, что успеет закрыть ипотеку досрочно и сэкономить, и бежит в банк.
Такая логика рождается исходя из того, что большинство банков сейчас предлагает ипотеки с аннуитетным видом платежа, то есть когда от заемщика сначала требуется выплатить проценты, а погашение основного долга можно оставить «на потом». По такому принципу каждый раз процент начисляется на остаток по долгу, отчего платить получается больше, а сумма процентов выходит выше. Исходя из простой математики, поведение потребителя в таком случае кажется не просто рациональным, но и предельно логичным и верным. Действительно, досрочное закрытие избавит от переплаты за время предоставления кредита и получится сэкономить.
Однако все это верно не во всех случаях. Часто рынок предоставляет скрытые возможности, упускать которые можно просто по незнанию. Выше уже упоминалось, что самый выгодный период открытия ипотеки — при низкой ключевой ставке. При такой ставке также выгодно брать и другие виды кредитов, а вот вклады оказываются совсем неприбыльными.
Но ЦБ недолго держит ключевую ставку на экстремально низких значениях (так как это все же мера влияния на рынок в целом), и скоро ставка начинает расти, делая вклады все более привлекательными. Тогда очевидно, что при более высоких ставках по вкладам потребителю выгоднее положить «лишние» деньги, которые планировалось потратить сверх суммы ежемесячного платежа на закрытие ипотеки, под процент в банк (при условии, что профит от этого будет выше, чем выигрыш от досрочного закрытия). Сделать расчеты, чтобы предугадать выгоду, можно самостоятельно.
Для расчета аннуитетного платежа используется формула:
где Х — ежемесячный взнос;
S — общая сумма ипотеки;
p — месячная ставка по кредиту (то есть 1/12 от годовой);
m — срок ипотеки, переведенный из годов в месяцы.
Отсюда можно посчитать и общую сумму переплат по кредиту, а также выгоду от досрочного закрытия ипотеки при увеличении суммы взноса (конечно, если бюджет позволяет потенциально увеличивать сумму). Эту выгоду нужно сравнить с возможным профитом от наиболее прибыльного вклада, который доступен на рынке. Если выгода от вклада оказывается больше, закрывать ипотеку в короткие сроки просто непрагматично.
Конечно, для всего этого стоит провести аналитическую работу, которая на самом деле не так сложна, как кажется, а в перспективе при соответствующих условиях довольно прибыльна. И конечно, не стоит забывать о постоянном аргументе в пользу закрытия ипотеки в срок — инфляции.
Сильная сторона аннуитетного платежа для потребителя заключается в том, что сумма взноса не пересчитывается в соответствии с колебаниями рынка и остается фиксированной на всем отрезке времени. С учетом достаточно высоких показателей ежегодной и ежемесячной инфляции в России взносы, которые могли ударить по кошельку в момент открытия ипотеки, оказываются совсем незначительными в доле к доходу через 22 года и раньше. Безусловно, не стоит распространять это правило на другие страны и рынки. Получается, досрочное закрытие ипотеки имеет выгоды только при определенных условиях, поэтому всегда стоит оценивать состояние рынка и помнить о возможностях альтернативных вложений.