Мошенничество сегодня встречается везде — от просьбы перевода денег по номеру телефона до финансовых пирамид.

5 октября
Елена Кречман

Недвижимость привлекает аферистов, в первую очередь, возможностью получить деньги быстро и в большом количестве. Рассказываем, как обманывают на современном рынке недвижимости и как минимизировать риски.

Задаток

Недвижимость продают по привлекательной цене. При переговорах продавец показывает все документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель соглашается на сделку, но продавец сообщает, что нужен задаток. В договоре о задатке указывается, что задаток в случае отказа от покупки не вернут.

После подписания договора обнаруживаются различные обстоятельства о квартире (например, дефекты в ремонте), о которых продавец до подписания договора о задатке промолчал. Покупатель понимает, что ему проще отказаться от сделки и потерять задаток, чем покупать квартиру с дефектами. 

Всё происходит по договору, поэтому официально состава мошенничества в этой схеме нет. Но на практике при сделках с задатком стоит узнать о квартире всё возможное и понять логику продавца, который просит задаток.

Подделка документов

Один из самых распространённых типов мошенничества. Аферисты подделывают завещания, свидетельства на собственность и т.д. 

Подделки документов часто маскируют умышленными изменениями их внешнего вида: загрязнениями, искусственным внесением признаков износа документа, отдельные фрагменты заливаются или пачкаются. 

Чтобы избежать обмана при проверке документов на собственность, стоит получить в Росреестре выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке указываются имена реальных собственников и информация об объекте. Здесь же можно проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел по квартире (залоги, аресты).

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН и провести полноценную проверку квартиры, участка или дома

Наследник

Квартиру продают по привлекательной цене — например, на 20% ниже рыночной. В причинах продавец указывает, что квартиру получил в наследство и хочет скорее продать, так как нужны деньги. Квартиру покупают, и вдруг внезапно объявляется новый наследник прошлого собственника недвижимости, который сообщает, что только что узнал о смерти владельца.

За этим следуют долгие судебные разбирательства и, к сожалению, часто суд встаёт на сторону наследника. Для этого тот должен доказать, что действительно не знал о смерти родственника и не мог вовремя заявить свои права на наследство. Если он это сделает, суд восстановит срок принятия наследства, а сделка купли-продажи будет признана недействительной. К этому времени продавец-аферист может просто пропасть, а если его и найдут — деньги он вернуть не сможет. 

Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: на кого получено наследство, сколько наследников и вступили ли они в свои права, отказался ли кто-нибудь из наследников от своих прав. Все проверки проще передоверить юристу. 

Подставное лицо 

Один из нестандартных способов мошенничества. В сделке может фигурировать настоящий паспорт, который аферисты каким-либо образом получили у реального собственника. Мошенники подбирают для совершения сделки человека, который похож на владельца квартиры. При этом настоящий собственник может вообще быть не в курсе, что его квартиру продают. 

Другой вариант этой схемы — в оригинальном паспорте переклеивается фотография. 

Чтобы не дать себя обмануть, стоит внимательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы. Если возникают сомнения, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу — он может выдать подтверждающее свидетельство. Также можно попросить у продавца квартиры другие документы с фотографиями: водительские права, военный билет и т.д.  Если же вы потеряли паспорт, нужно срочно подать заявление об утере или краже. 

Продажа по доверенности

Само по себе наделение другого человека правом действовать от своего имени абсолютно законно. Но всё-таки юристы рекомендуют такую сделку, по возможности, вообще не заключать. 

Доверенность часто оформляют, если собственник квартиры пожилого возраста или болен, и по этим причинам не может сам провести сделку. Если при покупке квартиры собственник не может присутствовать на сделке, стоит уточнить, по какой причине, а потом проверить эту информацию. 

Риски при покупке квартиры по доверенности бывают разные — например, есть вероятность, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Также мошенники часто пытаются продать квартиру по фальшивой доверенности, доверенности от умерших людей или уже отозванной доверенности. Бывает и так, что оригинальную доверенность аферисты получают путём шантажа, угроз или введения в заблуждения. 

Еще одна сложность в том, что человек, который выдал доверенность, может отозвать её, когда посчитает нужным — даже за сутки до сделки. Тогда договоренность будет считаться недействительной, а сделка расторгнется. 

Если вы не готовы отказаться от сделки по доверенности, проявите осторожность — выясните, в каких отношениях доверенное лицо находится с собственником квартиры, и постарайтесь настоять на встрече с ним. Это поможет убедиться, что продавец вменяем, действительно владеет квартирой, хочет её продать и не собирается отзывать доверенность. Также стоит проверить, что у собственника квартиры есть вся информация о цене и условиях продажи квартиры. Желательно записать весь разговор на видео. 

Также обязательно удостоверяйте доверенность у нотариуса — в том числе, непосредственно перед самой сделкой. Он может воспользоваться Единой информационной системой нотариата (ЕИС) и проверить, не отозвана ли доверенность и выдавалась ли она в действительности.  

Нотариус может проверить подлинность доверенности, а также не была ли она отозвана собственником

Если квартира принадлежит владельцу не по договору купли-продажи, а на основании судебного решения, стоит обратиться в суд с просьбой о просмотре оригинала документа. Такие документы часто подделывают, и, если заключить сделку с мошенником, после перевода денег он может потребовать своё имущество назад, ведь по закону сделка будет недействительна. 

Продажа не той квартиры

Смысл в том, что квартиру продают в плохом состоянии, но приглашают на просмотр точно такой же квартиры в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах с типовой застройкой дома похожи, поэтому их легко спутать. 

При подписании договора в нём указывается настоящий адрес объекта с плохим ремонтом. Схема довольно простая, но, по факту, многие покупатели часто не обращают внимание на номер корпуса или дома. Обман раскрывается слишком поздно, и в результате владелец получает во владение не ту квартиру, которую ему показывали. 

Поэтому прежде чем ехать на осмотр, стоит самостоятельно изучить месторасположение дома. Также при осмотре сохраняйте бдительность и будьте внимательны к мелочам — как минимум, проверьте номер дома и квартиры. 

Коротко: как не стать жертвой мошенников

Не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Аферисты часто пользуются юридической безграмотностью покупателей и их желанием сэкономить на покупке жилья. 

Обращайтесь только в известные агентства недвижимости. У агентств, которые долго работают на рынке, хорошая репутация и много реальных отзывов. Они никогда не станут рисковать своим именем ради одной сомнительной аферы. Лучший вариант — найти сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с ним через все этапы сделки и остались довольны.

Не связывайтесь с риэлторами-одиночками. Никто не может гарантировать их репутацию. К тому же, в агентстве сотрудник работает не за комиссионные, а за зарплату, и у него нет интереса в том, чтобы сделка была закрыта. При первом же подозрении на обман юристу выгоднее не дать сделке совершиться, чтобы не возникло проблем.

Убедитесь, что на квартире нет обременений, она не под арестом, не в залоге у банка, на неё нет прав у третьих лиц и по ней не идет судебных споров. 

Берегите собственные документы. Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности в доступном месте. На практике мошенниками часто оказываются люди, которым вы доверяете больше других — например, друзья или даже родственники. Документы можно хранить в ящике под замком или в банковской ячейке. 

теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter