Почитали. Поспрашивали. Разобрались.

3 ноября
Миша Прозоров

Что такое переуступка, и как это работает? 

По-умному это называется «цессия». В 214-ФЗ она регулируется статьёй 11, а также прописана в Гражданском кодексе. Давайте разберёмся, как это вообще работает. 

Итак, есть стандартная последовательность для дольщика: подписание ДДУ, оплата, регистрация договора, подпись акта приёма-передачи, оформление собственности. 

Сделка по переуступке должна произойти до подписания акта приёма-передачи. Покупается не сама квартира, а право её требовать от застройщика. Примерно так же, как игра в «горячую картошку». Договор по переуступке можно оплатить с привлечением ипотечных средств или полностью.  

Переуступка и продавец

Продавцом по переуступке может быть юридическое или физическое лицо. Кто обычно продаёт так будущую жилплощадь? 

Например, застройщик рассчитался с подрядчиком квадратными метрами. Последнему нужно оплатить работу своим сотрудникам. Самый очевидный способ – продать квартиры по переуступке. Поскольку деньги нужны «здесь и сейчас», то подрядные организации снижают цену. 

Практика прошлого года. Некоторые строительные компании не особо-то и хотели работать по эскроу-счёту и вот как поступали: оформляли квартиры на дочерние юридические лица и продавали от их имени квартиры по переуступке. В рекламе, конечно же, указывали себя. 

Перейдём к физическим лицам. На практике обычный человек может выставить квартиру по переуступке по следующим причинам: 

 – заработок на продаже квартира покупалась по одной стоимости на начальной стадии строительства, продаётся по другой;

выход из «проблемного» объекта продавец понял, что жилой комплекс превращается в долгострой, и хочет «сбросить» договор; 

улучшение жилищных условий — по разным обстоятельствам. 

Продавец (физическое лицо) должен уведомить застройщика о том, что у договора долевого участия сменится собственник. Также в ДДУ указывается, нужно ли согласие от строительной компании на проведение сделки.  

По 214-ФЗ продавец может провести сделку по переуступке даже без согласия застройщика. Правда, за такое нужно будет нести ответственность.  

Ещё момент: застройщики могут брать комиссию со сделки, она зависит от регламента компании и может составлять от 0 до 10%. Если продавец получил доход, то за это надо будет заплатить налог  размером в 13% от разницы в цене. 

Переуступка и покупатель

Основное преимущество продажи по переуступке заключается в том, что цена может быть ниже официальной. Договор приобретается за собственные средства или с привлечением ипотеки. 

Риск по такой сделке перекладывается на покупателя. Вот какие меры предосторожности следует предпринять: 

  • проверить возведение дома, ход строительства и надёжность застройщика; 
  • количество продаваемых квартир по переуступке на объекте: если таковых очень много, то что-то точно идёт не так;
  • у продавца есть право требования, которое подтверждено ДДУ;
  • ДДУ зарегистрирован, и в нём не прописан запрет на продажу по переуступке. 

Когда права собственности перейдут к покупателю, то застройщик будет обязан нести ту же ответственность, что и перед предыдущим: от устранения недоделок при приёмке до выплаты неустойки за срыв сроков строительства.  

Кстати, в 11-й статье 214-ФЗ указано, что приобретение права на требование штрафов и неустойки не требует регистрации в Росреестре. 

Вместо ДДУ покупателю могут дать предварительный договор купли-продажи или даже вексель на квартиру. Такие бумаги нельзя зарегистрировать в Росреестре, а споры по ним нельзя решить в рамках 214-ФЗ.  

Теперь изучим, как проходит сама сделка по переуступке. 

Купить квартиру по переуступке без привлечения заёмных средств  

Как только продавец и покупатель решили совершить сделку, необходимо уведомить об этом застройщика. Он не имеет права вносить изменения в первоначальный договор по срокам сдачи дома, в положения о приёмке и в данные о параметрах квартиры. Сама сделка напоминает обычный процесс купли-продажи дольщиком. 

По 11-й статье 214-ФЗ в сделке по переуступке должны выполняться следующие условия: 

– право уступается только после полной оплаты начального ДДУ; 

– сделка допускается, если ДДУ прошёл государственную регистрацию; 

– после всей операции нужно направить застройщику официальное уведомление о смене собственника.  

Если продавцом является юридическое лицо, то оплата договора должна произойти только после регистрации в Росреестре.

Вот так всё происходит, если не используются заёмные средства. А как же обстоят дела при усложнённой схеме? 

Например, продавец хочет реализовать свою квартиру по переуступке, а покупатель — её купить. У обоих — ипотека. Смотрим.

Переуступка и заёмные средства

Здесь всё усложняется наличием банка с обеих сторон. Плюс у каждого финансового учреждения могут быть свои правила. 

Покупатель должен получить одобрение на выдачу ипотеки. Продавцу же следует уведомить застройщика, запросить согласие на сделку и акт сверки. Позвонить в банк и тоже получить согласие на продажу ипотечной квартиры. 

Затем нужно совершить оплату через тот же банк и зарегистрировать сделку, можно через нотариуса или МФЦ. Звучит всё просто, только на практике могут всплывать вот такие подводные камни: 

– период действия согласия застройщика – 14 дней; 

– время проверки договора переуступки банком может также занимать две недели, а назначение даты сделки может не совпадать с планами; 

– запись на сделку через МФЦ может занять 3-4 недели; 

– банк может включить дополнительные комиссии. 

То есть нельзя просто так взять, бросить клич на Авито и побежать вприпрыжку вместе с покупателем в банк. Нужно быть морально готовым потратить много времени и понести дополнительные расходы. 

Расходы при сделке по переуступке 

Вот, что может быть. 

  1. Комиссия застройщику за совершение сделки. От 0 до 10%. 
  2. Сопровождение сделки риэлтором.
  3. Услуги нотариуса (если сделка проводится через него): подготовка договора, его подписание и отправка на регистрацию. 
  4. Комиссия банка за сделку.
  5. Хранение денег у банка (депозитарий) и проверка купюр на подлинность. 
  6. Платежи по ипотеке во время ожидания сделки.
  7. Уплата налога в случае получения дохода.

Как правило, некоторые продавцы делят с покупателем пополам те расходы, где требуется совместное участие. Также намеренно может снижаться стоимость договора для того, чтобы избежать уплату налога.

Итоги 

Переуступка поможет купить квартиру по сниженной стоимости и сохранить приобретателю полные права по 214-ФЗ, а продавец при этом зарабатывает на разнице в цене. При этом, есть много подводных камней, которые уже зависят от конкретного застройщика и банка. Покупателям нужно проверять не только чистоту договора и продавца, но и сам объект в целом. Продавцам же необходимо заранее наладить всю инфраструктуру по сделке.

теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter