Изменение условий
С 07.04.2022 по всем госпрограммам действуют новые условия кредитования, в рамках которых увеличена сумма кредита по «Госпрограмме 2020» и повышены процентные ставки.
Ставка по ипотеке с господдержкой в ПСБ составляет 11,5%, по военной ипотеке — 9,5%, по семейной ипотеке — от 5%. Ипотечный кредит по программе «Госпрограмма-2020» можно получить по ставке от 5,85% на срок до 30 лет. Размер первоначального взноса составляет от 15%, максимальная сумма кредитования — до 12 миллионов рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов — до 6 миллионов рублей.
По военной ипотеке с господдержкой кредит доступен по ставке от 9,5%, размер первоначального взноса составляет не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья. В рамках программы кредит в размере до 3 миллионов рублей могут получить военнослужащие и сотрудники ОПК.
По программе «Дальневосточная ипотека» ПСБ предоставляет кредиты в размере от 500 тысяч до 6 миллионов рублей на срок от 36 до 242 месяцев. Размер первоначального взноса составляет не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья. Льготную ипотеку могут получить жители как ДФО, так и других регионов, которые после оформления права собственности на приобретенную квартиру получат регистрацию по месту жительства в ДФО.
Семьи с детьми для улучшения жилищных условий могут воспользоваться программой «Семейная ипотека» по ставке от 5%. Кредит с первоначальным взносом от 15% можно получить на срок до 30 лет. Максимальная сумма кредитования составляет 12 миллионов рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов — 6 миллионов рублей.
Подать заявку на ипотечный кредит можно все так же через сайт банка и в отделении ПСБ.
Продажа «ипотечной» квартиры
Квартира, находящаяся в ипотеке (то есть в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Но с согласия банка. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение.
После получения одобрения банка нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.
Их существует несколько:
- Досрочное погашение ипотеки. Это самый простой и популярный способ. Особенно если остаток долга незначительный или есть свободные деньги. Обычно схема работает так: продавец берет задаток у покупателя, погашает ипотечный заем, а затем продает недвижимость.
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива вносит деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре.
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — то есть рефинансировать ипотеку.
- Продажа ипотечного жилья банком. Самый нехороший вариант, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов. Также продавец при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры и переоформлением, несет покупатель.
Что нужно знать при выборе ипотеки
- Сколько у вас есть денег на первоначальный взнос? Обычно это 30% от стоимости квартиры. Исходя из этого вы можете посчитать, за какую сумму вы можете приобрести квартиру.
- Какую часть своего дохода вы готовы ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода вам по силам это делать? Оцените свои доходы и грядущие расходы. Если ваши платежи по кредиту будут превышать ½ вашего годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита. Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен.
- Застрахуйтесь от рисков. Банки обычно настаивают на нескольких видах страхования:
Страхование предмета залога. По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если вы внесли первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму кредита.
Страхование жизни и здоровья заемщика. Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому довольно часто заемщикам предлагают застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит кредит за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.
Страхование финансового риска. У банка есть право застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для погашения кредита. Но банки не всегда пользуются этим правом.