Ничего личного, только цифры
Несмотря на впечатляющие показатели 2023 года, уже в I квартале 2024-го аналитики зафиксировали снижение инвестиций в коммерческую недвижимость России на 39%, в Москве эта цифра значительно ниже: спад интереса к рынку составил 20%.
Как указывает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, стремительный спрос прошлого года был связан с продажей «трофейных» и знаковых объектов. Тогда треть от общего объема инвестиций сформировали четыре крупнейшие транзакции: продажа ТРЦ «МЕГА», портфеля земельных участков МИЦ, а также ТРЦ «Метрополис» и ТРЦ Columbus. При этом 30% всего объема вложений, а именно 254 млрд рублей, составили сделки по продаже иностранными собственниками российских активов. В первую очередь иностранцы избавлялись от торговой недвижимости. Именно на нее пришелся самый большой объем инвестиций – 39%. В этом же году ситуация, по словам аналитика «КСП Капитал УА» Михаила Беспалова, диаметрально противоположная. Спрос на площади под ретейл всего 5%, что даже ниже, чем на офисы (13%), а в лидерах традиционно склады – чуть менее 25%.
Участники рынка настроены оптимистично. Ситуацию спасают минимальные объемы строительства и ввода новых объектов. Так, по данным Nikoliers, в 2023 году торговые площади в столице поставили антирекорд за последние 20 лет: девелоперы ввели в эксплуатацию всего 60,7 тыс. кв. м, тогда как ранее эти цифры измерялись сотнями тысяч. По словам заместителя генерального директора по коммерческой деятельности ГК «БЭЛ Девелопмент» Сергея Абузярова, в складском сегменте также наблюдается снижение предложения. При этом, в отличие от ретейла, растет спрос, и это приводит к росту ставок. «Средневзвешенная базовая ставка на склады в Московском регионе выросла на 45,3%, достигнув 8425 руб./кв. м/год. Ситуация на рынке офисной недвижимости напряженная. Почти все офисы сейчас сдаются с предчистовой отделкой, что увеличивает сроки ремонта и переезда на новые площади», – говорит Сергей Абузяров. По его словам, арендные ставки увеличились по сравнению с предыдущими годами примерно на 5–7%, а уровень офисных помещений не соответствует запросам арендаторов.
Офис мечты
О дефиците площадей говорят и в офисе ведущего девелопера премиальной недвижимости Stone.Как отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря, доля вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы по итогам I квартала 2024 года не превышает в среднем 6,5–7,5%. Сокращение наблюдается на фоне высокой активности как арендаторов, так и покупателей офисов под себя. «Дефицит предложения в экспонировании смещает спрос конечных пользователей в строящиеся объекты класса А. Так, по итогам первых месяцев 2024 года сделки купли-продажи продолжают удерживать лидирующую позицию в общем объеме транзакций на офисном рынке», – говорит Кристина Недря. Эксперт прогнозирует тренд на дальнейший интерес покупателей к офисным блокам площадью от 3–5 тыс. кв. м.
*
*
Помимо девелоперов, о стабильном спросе на коммерческую недвижимость говорят и аналитики. По словам брокера по продаже коммерческой недвижимости Whitewill Станислава Журавлева, на рынке наблюдается сильная нехватка качественных площадей. Формируется очередь из клиентов, которые ждут появления подходящего объекта. Арендная ставка в премиальной офисной недвижимости варьируется от 45 тыс. до 55 тыс. руб./кв. м/год.
По словам Кристины Недря, уровень ставок аренды будет зависеть от локации бизнес-центра и его качественных характеристик: уже сейчас в границах сложившихся и перспективных деловых районов ставки на 10–15% выше средних ставок аренды по классу. В перспективе с вводом новых современных объектов разрыв будет только усиливаться. Его подогревают и новые планировки в БЦ, когда в классе А «нарезаются» небольшие лоты. Это дефицитное предложение на рынке, ставки на такие «квадраты» будут самыми высокими.
Осторожные оптимисты
Как считает управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов, рынок коммерческой недвижимости не находится в зоне турбулентности. И на это есть несколько причин. Во-первых, из-за закрытия для России рынков многих стран увеличиваются инвестиции внутри страны и в целом в Москве. Во-вторых, недвижимость становится относительно безрисковой альтернативой другим инструментам инвестирования.
Лидером прошлого года если не по доле проданных площадей, то по самой низкой вакансии и росту ставок стал складской сегмент, в котором пустовало всего 0,3%, а ставки аренды выросли с 5000 до 8400 рублей за кв. м в год.
Пик роста ставок в сегменте складской недвижимости придется на первое полугодие 2024 года, прогнозирует Наталья Терешина, директор по складской и индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ». В этом году также сохранится повышенный спрос на коммерческую недвижимость, но замедлятся темпы заключения новых сделок. Не последнюю роль в этом сыграет рост стоимости заемного финансирования и строительства. По прогнозам экспертов, объем нового строительства складской недвижимости в текущем году составит не менее 1,9 млн кв. м в столичном регионе и свыше 550 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Однако есть среди экспертов и те, кто сдержанно оценивает перспективы рынка. По словам исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость не будет таким же активным, как в 2022 и 2023 годах, когда в основном произошел уход иностранных игроков и сделки по всей стране заключались с дисконтами. «Тем не менее я оптимистично смотрю на рынок коммерческой недвижимости и офисов в целом. Я думаю, что поглощение будет на стабильно высоком уровне и в этом году, соответственно, вакантность еще немного снизится, арендные ставки уже падают в пределах 1−2 базисных пунктов. Продажи чуть скорректируются вверх. Да, рост не будет каким-то стремительным, однако это будет отыгрывание рублевой инфляции», – говорит Иван Татаринов.
Эксперт по коммерческой недвижимости Кирилл Тамбовцев считает, что в 2024 году одним из факторов развития складского сегмента останется рост онлайн-торговли. Логистические центры будут востребованы в крупных городах и на транспортных узлах. Его прогноз арендной ставки в складском сегменте – 10 тыс. руб./кв. м/год, в офисном – в классе А – 26,5 тыс. руб./кв. м/год, в классе B – 18 тыс. руб./кв. м/год, в ТЦ – 30–40 тыс. руб./кв. м/год.
Поглощение – продажа доступных лотов (офисных, складских, торговых, жилых помещений, апартаментов, загородных домов) в течение определенного периода времени.
Офисы класса А – премиальная недвижимость в центральных развитых деловых районах в шаговой доступности от метро. Это современные инженерные коммуникации, дизайн помещений, новейшие системы безопасности, крытый паркинг, удобная планировка. К примеру, высота потолков в помещении – не менее 3 м, а шаг колонн – 7 x 7 м. Соотношение площади общего пользования к вспомогательной не должно превышать 12%. На территории элитного центра находятся конференц-залы, комфортные рабочие места, зоны отдыха, кафе, аптеки и т. д.
Офисы класса В – уступающая классу А недвижимость. Офисы класса В могут располагаться не в центре, в менее удобных локациях. Внутри и снаружи качественная отделка из недорогих материалов, открытая парковка без охраны, менее удобная планировка, охрана есть только на входе-выходе из здания, меньше лифтов.
Новые форматы
Директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин считает, что в 2024 году комплексы формата «лайт индастриал» начнут развиваться более активно. Количество предложений по складам light industrial площадью от 300 до 1700 кв. м будет расти. «Ежегодно в разных регионах создается до десятка новых площадок, ориентированных в первую очередь на организацию импортозамещающих производств. Лишь на территории Москвы и Подмосковья уже создано более сотни индустриальных парков общей площадью более 12,7 тыс. га, а на стадии организации находятся новые индустриальные парки еще на 1,8 тыс. га», – говорит эксперт.
Лайт индастриал (от анг. light industrial) – это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. Площадь – от 100 до 3 тыс. кв. м. Относительно новый формат помещений на рынке индустриально-складской недвижимости России.
Индустриальный парк – это специально организованная промышленная площадка для размещения новых производств, на территории которой создана необходимая инженерная, энергетическая и транспортная инфраструктура. Резиденты индустриальных парков могут пользоваться налоговыми льготами и другой поддержкой государства.
Big Box – крупногабаритные склады от 10 тыс. кв. м.
Программа КРТ – федеральная программа, предполагающая развитие поселений, депрессивных территорий за счет сноса ветхой и морально устаревшей недвижимости и строительства на ее месте современного жилья, деловой и недвижимости общественного назначения. Программа направлена на повышение качества и комфорта городской среды и улучшение внешнего облика, развитие необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий.
Стрит-ретейл (от англ. street retail) – коммерческие торговые помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы.
Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr, отмечает, что его компания реализует объекты индустриально-складской недвижимости в форматах Big Box (классические склады для крупных клиентов) и light industrial (промышленные парки для размещения легких производств). В обоих сегментах наблюдается околонулевая вакансия и острый дефицит предложения. Инвесторы присматриваются к формату light industrial, который может быть интересен как с точки зрения получения доходности от роста стоимости актива за период строительства, так и для организации стабильного арендного бизнеса.
На фоне дефицита предложения арендные ставки и стоимость продажи продолжают свой рост. Основными драйверами роста спроса являются импортозамещение (56% клиентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса) и программа КРТ (согласно исследованию Parametr, 40% резидентов промзон Москвы готовы к переезду в light industrial). Оба этих фактора сохранят свое действие в среднесрочной перспективе.
Склад vs офис
Сейчас доходность инвестиций в light industrial составляет до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта.
«Если рассматривать сегмент наиболее доходной коммерческой недвижимости, то, если сравнивать гостиницы, склад и офисы, на первом месте будет складская недвижимость – самая доходная и быстроокупаемая, особенно после пандемии, когда все ушли в доставку со склада курьерами, – говорит генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. – На втором месте офисы. Они в три раза рентабельнее гостиниц. Если брать Москву, то на первом месте, возможно, будет жилье. Но в регионах стоимость квадратного метра существенно ниже, а себестоимость отличается ненамного».
Но и офисная недвижимость дает стабильный рентный доход. По словам Кристины Недря, покупка офиса класса А на стадии строительства – хороший инвестиционный инструмент, позволяющий заработать до 40% на росте стоимости квадратного метра за период строительства. Далее можно получать рентный доход, причем более высокий, чем в жилой недвижимости сопоставимого класса. Ставки аренды в офисах класса А выше, чем в жилье, в среднем в два раза, а спрос на офисные площади в сложившихся бизнес-локациях демонстрирует стабильный рост, что приводит к снижению объема предложения.
С Кристиной Недря согласен и Станислав Журавлев: «Офисная недвижимость класса А в настоящее время является самым высокодоходным сегментом, однако необходимо учитывать ряд нюансов. В частности, крупные инвесторы готовы вкладываться в строящиеся комплексы. Они не рассматривают площади менее одного этажа, а это крупные бюджеты. И им выгодно заходить в проекты на самых ранних этапах для получения лучшей цены квадратного метра».
А Борис Богоутдинов отмечает, что торговля и оказание услуг населению также остаются растущими видами предпринимательской деятельности, которой нужны площади. Торговля «переселяется» в густонаселенные районы, включая новые районы объектов реновации. «Если рассматривать точечно объекты с высокой доходностью, это так называемые объекты стрит-ретейла – небольшие помещения до 50–70 кв. м и торговые островки. Для крупных инвесторов это объекты стрит-ретейла с сетевыми арендаторами», – резюмирует эксперт.
Отсутствие единого мнения среди экспертов может свидетельствовать, что, возможно, важен не только и не столько сегмент, сколько концепция, локация и другие параметры, делающие объект уникальным. Но, видимо, в долгосрочной стратегии сегодня более успешны те девелоперы, кто строит разные типы недвижимости. Кто знал, что пандемия так больно скажется на офисном сегменте, а санкции – на торговой недвижимости? Учитывая опыт последних трех лет, сегодня можно однозначно говорить, что прожить эти испытания и выйти победителями смогли те застройщики, кто осознанно диверсифицировал портфель еще до всех «глобальных качелей».
Фото обложки: Shutterstock/FOTODOM