Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека — банковский продукт, который появился на рынке относительно недавно, в 2021 году, и пока только набирает популярность. Он подразумевает, что вам выдают средства на покупку квартиры частями (или, как их называют, траншами). Они перечисляются на счет застройщика. Как правило, транзакций две: первая идет в размере 10–30% от общей суммы кредита, а вторая выдается после сдачи жилья в эксплуатацию.
Главная цель этой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на покупателя до того момента, как он получит ключи от квартиры.
Разберем на примере. Допустим, вы хотите приобрести однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 6,4 млн рублей. Застройщик планирует построить и ввести дом в эксплуатацию в 2024 году. Ваш первоначальный взнос составляет 1,8 млн рублей, а размер кредита — 4,6 млн. Срок, на который вы берете ипотеку, — 25 лет. В этом случае первый транш составит 1 млн рублей, а ежемесячный платеж до 2024 года (или до момента сдачи дома) — 12 тыс. рублей. Второй транш в 3,6 млн банк переведет уже после того, как застройщик выполнит свои обязательства перед вами — выдаст ключи. После чего ежемесячный платеж составит 55 тыс. рублей до окончания срока кредитования.
Документы, необходимые для получения траншевой ипотеки, такие же, как и для обычной: паспорт, СНИЛС, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки, военный билет (либо приписное удостоверение), документы, подтверждающие семейное положение.
В чем главные преимущества?
Первое — безопасность. Транзакции средств по траншевой ипотеке производятся исключительно через эскроу-счета. Это на 100% гарантирует покупателям сохранность их средств. При стандартном кредите на жилье банк сразу же переводит всю стоимость квартиры на эскроу. Застройщик получает деньги, когда выполнит свои обязательства, то есть построит дом и введет его в эксплуатацию.
Второе преимущество — выгода. При траншевой ипотеке банк начисляет проценты только на ту часть суммы, которая поступила на эскроу-счет. Например, банк перевел 500 тыс. рублей. Это означает, что проценты начисляются только на эту сумму. Такой вариант отлично подойдет инвесторам, которые планируют ближе к сроку сдачи жилья перепродать его с выгодой для себя. Кроме того, переплата за квартиру, купленную в такую ипотеку, будет меньше, чем при «обычной», когда проценты рассчитываются сразу на всю сумму кредита.
Третье преимущество — это комфорт, особенно для семей и тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но пока стеснен в средствах и не попадает под льготные государственные программы. Подойдет траншевая ипотека и тем, кто снимает жилье на время строительства дома — пока дом строится, они смогут добавить лишь небольшие взносы к арендной плате.
Как мы уже писали, после первого перевода средств от банка на эскроу-счет ежемесячный платеж будет ниже. Это позволит планировать свои финансы. Можно отложить деньги на ремонт, покупку мебели или для частично досрочного погашения ипотеки после получения второй транзакции — за несколько лет (до того, как дом будет сдан) вполне может накопиться приличная для этого сумма.
В чем риски траншевой ипотеки?
Глава Центробанка России Эльвира Набиуллина на плановом заседании совета директоров 17 марта выразила мнение, что траншевая ипотека может вызвать рост спроса на жилье, а значит, и повышение цен.
Еще одним недостатком руководитель ЦБ назвала возможность «недобросовестных продаж». Например, некоторые заемщики могут заблуждаться в том, что низкая стоимость обслуживания (начисления процентов, о которых мы писали выше) первого транша сохранится до конца выплат всей суммы кредита.
Однако стоит отметить, что ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках, а значит, о массовом ее распространении, которое вызовет бум на рынке недвижимости, пока говорить не приходится. Кроме того, за последние годы россияне стали более финансово грамотными: мы не только научились скрупулезно изучать договоры, но и подмечать нюансы и просчитывать все наперед.