Навстречу неизвестности
Пандемия продавцам недвижимости навсегда запомнится как золотая пора. Цены на квадратные метры били все мыслимые рекорды, но объекты все равно раскупались молниеносно. Покупатели тоже в накладе не остались: многим россиянам наконец-то удалось решить квартирный вопрос, а инвесторам – заработать миллионы на перепродажах новостроя.
В 2020 –2021 годах, вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, квартиры в Москве и других крупных регионах страны подорожали на 50, 75, 100% – в зависимости от сегмента.
«За счет мягкой денежно-кредитной политики Центробанка и низких ставок по депозитам и кредитам на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. Доступная ипотека и переток денег с подешевевших депозитов в недвижимость привели к росту спроса на жилье. Объем предложения не рос, поэтому начали расти цены», – рассказывает Олег Репченко.
Столичное жилье за два года подорожало в среднем на 51%. Исторического максимума цена на недвижимость в Москве достигла весной 2022 года. Если в начале 2020 года индекс стоимости жилья (индикатор среднего уровня цен на жилье. – Прим. ред.) IRN.RU составлял 180 тыс. рублей за квадратный метр, то в марте 2022 года поднялся до 271 тыс. рублей. Но это покупателей не останавливало. На фоне небывало высокой ключевой ставки ЦБ – в конце февраля ее подняли до 20% – Росреестр фиксировал всплеск сделок купли-продажи. Одни хватались за недвижимость, как за спасательный круг, опасаясь экономических штормов, другие спешили со сделкой, чтобы получить одобренную ранее – по старым ставкам – ипотеку.
Похожую картину рисует и риелтор Александр Харыбин: «В марте 2022-го рубль упал, а цены на квартиры взлетели, потому что люди побежали покупать квартиры. Однушки, которые стоили до этого 10 миллионов, поднимались до 12 –15 миллионов».
Однако в апреле рынок перешел в режим напряженного ожидания. «Мы оказались перед лицом неизвестности. Никто не мог предсказать, что будет с рынком дальше», – признаются эксперты.
По данным столичного Росреестра, которые приводит Олег Репченко, число переходов прав в рамках купли-продажи жилья просело на 37% по сравнению с мартом, а число договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 45%.
Отставить панику!
Уже в мае 2022 года продавцы, видя, что рубль нормализовался, а ипотечные ставки начали планировать вниз, стали постепенно возвращать квартиры в продажу. Да и к покупателям – прежде всего тем, у кого были наличные сбережения, – пришло, по словам Александра Харыбина, понимание, что в условиях падения фондового рынка и резко возросших валютных рисков инвестировать, в общем-то, и некуда, кроме как в недвижимость.
Тем не менее спрос до прежних значений не восстановился и квадратные метры стали дешеветь.
«Дополнительное давление на цены стали оказывать огромные объемы предложения: в августе – октябре число квартир в экспозиции на вторичке росло на 20 –30% в месяц, в ноябре рост прекратился, но тем не менее к концу года объем предложения вдвое превышал уровень до начала СВО. В итоге к концу года (то есть за восемь месяцев 2022 года) метр жилья на вторичном рынке Москвы под давлением рекордных объемов предложения и слабого спроса подешевел в среднем на 7 –8%, полностью отыграв назад весенний ценовой скачок. Стоимость сделки стала еще ниже благодаря скидкам до 10 –15%, на которые шли продавцы в ходе торга», – объясняет Олег Репченко.
Пришлось понервничать и девелоперам. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка констатирует: динамика сделок на столичном рынке первичного жилья в 2022 году оказалась худшей за семь лет.
«Однако абсолютное число зафиксированных сделок по ДДУ (74,7 тыс.) осталось выше, чем во все предыдущие годы, кроме 2021 года, когда был зафиксирован рекордный показатель (87,2 тыс. сделок), – говорит Надежда Коркка. – Средняя цена квадратного метра в российских новостройках за 2022 год увеличилась примерно на 9% – до 170 тыс. рублей. Однако удорожание первичного жилья нивелировал крупный дисконт, который предоставляли почти все ведущие застройщики».
В большинстве регионов, как и в столице, на первичном рынке в 2022 году ощутимо сократилось число сделок и даже просмотров. Чаще всего россияне покупали наиболее доступные квартиры – студии, однушки и двушки. На их долю, говорит Надежда Коркка, пришлось порядка 80% сделок на рынке новостроек.
Спрос на апартаменты в 2022 году упал на 23,5%, тогда как на квартиры – на 15,1%. Эксперты связывают это прежде всего с отсутствием льготных ипотечных программ для покупки апартаментов.
Главный итог 2022 года – рынок удалось удержать от падения в бездну. Александр Харыбин полагает, что обвала рынка, который все ждали весной, не произошло благодаря адекватным мерам валютного регулирования и достаточно быстрому понижению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ипотечной ставки.
Коррекция цен неизбежна
Олег Репченко считает, что в ближайшие год-два тренд на постепенное снижение стоимости жилья, скорее всего, сохранится, если не случится геополитических потрясений.
«Стоимость жилья должна снизиться до адекватного уровня начала 2020 года, но, когда точно будет достигнуто дно, угадать невозможно, потому что многое сегодня зависит от геополитики. В целом причин для разворота рынка пока нет: цены перегреты, доходы населения не растут, спрос остается достаточно слабым, объем предложения – огромным, а геополитическая обстановка – неопределенной. Похожая ситуация на рынке была в 2014–2017 годах, когда Запад впервые ввел санкции против России: цены подскочили, а потом за три года откатились назад на 15 –20%. Но тогда не было ценового пузыря, а сейчас он есть. Поэтому глубина снижения цен может быть больше», – прогнозирует Олег Репченко.
Также Олег Репченко отмечает, что на вторичном рынке цены сейчас ближе к покупателю, чем на первичном. «Стоимость вторичного метра снижается с весны прошлого года (минус 7,5% за период май – декабрь), а цены на новостройки пока топчутся на месте. Застройщики в принципе не любят корректировать цены в сторону снижения, а сейчас стоимость жилья поддерживает еще и льготная ипотека», – объясняет аналитик.
Согласна с ним и Надежда Коркка: «На мой взгляд, в 2023 году на первичном рынке будет наблюдаться стагнация. Спрос на квартиры и апартаменты сохранится примерно на уровне 2022 года. Ключевым драйвером потребительской активности по-прежнему будет доступная ипотека. Цены на первичное жилье в 2023 году, вероятно, вырастут примерно на уровне инфляции. Однако многие застройщики продолжат устанавливать существенные скидки на широкий пул квартир и апартаментов. На вторичном рынке я ожидаю небольшую коррекцию цен вниз. Сейчас большинство продавцов старых квартир предлагают крупный дисконт. Полагаю, в ближайшее время собственники начнут снижать непосредственно цену предложения. При этом средний размер дисконта может, напротив, уменьшиться».
Прогнозирует сложности для рынка недвижимости в текущем году и главный аналитик Центра аналитики и экспертизы ПСБ Владимир Лящук. Эксперт связывает их «с ожидаемым сокращением экономики», снижающем «потребительскую уверенность».
«В 2023 году ожидаем, что снижение на первичном рынке недвижимости составит 4,9% г/г, а цены останутся близко к уровням предыдущего года. Повышение льготной ипотечной ставки до 8% и ужесточение регулирования субсидируемой девелоперами ипотеки окажут негативное влияние на спрос. Вместе с тем ожидаемый умеренный вывод нового объема предложения жилья девелоперами поддержит цены», – объясняет Владимир Лящук.
Александр Харыбин считает, что если не произойдет сильного падения курса рубля, то цены в Москве и Московской области в течение года будут скорректированы вниз на 5 –10%. Это же справедливо для Санкт-Петербурга и южных городов России, в частности Краснодара.
Фиксируют эксперты изменения в премиальном и элитном сегментах, которые более других чувствительны к внешнеполитической конъюнктуре.
«В 2022 году многие потенциальные клиенты уехали за рубеж или переориентировались на заграничные рынки (ОАЭ, Турция, страны СНГ). Но сейчас мы видим умеренное оживление активности. В частности, развитие программы импортозамещения способствует появлению плеяды молодых предпринимателей, которые нацелены на вложение средств в московскую недвижимость», – отмечает Надежда Коркка.
Храните деньги в квадратных метрах!
«Несмотря на все обстоятельства, в сознании россиян недвижимость остается одним из главных способов сберечь свои накопления. Тут нет такой волатильности, как на фондовом рынке. Недвижимость – это твердая валюта, и это подтверждают цифры. Например, если смотреть динамику изменения минимальной стоимости квадратного метра за последние пять лет, то мы видим, что в новостройках в 2017 году один квадратный метр стоил 56 тыс. рублей, в 2020 году – 81,5 тыс., в 2021 году – 103,6 тыс., а в сентябре 2022 года – 114,6 тыс. рублей. На вторичном рынке похожая ситуация: в 2017 году один квадратный метр стоил 52,8 тыс. рублей, в 2020 году – 80,5 тыс., в 2021 году – 95,1 тыс., в сентябре 2022 года – 107,7 тыс.», – приводит статистику директор бизнес-пространства «Этажи» (Москва, Новые Черемушки) Ксения Кузнецова.
Ее коллеги поддерживают эту точку зрения. «Если есть свободные деньги, вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств – с целью не столько заработать, сколько сохранить», – говорит Олег Репченко.
«Недвижимость остается максимально адекватным инструментом сохранения денежных средств и накоплений. При нашем нестабильном и слабом рубле мы, к сожалению, не можем адекватно прогнозировать наши будущие возможности», – уверена руководитель МИЭЛЬ «Пречистенка» Мария Богачкина.
Хорошая новость в том, что спрос на недвижимость в России по-прежнему ниже предложения, так что покупатель может даже позволить себе быть переборчивым – ликвидных лотов на рынке достаточно. Как, впрочем, и подводных камней.
Например, в 2019 –2021 годах едва ли не самая популярная инвестиционная стратегия заключалась в том, чтобы купить строящееся жилье на раннем этапе и через год его перепродать на 30 –50%, а в ряде случаев и на 70 –90% дороже.
Сейчас, по словам Марии Богачкиной, подобная доходность инвестиций выглядит малопредсказуемой и маловероятной. Это просто нужно иметь в виду, когда вы собираетесь «вкладывать в бетон». А это неизбежно, поскольку первичное жилье, на взгляд экспертов, по-прежнему остается самым надежным активом.
«За последние пять лет цены на новостройки в Москве выросли на 80,6%, тогда как вторичное жилье подорожало на 43,4%. За прошедшие 12 месяцев цены на московском рынке новостроек выросли на 7,5%. В то же время квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%. Соответственно, цены на новостройки растут гораздо быстрее, чем на вторичные квартиры», – подчеркивает Надежда Коркка. Но при этом уточняет, что в ближайшее время столь же стремительного роста цен на первичное жилье ждать не стоит.
«Советую покупать жилье в локациях, где в ближайшее время должны появиться новые станции метро и ведется строительство социальных объектов. Повышение статуса района почти всегда приводит к бурному росту цен на квартиры. Если вы нацелены на сдачу жилья в аренду, то стоит выбирать варианты с чистовой отделкой от застройщика, ведь она гарантированно дешевле аналогичного самостоятельного ремонта», – добавляет Надежда Коркка.
Под крышей дома своего…
Ксения Кузнецова предлагает обратить внимание на другие способы вложения средств, которые сегодня выглядят более перспективными.
«Если говорить про краткосрочные инвестиции, то мы рекомендуем покупать недвижимость за рубежом. Спектр выбора стран большой, все зависит от предпочтений. Сейчас наибольшей популярностью пользуются Турция и ОАЭ. Вход в инвестиции в Дубае сейчас начинается от 25 млн руб., хотя два года назад был от 15 млн. В ОАЭ стоит обратить внимание и на такие города, как Шарджа, Рас-эль-Хайма, потому что цены там доступнее, чем в Дубае. Также интересная страна для инвестиций – Северный Кипр. Это направление сейчас активно развивается. Кто-то также рассматривает СНГ, есть запросы на Азию (Таиланд, Бали)».
По-прежнему привлекательным вложением средств остается недвижимость на вторичном рынке, если, по словам Ксении Кузнецовой, рассматривать покупку жилья как среднесрочную или долгосрочную инвестицию.
«Недвижимость растет, в частности в крупных городах, в Москве, и это видно по ретроданным. С точки зрения роста стоимости квадратного метра это может быть прирост не за год. Но за два – четыре года он однозначно будет. Есть и другие выгодные варианты по вторичному жилью. Например, кто-то переезжает и хочет как можно быстрее продать квартиру, поскольку ему нужны деньги», – говорит Ксения Кузнецова.
Еще один любопытный инструмент инвестирования – предложения переуступки, когда покупатель квартиры в еще не сданном доме хочет вернуть свои деньги и выставляет объект на продажу с приличной скидкой.
«В эту историю можно заходить, но нужно владеть аналитикой или обратиться в агентство, чтобы выбрать хороший вариант», – уточняет Ксения Кузнецова.
Александр Харыбин обращает внимание на возможности, открывающиеся перед потенциальными рантье.
«Если вас устраивает доходность – купить квартиру за 10 млн и сдавать за 40 –50 тыс. в месяц, – то почему нет? Главное здесь четко понимать, что квартира в этом районе, в этом жилом комплексе будет пользоваться спросом у нанимателей. Также надо заранее представлять, кто ваша целевая аудитория и сколько средств придется вложить в ремонт», – советует Александр Харыбин.
В 2022 году стоимость аренды в Москве упала примерно на 15–20%, до уровня 2019 года. Так что в доходах рантье не сильно потеряли, отмечает Александр Харыбин. При этом падать дальше арендная плата вряд ли будет. По крайней мере, в столичном регионе, где возможностей больше, а зарплаты выше, чем в целом по стране.
Владимир Лящук делает акцент на том, что ипотечные ставки на вторичном рынке недвижимости (11,59% в феврале 2023 года) оказались выше, чем на первичном (5,21%), а срок реализации лотов в Москве находится на историческом максимуме и составляет 75 дней.
«Более высокие ипотечные ставки на вторичном рынке недвижимости, а также длительный срок реализации квартир создают предпосылки для снижения цен на жилье. В результате в течение этого года может прослеживаться тенденция снижения цен на вторичном рынке недвижимости. По итогам 2023 года квартиры в столице на вторичке могут подешеветь на 12 –14%, вернувшись к уровням конца 2020 года.
Таким образом, в конце 2023 – начале 2024 года может появиться момент для удачного приобретения квартиры, поскольку в долгосрочной перспективе цены на жилье растут темпом, сопоставимым с инфляцией. Переход к росту на рынке недвижимости может произойти уже в следующем году вслед за ожидаемым восстановлением экономики», – считает Владимир Лящук.
Но что делать продавцам недвижимости – тем, кто хочет разъехаться, съехаться или перебраться в другой регион прямо сейчас? Откладывать мечту в ожидании рыночного роста, по мнению аналитиков, не стоит. Достаточно прибегнуть к альтернативной продаже, которая станет страховкой на случай резкой коррекции цен на рынке в ту или другую сторону. Вариант хорош тем, что ни одна сделка в цепочке не сможет состояться без другой и без покупки продажа не произойдет.
К риску прогадать и купить жилье дороже, чем могли бы через пару месяцев, стоит относиться философски. А если получится ровно наоборот: не купили сегодня, а завтра уже не смогли, потому что цены взвились вверх? При этом психологическая выгода от обретения крыши над головой несомненна.
«Любой кризис спокойнее, комфортнее и проще переживать в своем жилье, чем в съемном», – резюмирует Александр Харыбин.
Между тем
Стоит ли вкладывать в недвижимость на Рублевке, которая сейчас активно выставляется на продажу? Директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева приводит как минимум три причины, почему это делать не стоит:
«Во-первых, Рублевское шоссе – не самое привлекательное направление с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, дорогие особняки строились на Рублевском шоссе еще в начале 2000-х. Прошло 20 лет, дизайнерская насмотренность состоятельных людей улучшилась, предпочтения современных покупателей изменились. Многие из домов с неактуальными интерьерами и экстерьерами морально устарели.
В-третьих, покупателей элитного сегмента на рынке осталось крайне мало, поскольку произошел отток высокообеспеченных клиентов за границу. А те, у кого есть возможность покупать столь дорогое жилье, выбирают либо более современные направления, в частности Новорижское шоссе, либо предпочитают самостоятельное строительство домов по своим проектам».
Фото обложки: SvetaZil/Shutterstock/FOTODOM