Для кого
Light industrial (легкая промышленность или легкое производство) – сектор экономики, который занимается производством относительно небольших товаров конечного потребления или компонентов для них. Это «чистые» заводы и цеха, которые не связаны с шумными и масштабными процессами, как, например, в металлургии или нефтепереработке. Light industrial можно назвать «последней милей» в производственном цикле, где сырье и компоненты превращаются в товары, которые потребители покупают и используют каждый день.
Эксперты оценивают возраст отечественного рынка в пять лет. Пока что он сформирован преимущественно в Москве и Московской области. За исключением отдельных проектов в Санкт-Петербурге, в регионах этот формат только начинает появляться, но спрос на него неизменно растет.
По словам Станислава Новикова, предпринимателя, резидента Торгово-промышленной палаты Москвы, особенно заметен рост интереса к формату в крупных региональных центрах – Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде и Тюмени.
«Рынок light industrial в России находится в фазе раннего роста. По сути, это ответ на структурный запрос экономики, продиктованный импортозамещением, развитием e-commerce и ростом сервисных производств, – объясняет Константин Конов, предприниматель, инвестор, основатель компании YOUKON. – Классическая промышленная инфраструктура для этого не подходит, она либо слишком крупная, либо технологически устаревшая. Малому и среднему бизнесу нужны не гигантские заводы и логистические терминалы, а компактные пространства площадью 300–1500 м2 в городской или пригородной локации, где в одном объекте сочетаются производство, склад и офис».
Сегодня light industrial – это один из самых востребованных типов промышленной недвижимости для малого и среднего бизнеса, добавляет Денис Кузнецов, девелопер, управляющий партнер ГК «Юнити».
В качестве примера он приводит индустриальный парк «Ю-Лыткарино». При запуске проекта рассчитывали на спрос со стороны производственников, сервисных компаний и небольших логистических операторов. Именно они и оказались основной аудиторией.
Предприятия легкой промышленности часто находятся в специально предназначенных для этого зонах: промышленных парках, бизнес-парках, а также складских и логистических комплексах, так как производство тесно связано с дистрибуцией.
Но МСБ – не единственный «клиент» легкой промышленности. Она также популярна у логистических компаний и предприятий переработки.
«Light industrial позволяет предпринимателям быстро запускать производство, потому что они получают готовую инфраструктуру: электричество, инженерные сети, складские и производственные площади. Именно поэтому этот формат особенно востребован в регионах, где бизнесу сложно самостоятельно подготовить промышленную площадку», – говорит Артем Драгунов, девелопер, собственник индустриального парка «Зеленец».
По его словам, сегодня рынком легкой промышленности чаще всего интересуются предприниматели с практическим опытом в производстве, переработке сырья или логистике. Возраст может быть разным, но часто это люди 30–45 лет, которые уже имеют отраслевой опыт и понимают операционные процессы.
Масштаб рынка
«По оценкам различных консалтинговых компаний, объем рынка light industrial в России сегодня составляет около 1 млн м2. При этом рост за последние годы был очень быстрым, – говорит Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group. – Если в 2021 году объем рынка оценивался примерно в 59 тыс. м2, то затем он вырос до 250 тыс., после – до 500 тыс. и сегодня приблизился к отметке в миллион квадратных метров. То есть за пять лет сегмент увеличился примерно в двадцать раз – это довольно уникальная динамика для рынка недвижимости».
Если сравнивать с мировыми рынками, то там индустриальная недвижимость обычно делится примерно поровну между логистическими объектами (классические склады big box) и форматами light industrial. В России пока наблюдается сильный перекос: около 95% индустриальной недвижимости – это склады и лишь около 5% – light industrial, замечает Захарова.
До 2030 года в субъектах РФ заявлено строительство порядка 619 тыс. м2 площадей легкой промышленности, что может увеличить региональный рынок в 8,5 раза, указывает Станислав Новиков. Наиболее активно проекты развиваются в Краснодаре, Новосибирске и Казани.
«Например, в Тюменской области обеспеченность площадями составляет около 179 тыс. м2, однако более 80% объектов построены для собственных нужд и не выходят на рынок аренды, – говорит Новиков. – При этом спрос превышает предложение почти в восемь раз. Даже с учетом роста рынка к 2030 году дефицит качественных площадей, скорее всего, сохранится».
В Московском регионе объем организованного рынка light industrial сейчас оценивается примерно в 1–1,3 млн м2, при этом еще сопоставимый объем находится в стадии строительства, рассказывает Денис Кузнецов.
«Для сравнения: в США и Европе аналогичный сегмент – small-bay industrial или flex industrial – является огромной частью индустриальной недвижимости. Там речь идет уже о десятках миллионов квадратных метров», – делится наблюдениями эксперт.
Плюсы и минусы
Основным преимуществом сегмента Константин Конов называет гибкость. Такие объекты легко адаптируются под разные типы арендаторов: от сервисных производств до городской логистики. Для предпринимателя это возможность быстро масштабироваться, а для инвестора – стабильный и диверсифицированный арендный поток.
«Главное преимущество формата – низкий порог входа в индустриальную недвижимость. Вместо строительства большого завода предприниматель может начать с юнита 500–1000 м2», – добавляет Денис Кузнецов.
Современные объекты light industrial выигрывают за счет качественной инженерии, планировочных решений, энергоэффективности и в целом более комфортных условий для бизнеса, указывает Александра Захарова.
В качестве недостатков формата эксперты называют разное качество проектов. Например, иногда под light industrial продают обычные склады без инженерной подготовки. Второе ограничение – инфраструктура, прежде всего, электрические мощности и подключение к сетям.
«В индустриальных проектах именно электричество часто становится самым долгим этапом. Для малого производства это критично: предприниматель готов зайти в помещение и начать работать, но иногда вынужден ждать подключение год и больше», – указывает Денис Кузнецов.
В свою очередь Александра Захарова среди недостатков выделяет два ключевых фактора. Первый – отсутствие четкой законодательной базы для формата light industrial. Второй – общая экономическая неопределенность, которая снижает горизонт планирования у малого и среднего бизнеса как основного потребителя производственных площадей.
«Девелоперские проекты в этом сегменте строятся около трех лет, тогда как многие предприниматели сегодня не готовы брать на себя долгосрочные обязательства даже на год вперед», – комментирует Захарова.
Артем Драгунов также обращает внимание на недостаточное количество готовых площадок. Кроме того, не во всех регионах есть развитая инженерная инфраструктура, отмечает он.
С ним согласен Константин Конов.
«Основная проблема не столько в отсутствии специфических законов, сколько в структурном дефиците подходящих площадей. Light industrial – это новый тип продукта, которого исторически в России почти не строили. Большинство индустриальных площадей представлено либо старыми советскими корпусами, либо крупными логистическими комплексами, которые не подходят под компактные производства», – комментирует он.
При этом на самом рынке не все так просто. Некоторые непрофильные и небольшие девелоперы, которые планировали начать проекты в 2025–2026 годах, перенесли их до лучших времен, говорит Александр Шабанов, девелопер, инвестор, управляющий партнер нескольких производственно-складских комплексов. К примеру, компания «АВА» в Московской области отказалась от строительства складов в формате «лайт индастриал», заморозив одну из начавшихся строек и отказавшись от начала других.
Что дальше
По мнению Сергея Канаева, директора департамента коммерческой недвижимости Sezar Group, light industrial в России демонстрирует устойчивый рост на фоне нескольких трендов, среди которых импортозамещение, развитие электронной торговли, локализация цепочек поставок и государственная поддержка.
Ключевыми преимуществами формата при этом являются низкая входная стоимость, быстрая окупаемость, гибкость размещения, минимальные инфраструктурные требования и упрощенное регулирование.
Сегодня рынок light industrial проходит этап перехода от модного тренда к зрелому сегменту индустриальной недвижимости.
Следующим важным шагом может стать разработка национального стандарта рынка, который обсуждается Ассоциацией индустриальных парков. Это позволит унифицировать требования к объектам и расширить доступ отрасли к мерам государственной поддержки, считает Станислав Новиков.
«В ближайшие годы рынок будет переваривать рекордные объемы ввода. В долгосрочной перспективе выиграют девелоперы и инвесторы, которые смогут предложить не просто квадратные метры, а комплексную инфраструктуру и сервисную экосистему для бизнеса», – говорит он.
Изображение на обложке — michelaubryphoto/Shutterstock/FOTODOM