Excel и полчаса свободного времени помогли найти наиболее оптимальный способ досрочного погашения ипотеки.

5 мая
Миша Прозоров

В прошлом году пошла тенденция на «омоложение» ипотечных заёмщиков, росли продажи квартир по кредитным договорам. На увеличение спроса влияло регулярное снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а это уже позволяло банкам снижать свои ставки по ипотечным кредитам. Дополнительным фактором было то, что застройщиков обязали переходить на работу через эскроу-счета.

В итоге, 1 сентября 2019 года в России насчитывалось 39,5 миллионов ипотечных  заёмщиков. Сейчас их точно больше.

Это всё к чему. Раньше велись бурные обсуждения на тему того, что лучше, аренда или ипотека. Сейчас фокус сместился, везде спорят о том, как лучше вносить досрочные платежи. Потому что число ипотечных заёмщиков растет с каждым месяцем. В этой статье мы рассмотрим тактику досрочного погашения с помощью Excel и математики.

Зададим начальные условия  

Итак, мы берём однушку в Подмосковье:

– стоимость: 5 200 000 рублей;
– первоначальный взнос: 15% (780 000 рублей);
– срок кредита: 25 лет;
– ставка по ипотеке: 8.7%;
– ежемесячный платёж: 36 188 рублей;
– дата оформления договора: 07.04.2020г.

Наша цель: погасить ипотеку быстрее срока

Наши ресурсы: 10 000 рублей в месяц сверх основного платежа  

Также в данном эксперименте мы не пользуемся имущественным вычетом и вычетом по процентам с ипотеки, не учитываем ежегодную оплату страховки квартиры и жизни. 

По нашим условиям получается вот такая картина:

ALT: Величина процентов больше стоимости однушки. Из-за таких цифр и появился стереотип: «Ипотека — это рабство и кабала».

Сейчас практически во всех ипотечных договорах прописаны аннуитетные платежи. Что это значит? Платёж постоянный, но внутри него одна доля уходит на оплату процентов, вторая — на само тело долга. Эта доля меняется в течение всего срока. В начале доля выше у процентов, и только потом — у основного долга.

Графически возвращение банку основного долга выглядит так:

ALT: Финансы по вертикальной оси, месяцы — на горизонтальной.

График иллюстрирует то, как растёт выплата основного долга. Если все 25 лет мы будем просто вносить платежи без «досрочки», то картина будет такой.

Вспоминаем цель — закрыть ипотеку как можно быстрее. Наш ресурс — 10 000 рублей в месяц.

Первый вариант: кладём 10 000 рублей каждый месяц на уменьшение срока

Проценты по ипотеке начисляются ежедневно. Поэтому лучшей тактикой будет вносить любое досрочное погашение в дату платежа, чтобы вся сумма приходилась только на долг. Так мы и сделаем. Вот что получается:

ALT: Мы сэкономили 3 312 956 рублей на выплате процентов, срок сократился с 300 месяцев до 164. Почти в половину.

Получается, что непотраченные 333 рубля в день помогают нам снизить ипотеку на 136 месяцев. Недурно. 

Ах, да. Помним про то, что инфляция может «съедать» значимость ежемесячных платежей для личного бюджета только в том случае, если ваш собственный доход обгоняет её темпы роста.

Давайте посмотрим ещё варианты.

Второй вариант: кладём 10 000 рублей каждый месяц на уменьшение платежа

Только мы сделаем это с хитростью. Вот простая формула:

Пi = 10 000 + П1 + ∆, где:

Пi — текущий платёж;
П1  — величина первого платежа (в нашем случае — 36 188р.);
∆ — разница от П1 и прошлого платежа Пi-1.

Проще говоря, вносим одну и ту же сумму, но величина досрочного погашения каждый месяц увеличивается.

ALT: Каждый месяц увеличивается сумма, которую мы отправляем на досрочное погашение, на снижение платежа.
ALT: Благодаря такой тактике, срок ипотеки у нас составил 173 месяца.

Кажется, что при имеющемся ресурсе в 10 000 рублей выгоднее пользоваться первым способом. На самом деле, это не совсем так. Давайте перейдём к финальному способу. 

Третий вариант: сначала снижаем срок, потом величину платежа

Для понимания логики процесса давайте снова вернёмся к исходному графику, но добавим уравнение и линию тренда.

ALT: Легло идеально. Напоминаю, по горизонтали — срок. По вертикали — тело долга, которое мы отдаём банку.

Перед вами кубическое уравнение, которые мы когда-то решали в школе. Вот и пригодилось. Наша задача — «загнуть» его ещё сильнее, сделать экспоненциальным. При досрочном погашении на тело долга график станет походить на экспоненту из-за сокращения горизонтальной оси.

Также для визуализации давайте посмотрим, как в одном платеже распределяются тело долга и проценты, в зависимости от срока:

ALT: То есть выходит так, что только на 207-м платеже тело долга и величина процентов сравняются в одном платеже. На практике изменения начинают ощущаться со второй четверти срока.

В первую четверть срока мы видим, что изменения незначительны. Именно поэтому если мы будем сразу гасить досрочно величину платежа, то разница не будет ощущаться. Эту точку в чёрном кругу нам необходимо перенести как можно ближе к левому краю графика.

Посчитаем по нашему уравнению, сколько нужно отдать денег, чтобы прийти к 207-ой точке:

y = 0,1137x3 – 3,2373x2 + 5467,1x – 21388

 y = 0,1137*(207^3)-3,2373*(207^2)+(5467,1*207)-21388 = 1 979 401 рублей долга

Кстати, это все ещё статья про ипотеку на однушку в Подмосковье =)  

Зачем такие выкладки? Понимание процессов по ипотечному кредитованию на фундаментальном уровне — один из пунктов финансовой грамотности. Согласитесь, такой подход гораздо лучше, чем подписывать кредитный договор с мыслью: «Ай, разберусь».

Так вот. Предложенная дальше стратегия подразумевает сведение графика к экспоненте, смещение «чёрной точки» ближе к началу. А ещё сократится срок, и будет сокращаться платёж.

Как поступаем:

  1. Первые 25% срока кладём 10 000 рублей ежемесячно на снижение тела долга.
  2. Начиная с 76-го месяца, действуем, как во втором способе:  Пi = 10 000 + П1 + ∆.
  3. Только сумму ∆ отправляем на сокращение тела долга каждые полгода.

Итак, снова мучаем калькулятор и смотрим, что выходит.

ALT: Первая четверть срока в нашем случае заканчивается 07.06.2026 г.

За 75 месяцев мы внесли дополнительно 750 000 рублей. Сколько же удалось сэкономить?

ALT: В начале выплат ипотека очень чувствительна к сокращению срока, поскольку в платеже основная доля уходит на проценты.

Мы уже сократили 97 месяцев. Теперь переходим к пунктам «2» и «3».

ALT: Платёж на сокращение срока мы берём из накопленных за полгода ∆.

Мучения ипотечного калькулятора продолжались очень долго. Вот к какому итогу всё пришло:

ALT: Последний платёж датируется 07 июня 2033г. Итоговый срок — 157 месяцев.

Интересный факт: сумма всех накопленных ∆ равна 747 300 рублей. И мы для этого по сути ничего и не делали, просто сохраняли разницу изначального платежа и текущего.

То есть в третьем способе у нас сокращаются платёж и срок, и ипотека закрывается быстрее.

ALT: Тактика разумного ипотечного заёмщика — ещё до переезда в новую квартиру понимать, как гасить кредит досрочно.

Пора переходить к итогам.

Выводы 

Мы вели расчёт без учёта страховок и получения налоговых вычетов. Ресурс у нас был ограничен — 10 000 рублей в качестве досрочного платежа, и мы с вами сейчас увидели, какое влияние оказывает такая сумма при правильном использовании.

Для сравнения всё увидим в таблице:

Подытожим. Какие рекомендации сформировались по досрочному погашению ипотеки, если ваша цель — максимально быстро «закрыть» долг:

  1. Поначалу ипотечный кредит больше чувствителен к снижению срока.
  2. Ваш дополнительный ресурс — разница платежей.
  3. Ещё один ресурс — налоговые вычеты, постарайтесь их внести в первую четверть срока.
  4. Чем больше кладёте на досрочное погашение в начале (сокращение срока), тем ощутимее.

В конце хотелось бы сказать, что у меня самого ипотека: квартира-студия в Ленинградской Области. Как раз придерживаюсь третьего способа.

теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter