Инвестиции в недвижимость и землю похожи по показателям надежности и часто даже идут в комплекте. Но инвестировать в землю без недвижимости (или планов там ее воздвигнуть) люди не спешат. Не просто так, согласно опросам, более 50% россиян хотели бы инвестировать в недвижимость, тогда как землю как способ инвестирования даже не упоминают. Земля представляется как совершенно негородская история, которой заниматься долго, дорого и неудобно. На самом деле инвестировать в землю можно разными способами, и далеко не всегда требуется своими руками что-то делать и даже присутствовать.
«Земля всегда была и будет наиболее инвестиционно привлекательным продуктом», — высказался в интервью для РБК Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group. Каким бы прошлым веком в цифровом мире ни казалось покупать землю, факт остается фактом: средний прирост цен на участки начинается с 30% в год и порой доходит до 100% за тот же период.
Как инвестировать?
Купить участок и перепродать его в исходном виде, но по большей цене
Чтобы покупка оказалась прибыльной, нужно проанализировать рынок: рассмотреть районы, где ожидается постройка/расширение территории города (в ближайшем будущем или в разрезе 10–20 лет). Если инвестировать на далекую перспективу, больших изначальных вложений не понадобится — можно приобрести землю дешево, пока на нее невысокий спрос.
Поработать с исходным участком и продать как готовый продукт
Один большой участок размежевать на несколько небольших и продать каждый отдельно — главное, не поделить слишком мелко: в регионах действуют стандарты минимальных площадей участков для строительства. В Московской области, например, минимум под индивидуальное жилищное строительство составляет две сотки. Никто не запрещает купить участок большей «четной» площади и разделить его для продажи на участки по 200 кв. м.
Превратить землю в участок с недвижимостью
Если вы профессионально задействованы в сфере строительства или просто имели дело с постройкой дома, никто не запретит вам купить участок, построить на нем дом и продать уже землю с недвижимостью. Это ресурсозатратный метод, поэтому подходит не всем. Зато прибыльность высокая.
Сменить целевое назначение участка
Для всех участков установлено их целевое назначение при продаже. Земли для индивидуального жилищного строительства самые дешевые, можно приобретать их и менять целевое назначение через определенную юридическую процедуру. Это самый сложный вид инвестирования, но он бывает выгоден при определенных вводных.
Государственная земля: новые перспективы
Можно приобрести участок как у частных лиц, так и у государства. Во втором случае это дешевле, и с точки зрения инвестирования лучше покупать у государства и затем продавать частным лицам.
Приобрести землю у государства можно тремя способами:
Купить на торгах
Земля принадлежит муниципалитетам, и они регулярно выставляют участки на аукцион. Существует специальный государственный ресурс, на котором можно посмотреть информацию об отдельных лотах, дате и времени проведения торгов, сроках приема заявок, начальных ценах. Случается, что на торгах присутствует всего один участник — тогда он забирает участок по первоначальной стоимости.
Выкупить заранее арендованный участок
На торгах часто выставляется не непосредственно участок, а возможность его аренды. На этой земле можно построить дом и оформить его в собственность, а уже после этого выкупать землю, на которой он стоит, — владелец недвижимости по закону имеет приоритетное право выкупа участка. Эти сотки во многих регионах можно выкупить за значительно меньшую сумму, чем если бы вы их брали по кадастровой стоимости без аренды.
Купить участок без торгов
Физические лица могут покупать землю и без торгов, присмотрев ее себе на публичной кадастровой карте Росреестра. Там можно найти участки двух видов: уже стоящие на кадастровом учете и неразграниченные. Если человек желает приобрести неразграниченный участок, его могут заставить сначала провести процедуру межевания и кадастрового учета. Это недорого: услуги межевальщика обходятся в 5–7 тысяч рублей, госпошлина на регистрацию земельного участка — 350 рублей. Такая процедура накладывается, только если не появилось других желающих приобрести этот же участок после публикации извещения о его предоставлении — на поиск других желающих выделяется 30 дней. Если таковые находятся, муниципалитет проводит межевание сам и выставляет участок на торги — тогда придется побороться. Если же нет, право выкупа закрепляется за заявителем на 2 года.
А еще землю можно получить от государства бесплатно. Согласно статье 39.5 Земельного кодекса РФ, герои России и СССР, герои труда РФ и еще несколько категорий граждан имеют право на 8 соток в черте города или 25+ соток в сельской местности.
Также действуют программы «Ленинградский гектар», «Волгоградский гектар», «Дальневосточный гектар» и другие, в рамках которых на конкурсной основе или просто так можно получить землю в собственность. Помимо этого, у регионов есть и собственные программы по предоставлению участков, которые не афишируются широко. Чтобы узнать, есть ли у вас или ваших близких право на эту привилегию, нужно обратиться в местную администрацию и уточнить список лиц, которым положен бесплатный участок.