Исходные условия 

1. Мы взяли квартиру в ипотеку у застройщика в 2018 году. 

2. Стоимость покупки – 4 800 000 рублей. 

3. Стоимость продажи – 6 500 000 рублей. 

4. Ставка по ипотеке – 9,8%.  

5. Официальная зарплата (с которой снимается НДФЛ) – 50 000 рублей в месяц. 

6. После приёмки жили в квартире.

7. Квартира у нас одна.

8. Собственность оформлена в октябре 2019 года. 

9. Выплатили 740 000 рублей процентов.

Утром после вечеринки по поводу сделки мы понимаем, что надо платить налог. 

Первый шаг: считаем срок владения квартирой 

Если срок владения – больше трёх лет, и квартира является нашим единственным жильём, то мы никому ничего не должны. Комната, доля в квартире бабушки – всё это тоже учитывается.  

Исключение: если куплено новое жильё, а старое – продано через 90 дней.

Если жильё – не единственное, то налог платить не нужно будет после 5 лет владения. 

Как считается срок владения. Отсчёт ведётся не от даты подписания договора долевого участия (или ДКП в случае со вторичкой) и не от даты приёмки. Отсчёт ведётся с даты регистрации собственности. Если собственность не получена, то жильё считается «первичкой».  

На момент написания статьи срок владения квартирой составил чуть меньше года. Выходит, налог платить нужно. 

Второй шаг: узнаём кадастровую стоимость 

От этого зависит величина нашего налога. Кадастровую стоимость своей квартиры можно узнать в Росреестре или на сайте ФНС.  

Вот пример:

Если квартира продаётся дороже 70% кадастровой стоимости, то расчёт налога ведется от цены продажи в договоре. В ином случае, налоговая база будет равна 70% от кадастровой стоимости. Допустим, в нашем примере мы продали квартиру дороже её документальной цены.

Третий шаг: узнаём свою ставку по налогу 

Итак, как считается размер налога:

Чему равна ставка? 

• 13%  – обычная ставка НДФЛ (например, за нас её платит работодатель при официальной работе);
• 15% – при годовом доходе выше 5 млн. рублей (это ставкой облагается превышение 5 млн.рублей, а не весь доход);
• 30% – для нерезидентов РФ (проживающих в России меньше 183 дней в году). 

В нашем случае получилось 13%. 

Четвёртый шаг: уменьшаем налоговую базу 

Что можно сделать?  

Первый вариант – воспользоваться вычетом в миллион рублей. Им можно пользоваться несколько раз в жизни, но только 1 раз в год. 

Второй вариант – вычесть из налоговой базы расходы на квартиру. В нашем случае это – стоимость её покупки и проценты по ипотеке за 2 года. Их нужно подтвердить в ФНС. 

Если налоговая база получается отрицательной, то в ФНС бежать не нужно, потому что дохода нет. К такой схеме прибегают некоторые продавцы недвижимости или риэлторы, чтобы избежать уплаты налога. Такие сделки могут вызвать подозрение при проверках, поскольку данные всё равно фиксируются в Росреестре. Так что лучше так не юлить. 

В нашем случае мы из стоимости продажи вычли расходы на приобретение и проценты по ипотеке. Вот что получилось: 

Пятый шаг: считаем налог 

Пригодился старый мем: 

У нас есть налоговая ставка, есть налоговая база. Перемножаем. Получается, что в нашем примере нам надо выплатить 124 711 рублей. 

Шестой шаг: заполняем 3-НДФЛ и потом платим налог 

Заполняем декларацию 3-НДФЛ на сайте ФНС. Какой-то особой формы заявления нет. Лучше делать это прямо в личном кабинете налогоплательщика, поскольку все данные о доходах и работодателях туда подтягиваются автоматически, что снижает вероятность ошибки. 

В декларации можно выбрать получение имущественного вычета при продаже или понесённые расходы. Поэтому лучше не тянуть и зарегистрироваться на сайте ФНС с ЭЦП и сделать электронные копии документов.

А что будет, если не платить?  

Если не платить налог? Согласно 119-ой статье НК РФ  неуплата налога грозит штрафом в 5% от его суммы, но не более 30% – если есть налог к уплате, а декларации нет. Если же нет и декларации, а налог не оплачен до 15 июля, то величина штрафа будет равна 20%. При умышленной неуплате – 40%, но доказать её трудно. 

Дополнительная мера. На каждый день просрочки после 15 июля начисляются пени – 1/300 ставки рефинансирования в сутки.