Выбор есть
Найти офис в Москве для предпринимателя сегодня проблем не составит, но так было не всегда. В конце 2021 года на рынке коммерческой недвижимости наблюдалась одна из самых низких вакансий (свободных помещений. – Прим. ред.) за последние годы. Это было связано и с низким вводом новых площадей, и с тем, что рынок быстро восстановился после пандемии: наблюдался повышенный спрос со стороны арендаторов на любые офисные площади.
«В Москва-Сити, например, вакансия была в минусе, проводились даже тендеры на выбор арендаторов. Вообще, на крупные площади стояла очередь. Предложить арендаторам что-то свыше 3–4 тыс. кв. м для консультантов было большой проблемой», – рассказывает директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич.
В 2022 году ситуация поменялась кардинально. Когда международные компании стали уходить из страны, на рынке коммерческой недвижимости даже появился новый продукт «офисы за выездом» – с высококачественной отделкой, хорошими инженерными решениями. Иностранцы, как правило, вкладывали в свои офисы большие средства, стремясь соответствовать международным стандартам. И теперь эти помещения выведены на рынок.
Сегодня в столице можно найти коммерческие площади самых разных форматов. Предложение растет. Президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко считает, что, по разным оценкам, свободный объем офисов составляет 8–15% в зависимости от класса. В классе А он выше, в классе B меньше. «Арендные ставки выравниваются. Офисы, которые экспонировались по высоким ценам, теперь стали более доступны. Снизился средний размер сделки, сделок стало больше, но они стали мельче», – отмечает эксперт.
Тренд на рост свободных площадей отмечает и директор исследования и аналитики CMWP Полина Афанасьева. По ее словам, в I квартале 2023 года было введено в эксплуатацию вдвое больше новых объектов, чем в соответствующем периоде 2022-го. Тем не менее ожидается, что к концу года показатель нового ввода останется в целом на уровне 2022 года и составит 350 тыс. кв. м. Но уже в 2024 году он может достигнуть 650 тыс. кв. м за счет заявленного строительства крупных объектов.
Коммерческий директор офисного парка Comcity Никола Обайдин тоже считает, что рынок коммерческой недвижимости вполне динамичен. «События в экономике и политике не отражаются на ежедневной жизни офисного рынка. Скептики предрекали полное затишье, как в ковидные времена, но этого не произошло, наоборот, идет намного более активная работа», – говорит он.
По мнению эксперта, такое положение объясняется тем, что компании сейчас занимаются оптимизацией своего бизнеса, в том числе и офисов. Мотивация абсолютно разная. Иногда речь идет о росте или развитии нового направления. Еще один тренд – консолидация: смежные компании стремятся расположиться в одной локации. Но наиболее частая причина – стремление к более эффективному использованию помещений.
Наступает рынок арендатора
Из-за того что предложение на рынке превышает спрос, а также в связи с сокращением горизонта планирования бизнеса поведение арендаторов на рынке существенно изменилось. Помещения с качественной отделкой и обстановкой стали более востребованы. Готовые к въезду офисы сдаются в аренду лучше по сравнению с теми, где нужно что-то доделывать.Чаще всего компании задают вопрос, может ли собственник предоставить мебель на определенное количество рабочих мест. Также высказываются пожелания по включению в договор ряда сервисных услуг, чаще всего технического обслуживания и клининга. Если в бизнес-центре отсутствуют необходимые сервисы, такие площади могут просто стать арендатору не интересны.
«Слышать своего клиента – необходимое условие сделки. Позиция собственника стала не такой жесткой. Мы наблюдаем рынок арендатора,особенно если говорить о больших площадях свыше 1–2 тыс. кв. м. Этот тренд продлится и в 2023 году», – считает Ксения Харкевич.
Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов в числе трендов рынка отмечает снижение запрашиваемого срока по аренде. По его словам, даже в комплексах формата А+ половина клиентов приходят с запросом аренды на 3–5 лет с возможностью прервать ее через три года, а некоторые приходят всего на три года. Это связано с невозможностью понять, какое количество сотрудников необходимо компании в текущий период и что будет дальше с точки зрения бюджетирования бизнеса, в том числе офисного аппарата.
«У людей появляется дилемма, то ли идти в офис с ремонтом, который имеет определенный процент износа, сложившиеся планировочные и технические решения, то ли в коворкинги, которыми можно закрыть краткосрочную перспективу, пока не появится определенность. Может быть, мы увидим сделки, когда операторы будут арендовать коворкинг полностью, сдавать его в субаренду на короткий срок, понимая, что остаются гибкие пространства, которые впоследствии можно сдать другим арендаторам», – говорит Сергей Баранов.
Глава группы компаний Accent Capital Марина Харитонова утверждает, что после пандемии арендаторы прониклись идеей гибридного формата. Они поняли, что это уместно для любой компании, потому что, с одной стороны, позволяет экономить бюджеты и, с другой, создавать сообщество для комфортной работы сотрудников. «Например, один из трендов – отсутствие у работника постоянно закрепленного места. В 2019 году это звучало дико, но спустя пять лет уже кажется логичным: зачем пустовать оборудованному месту, если человек болеет или у него встречи. Еще один общий тренд – это сокращение офисных площадей. Компании сейчас не арендуют офисы для размещения 100% сотрудников, предпочитая размещать 50–70%», – говорит она.
В тренде сервисные офисы
Действительно, формат сервисных, или так называемых гибких, офисов приобретает огромную популярность. В отличие от помещений с жесткой планировкой, такие офисы позволяют арендатору менять пространство под свой вкус, а также предоставляют ему целый набор сервисов, которые в традиционных форматах попросту недоступны.
Полина Афанасьева говорит, что в апреле 2023 года этот сегмент в Москве достиг почти 400 тыс. кв. м и будет расти дальше. Есть изменения в структуре арендаторов: она стала менее однородной. Если раньше гибкими офисами интересовались в основном IT-компании и маркетплейсы, то сейчас виден интерес даже со стороны банков и госструктур.
Популярность гибких офисов основатель и генеральный директор сети коворкингов «Практик и OFIX»Владимир Дорофеев объясняет тем, что они позволяют работодателю обеспечить комфорт для сотрудников. По мнению эксперта, при выборе рабочего стола, стула, освещения и вентиляции компромиссов быть не должно – человеку должно быть удобно в любом офисе. Но многие сейчас начинают приходить к новым планировочным решениям, которые гибкие офисы позволяют реализовать. Например, часть помещения может менять свое функциональное назначение в течение рабочего дня (условно – утром тут переговорная, днем – зона отдыха), и это позволяет сэкономить.
«Тренд 2023 года – «счастьеномика» (joy economy). Мы все испытываем постоянный стресс, это требует компенсации», – говорит Владимир Дорофеев. Поэтому команды гибких офисов развивают целый набор сервисов. Лектории, разговорные клубы, книжные клубы, музыкальные студии, где стоят профессиональные инструменты, фитнес-зоны, массажные кресла – все направлено на то, чтобы сделать пребывание сотрудника в офисе наиболее приятным.
Теперь не только в центре
Интересные изменения происходят и в географии расположения офисов. Если еще несколько лет назад качественные офисные пространства можно было найти только в центре Москвы, то теперь ситуация изменилась кардинально. Бизнес-центры класса А появились даже за городом.
«Офисы в столице начали развиваться в середине ХIХ века, тогда деловой кластер был сосредоточен внутри Садового кольца, в районе Китай-города. Самое интересное, что они располагались в традиционных локациях вплоть до середины 2000-х годов. Первым проектом децентрализации стало строительство Москва-Сити, а еще через 10 лет появились первые новые качественные офисы, построенные за пределами Третьего транспортного кольца», – рассказывает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.
По словам эксперта, если в 2014 году количество офисов за пределами ТТК составляло 30% от общего строительства, то в 2022 году – уже 43%. Наиболее востребованные нетрадиционные локации – это Ленинградский и Павелецкий деловые кластеры, Юго-западная зона. Такие бизнес-центры очень выгодны и городу, потому что тот получает новые места притяжения труда, и бизнесу, потому что можно въехать в качественный офис по доступным ставкам.
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG Иван Подковасвязывает появление качественных офисов в нетрадиционных районах с развитием транспортной инфраструктуры Москвы – появлением БКЛ и МЦД, а также программой редевелопмента промышленных зон. Еще один тренд – реализация проектов комплексного развития территорий, где девелоперы при создании мест приложения труда могут получать льготы на смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Традиционно строительством офисной недвижимости в столице занимаются MR Group, Stone Hedge, «Галс-Девелопмент» и Pioneer, однако в такие проекты уже заходят ПИК, ФСК и А101. Объединяет все эти компании то, что они в первую очередь строят жилье.
«Участие жилищных девелоперов предопределит судьбу продукта, который будет характеризоваться распродажей в мелкую нарезку и минимальными вложениями в сервисы. Это будут проекты, где станет практиковаться формат «офисы как жилье», потому что иначе выдержать необходимые темпы продаж будет очень сложно», – уверен эксперт.
Однако директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин уверен, что потенциал у такого формата офисов есть. Он привел пример комплекса «Ботаника-Плаза», который будет строиться еще год, а там нераспроданными остаются лишь 30% помещений.Причем основной объем будущих собственников – это конечные покупатели, которые арендуют сегодня площади в рядом расположенных офисах.
«С развитием транспорта люди хотят находить работу в понятных локациях, сократить интервал поездок до офиса, а программа 15-минутного города будет эту идею поддерживать. Мы верим, что новые проекты позволят мегаполису развиваться более равномерно, а качество жизни будет улучшаться», – резюмирует Евгений Межевикин.
Все потребности в одном месте
Кстати, бизнес-центры в нетрадиционных локациях предоставляют арендаторам не только офисы, но и так называемые помещения light industrial. Это новый формат складской недвижимости, который складами и назвать сложно, скорее офисами, производством и складами в одном месте. Данный сегмент по функционалу очень напоминает гибкие офисы, потому что предоставляет арендатору максимальное количество сервисов, позволяя и администрацию с небольшим производством разместить, и получить место для хранения продукции.
«С одной стороны, мы находимся в индустриальном сегменте – логистика, производство, с другой, нас потребители часто сравнивают с жильем. Мы пошли по пути насыщения своего продукта: предлагаем арендаторам коворкинги, зарядки для электрокаров, посадочные площадки для грузовых дронов, мойки, интернет, кафе, рестораны, переговорные в аренду», – рассказывает коммерческий директор холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов.
Формирование light industrial в России началось в 2017 году со строительства мультифункционального парка «Сынково» в Подольске. По словам руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, сегодня сегмент насчитывает уже 280 тыс. кв. м существующих помещений, 177 тыс. кв. м строящихся и большой объем заявленных объектов.
«Парков пока маловато, и в основном это точечные проекты, раскиданные по всей Московской области. Средняя ставка аренды в таких бизнес-центрах составляет 8,5 тыс. рублей за кв. м в год, но мы видим и ставки, доходящие до 10 тыс. Средняя цена продажи – 80 тыс. рублей за кв. м. При этом вакансия очень низкая. Внутри сегмента пока нет четкой классификации, и сравнивать, например, парк «Сынково» с парком «Перерва» некорректно. Они разные с точки зрения качества. Есть объекты бизнес-класса, есть чуть более простые, которые можно отнести к эконому», – говорит он.
При этом light industrial активно развивается. Этому способствуют новые меры поддержки со стороны государства. В апреле 2023 года было принято постановление правительства, которое их расширило. До этого приобрести объекты по льготной промышленной ипотеке можно было только на введенные в эксплуатацию объекты. Теперь промышленную ипотеку можно получать на строящиеся объекты, и это подтолкнет и предложение, и спрос. Такие проекты готовы реализовывать и жилищные девелоперы, получающие льготы по ВРИ. Вполне осознанно в строительство выходят ПИК, Capital Group, ФСК, «Крост» и другие.
По мнению эксперта, сегодня light industrial стало не просто знакомым выражением, в сегменте появились профессиональные игроки, есть устойчивый спрос со стороны клиентов и среди инвесторов. «Объем в 280 тыс. помещений – это пока мало. В Германии, например, в 2021 году только одна компания продала портфолио из 1 млн кв. м, а из проданных 7–8 млн кв. м складских помещений половина пришлась на light industrial. Ожидается, что в Москве в 2023 году в сегменте построят 100 тыс. кв. м при общих сделках в складах на 1,8 млн кв. м. Потенциал light industrial очевиден», – говорит Евгений Бумагин.
Надо брать
Без сомнений, нынешний момент очень удобен для того, чтобы выбрать себе помещение по вкусу. На рынке есть варианты под фактически любые запросы самых разных форматов, в различных локациях и с вариативными ставками. Более того, наступил рынок арендатора, а это значит, что с собственниками можно торговаться о сроках, объемах, условиях и сервисах. Наконец, сам рынок живой. Достаточно сказать, что в 2022 году сделки в офисах выросли на 66% и составили 94 млрд рублей.В общей структуре коммерческой недвижимости они заняли первое место. Но не факт, что столь удобная для арендаторов ситуация продлится долго, поэтому с решением лучше не затягивать.
При подготовке текста использованы материалы мероприятий «Офисный формат» (E.Events) и «Апрельские тезисы. Недвижимость» (ИД «Коммерсантъ»).
Фото обложки: Ivan Kurmyshov/Shutterstock/FOTODOM