Все кроется в деталях.

14 декабря 2020
Миша Прозоров

Логика досрочных погашений 

Смысл досрочных погашений ипотеки заключается в их систематичности, а не в величине. Конечно, любой заёмщик сходу посоветует: «Чем больше, тем лучше! В начале особенно!». В реальности всё чуть интереснее. Мы с вами разберём, в какие месяцы к досрочным погашениям нужно прикладывать побольше усилий. 

Исходные условия 

Величина кредита: 2 500 000 рублей. 

Срок: 20 лет 

Ставка: 7.39 % 

Ежемесячный платёж: 19 972 рубля. 

Можем выделять на досрочку ежемесячно: 11 000 рублей. 

Взяли такой долгий срок по причине удобства величины платежа. 

Вполне стандартная ситуация. 

Теперь посмотрим на график платежей и изучим теорию.

График платежей  

Банки сейчас выдают ипотеку с аннуитетными платежами. Ежемесячно мы отдаем одинаковую сумму: одна часть уходит на тело долга, а вторая — на проценты. Логично, что в начале ипотеки мы по большей части расплачиваемся за обслуживание кредита, но есть один момент: 

Обратите внимание на величину платежей по процентам. Взят первый год.

Для наглядности сделаем два графика снижения долга в течение первого года.

Плавное снижение

И на этот график нанесём значения выплаченных процентов в платежах по ипотеке. По каждому месяцу.

Теперь мы видим, что каждый месяц в графике нам начисляются разные проценты

Почему так происходит? Всё дело заключается в аннуитетных платежах. Смысл в том, что проценты по кредиту нам начисляются каждый день. В дату расчёта с банком они как бы «обнуляются» (остаётся чистый долг), а на следующие сутки снова растут. 

Как рассчитать ежедневное начисление процентов. Я для этого написал небольшую формулу: 

Да, всё дело в количестве дней между платежами. 

Благодаря этой особенности, мы можем грамотно распланировать досрочные платежи. Давайте посмотрим долю выплаченных процентов в разрезе года на примере первого года.

И вот что мы видим 

Красной линией обозначена среднегодовая доля процентов. В нашем случае получилось 4 месяца в году, когда на тело долга уходит больше денег в самом платеже.

Перейдём к практике 

Итак, у нас есть ресурс в 11 000 рублей. Если мы систематически будем вносить эту сумму для сокращения срока платежей, получится такая картина:  

Ипотеку закроем за 111 месяцев

Мы начнём применять практику, о которой сейчас узнали: каждый год будем находить месяцы с наименьшими процентами, в которые станем вносить чуть большую сумму. К примеру, +30 % к стандартному досрочному платежу. В нашем случае это 3 300 рублей — минус стаканчик кофе в день. 

Посмотрим результат за первый год. 

Вот как это выглядит

Посмотрим, как изменится доля процентов на второй год.

Средняя доля теперь — 70%. Обозначена красной линией

Что интересно, месяцы с уровнем ниже среднего остались такими же. Рассчитаем так же после каждого года платежей. 

На третий год у нас получилось уже так: 

Уже 5 месяцев в году с долей ниже средней. К ним применим повышенную досрочку

На четвёртый год снова вышло пять месяцев, и они остались такими же.

Наверное, суть уже понятна 

Дабы не потеряться в графиках, давайте сразу перейдём к итоговому результату. 

105 месяцев

И всё это только за счёт того, что мы в месяцы «X» вносили досрочные платежи на 30% больше, чем планировали. 

Сравнение 

Возьмём стандартное досрочное погашение и этот метод. Учтём величину страховок по ипотеке ~0,7 % от тела долга в год. 

Сократили срок. Сэкономили на страховках и переплате

Можно сказать, что такой подход себя оправдывает, однако в реальности может произойти ситуация из следующего раздела.

А что, если нет 30% к досрочным платежам в определённые месяцы? 

В таком случае мы смотрим на месяцы с минимальными процентами и распределяем наш ресурс в 11 000 рублей в зависимости от них.  

Ниже показаны наши стандартные досрочные платежи за первый год:

Мы их сейчас перераспределим

Результат одинаковых погашений за первый год:

215 месяцев 

Мы уже выяснили, что в первый год у нас выходит 4 месяца с пониженной долей процентов, поэтому мы снижаем досрочные платежи до 8 000 рублей, а остаток распределяем по этим четырём месяцам. 

Но речь идет о первом годе, поэтому логичнее перенести всё таким образом: 

Сумма платежей за год такая же, как и в первом случае

И вот результат:

Уже сэкономили на процентах

Далее мы таким же образом вносим 17 000 рублей в месяцы с минимальными процентами. 

Как применить этот способ в жизни, если у вас уже есть ипотека? 

  1. Возьмите свой график платежей с распределением на долг и проценты; 
  2. Найдите для каждого месяца долю процентов в платеже; 
  3. Определите месяцы с минимальной долей процентов;  
  4. В них вносите на досрочку побольше.
теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter