Роберт Кийосаки в книгах писал о том, что деньги должны работать, и недвижимость для этого – один из лучших активов. Приземлимся на асфальт отечественной реальности.

6 декабря 2020
Миша Прозоров

Одна ипотечная квартира в новостройке и две стратегии 

В нашем случае будет две стратегии. Первая – приобретение квартиры в ипотеку для последующей сдачи. Второй вариант – покупка для продажи по переуступке. Наша задача: сравнить стратегии и определить, сколько возможно заработать.  

По общим условиям: жильё у нас уже есть, имеется немного свободных денег.

Первая стратегия 

В данном случае нам нужно подобрать квартиру, которая соответствует следующим требованиям. 

  1. Легко сдать в аренду. Подразумевается наличие спроса и транспортная доступность. 
  2. Дом на последней стадии строительства. Так мы потратим меньше денег на платежи «в холостую».  
  3. Чистовая отделка. Дополнительные траты на ремонт нам ни к чему. 
  4. Горизонт планирования – 10 лет со дня оформления квартиры в собственность. При таком раскладе нам не нужно будет платить налог на продажу квартиры.

Например, в Ленинградской области этим критериям соответствует квартира-студия рядом с окраиной города: локация активно застраивается, а инфраструктура – развивается. Близкий срок сдачи компенсируется тем, что мы меньше рискуем.   

Посмотрим на объект. Квартира стоит 2 450 000 рублей. 

 Цена от застройщика

При нынешних условиях мы можем взять эту квартиру по программе льготной ипотеки. Минимальный  первый взнос – 15% (367 500 рублей). Возьмём на 20 лет, чтобы платёж был небольшим. Застройщик обещал передать квартиру в марте 2021 года. Предположим, что будет действительно так. 

Получаем следующие условия. 

И уже загвоздка

Платёж превышает среднюю цену аренды квартиры-студии в локации ровно на полторы тысячи. 

Договор по ипотеке мы подписали в октябре 2020 г., а ключи получим в марте 2021 г. Надо будет её быстро обустроить и сдать в аренду. 

Посчитаем дополнительные расходы в первый год:  

Без комиссий за банковский перевод. Заказывали приёмку квартиры, чтобы не устранять косяки застройщика за свой счёт

Бюджет на обустройство включает в себя минимальный набор: стиралка, диван, стол, стул, простая кухня, роутер и т.д. Включаем в поиск доски объявлений. 

 До получения ключей мы внесли 6 ипотечных платежей. Только и дальше их надо будет вносить. 

К концу марта 2021 г. мы подготовили квартиру к сдаче в аренду. Подали объявление – 4 просмотра, 1 договор. Делали всё сами, поскольку решили не тратиться на риэлтора. Стоимость: 14 000 рублей + КУ и залог. Последнее не будем никак использовать.  

Оформим себя самозанятыми, чтобы у налоговой не было вопросов. Ставка: 4% при оказании услуг физическому лицу. 

Всего у нас вышло: 624 556 рублей расходов по этим данным.

И что с этим делать?  

У нас осталось три постоянных расхода: ежегодные страховки, платежи по ипотеке и налог. Ипотеку мы обслуживаем самостоятельно и добавляем доход с аренды сверху, чтобы снизить ежемесячный платёж. Учитываем налог в 4%. Так мы получим положительный денежный поток.  

При такой стратегии у нас появляется разница между платежами. С каждым месяцем всё ощутимее.

В виде формулы

Мы её можем направлять на погашение ипотечного кредита, чтобы быстрее рассчитаться. Поступим иначе. Всё будем класть на накопительный счёт ПСБ. Величину аренды сохраним на всё время постоянным. 

Дополнительные доходы: получение имущественного вычета в течение трёх лет – 260 000 рублей. Всё отправим на накопительный счёт. Не забудем и про вычет на проценты, их посчитаем ближе к закрытию ипотеки. 

К делу. При внесении досрочных платежей от аренды мы получаем такую картину: 

  130 месяцев при условии отсутствии простоя

Что с доходами? Считаем: 

Имущественный вычет – 260 000 рублей. 

Вычет по процентам – 94 804 рублей. 

Получено с ∆ и накопительного счёта (с апреля 2021 г. по август 2031 г.) – 1 011 657 рублей. 

Итоги первой стратегии   

Мы не учитывали несколько параметров – смена ключевой ставки от ЦБ РФ, что может накопительные счета сделать более выгодными. За 10 лет в сдаваемой квартире точно вылетит шкаф, стиралку надо будет поменять. Мы допустили, что и это – константа.  

Даже при таких допущениях мы получаем следующее: 

Разница почти в 400 000 рублей. Не в нашу пользу

Как минимум надо сдавать квартиру по такой цене ещё 29 месяцев, чтобы банально по расходам выйти в ноль. 

Через 10 лет стоимость нашей студии явно возрастёт. По оптимистичному сценарию за это время она может вырасти с 2 450 000 рублей до 3 200 000 рублей, судя по прошлым тендециям в локации. Если заложить в продажу комиссию риэлтору, то выйдет почти 3 миллиона чистой прибыли. Налог на продажу нам платить не нужно, поскольку владели квартирой более 5 лет. 

Можно ли как-то сократить расходы? Да. Например, платежи с аренды отправлять на сокращение срока ипотеки. В таком случае мы заплатим меньше процентов и рассчитаемся за 95 месяцев. 

Основная проблема такой стратегии заключается в учёте множества параметров: от адекватности съёмщика до работающих розеток. Для быстрой реализации понадобится первоначальный взнос минимум в 2 раза выше установленного по программе льготной ипотеки лимита. 

Плюс первой стратегии в следующем – стоимость квартиры фиксируется. 

Вторая стратегия 

Тут всё гораздо проще. Мы находим квартиры в строящемся доме на ранней стадии строительства. Затем продаём по переуступке. 

Замысел в том, что с каждой стадией строительства стоимость жилья растёт. Риск только в поиске надёжного застройщика. 

Мы находим так же квартиру-студию. Ищем жилой комплекс, который будет достроен в 2023 году, чтобы получить наибольшую доходность. 

Наш объект

Стоимость: 1 894 000 рублей. 

Ожидаемая стоимость к 2023 г.: 3 200 000 рублей. 

Нам надо будет продать квартиру по переуступке по цене, которая ниже, чем у застройщика. В этом и весь смысл.  

Условия кредитования такие же, как и в первом случае: ставка 6,5 %. Первый взнос размером 15% – 284 100 рублей. Срок – 20 лет. 

Здесь нам не важна отделка. Мы не сможем получить имущественный вычет, но и расходы на страховку имущества, приёмку и собственность мы не понесём. 

Появляется и другой вид расхода: 13% НДФЛ на разницу между ценой продажи и покупки; 2% за проведение сделки (зависит от застройщика). 

В ноябре 2020 г. мы купили квартиру и продали её за 3 000 000 рублей в ноябре 2023 г. Вот какие цифры получаются: 

Почти два первоначальных взноса за три года

В таком случае у нас сократилось количество постоянных и непостоянных расходов. Меньше времени занял весь цикл. Нужно найти надёжного застройщика, подходящий объект, можно воспользоваться программами банков по рассрочке ипотеки или сниженной ставкой на первое время. И всё опять упирается в величину первого взноса.  

Вывод по стопам Кийосаки 

Деньги действительно должны работать. Даже в приблизительных расчётах мы увидели, насколько всё сложно с недвижимостью. И здесь нужно постоянно считать. 

теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter