В прошлом году пошла тенденция на «омоложение» ипотечных заёмщиков, росли продажи квартир по кредитным договорам. На увеличение спроса влияло регулярное снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а это уже позволяло банкам снижать свои ставки по ипотечным кредитам. Дополнительным фактором было то, что застройщиков обязали переходить на работу через эскроу-счета.
В итоге, 1 сентября 2019 года в России насчитывалось 39,5 миллионов ипотечных заёмщиков. Сейчас их точно больше.
Это всё к чему. Раньше велись бурные обсуждения на тему того, что лучше, аренда или ипотека. Сейчас фокус сместился, везде спорят о том, как лучше вносить досрочные платежи. Потому что число ипотечных заёмщиков растет с каждым месяцем. В этой статье мы рассмотрим тактику досрочного погашения с помощью Excel и математики.
Зададим начальные условия
Итак, мы берём однушку в Подмосковье:
– стоимость: 5 200 000 рублей;
– первоначальный взнос: 15% (780 000 рублей);
– срок кредита: 25 лет;
– ставка по ипотеке: 8.7%;
– ежемесячный платёж: 36 188 рублей;
– дата оформления договора: 07.04.2020г.
Наша цель: погасить ипотеку быстрее срока
Наши ресурсы: 10 000 рублей в месяц сверх основного платежа
Также в данном эксперименте мы не пользуемся имущественным вычетом и вычетом по процентам с ипотеки, не учитываем ежегодную оплату страховки квартиры и жизни.
По нашим условиям получается вот такая картина:
Сейчас практически во всех ипотечных договорах прописаны аннуитетные платежи. Что это значит? Платёж постоянный, но внутри него одна доля уходит на оплату процентов, вторая — на само тело долга. Эта доля меняется в течение всего срока. В начале доля выше у процентов, и только потом — у основного долга.
Графически возвращение банку основного долга выглядит так:
График иллюстрирует то, как растёт выплата основного долга. Если все 25 лет мы будем просто вносить платежи без «досрочки», то картина будет такой.
Вспоминаем цель — закрыть ипотеку как можно быстрее. Наш ресурс — 10 000 рублей в месяц.
Первый вариант: кладём 10 000 рублей каждый месяц на уменьшение срока
Проценты по ипотеке начисляются ежедневно. Поэтому лучшей тактикой будет вносить любое досрочное погашение в дату платежа, чтобы вся сумма приходилась только на долг. Так мы и сделаем. Вот что получается:
Получается, что непотраченные 333 рубля в день помогают нам снизить ипотеку на 136 месяцев. Недурно.
Ах, да. Помним про то, что инфляция может «съедать» значимость ежемесячных платежей для личного бюджета только в том случае, если ваш собственный доход обгоняет её темпы роста.
Давайте посмотрим ещё варианты.
Второй вариант: кладём 10 000 рублей каждый месяц на уменьшение платежа
Только мы сделаем это с хитростью. Вот простая формула:
Пi = 10 000 + П1 + ∆, где:
Пi — текущий платёж;
П1 — величина первого платежа (в нашем случае — 36 188р.);
∆ — разница от П1 и прошлого платежа Пi-1.
Проще говоря, вносим одну и ту же сумму, но величина досрочного погашения каждый месяц увеличивается.
Кажется, что при имеющемся ресурсе в 10 000 рублей выгоднее пользоваться первым способом. На самом деле, это не совсем так. Давайте перейдём к финальному способу.
Третий вариант: сначала снижаем срок, потом величину платежа
Для понимания логики процесса давайте снова вернёмся к исходному графику, но добавим уравнение и линию тренда.
Перед вами кубическое уравнение, которые мы когда-то решали в школе. Вот и пригодилось. Наша задача — «загнуть» его ещё сильнее, сделать экспоненциальным. При досрочном погашении на тело долга график станет походить на экспоненту из-за сокращения горизонтальной оси.
Также для визуализации давайте посмотрим, как в одном платеже распределяются тело долга и проценты, в зависимости от срока:
В первую четверть срока мы видим, что изменения незначительны. Именно поэтому если мы будем сразу гасить досрочно величину платежа, то разница не будет ощущаться. Эту точку в чёрном кругу нам необходимо перенести как можно ближе к левому краю графика.
Посчитаем по нашему уравнению, сколько нужно отдать денег, чтобы прийти к 207-ой точке:
y = 0,1137x3 – 3,2373x2 + 5467,1x – 21388
y = 0,1137*(207^3)-3,2373*(207^2)+(5467,1*207)-21388 = 1 979 401 рублей долга
Кстати, это все ещё статья про ипотеку на однушку в Подмосковье =)
Зачем такие выкладки? Понимание процессов по ипотечному кредитованию на фундаментальном уровне — один из пунктов финансовой грамотности. Согласитесь, такой подход гораздо лучше, чем подписывать кредитный договор с мыслью: «Ай, разберусь».
Так вот. Предложенная дальше стратегия подразумевает сведение графика к экспоненте, смещение «чёрной точки» ближе к началу. А ещё сократится срок, и будет сокращаться платёж.
Как поступаем:
- Первые 25% срока кладём 10 000 рублей ежемесячно на снижение тела долга.
- Начиная с 76-го месяца, действуем, как во втором способе: Пi = 10 000 + П1 + ∆.
- Только сумму ∆ отправляем на сокращение тела долга каждые полгода.
Итак, снова мучаем калькулятор и смотрим, что выходит.
За 75 месяцев мы внесли дополнительно 750 000 рублей. Сколько же удалось сэкономить?
Мы уже сократили 97 месяцев. Теперь переходим к пунктам «2» и «3».
Мучения ипотечного калькулятора продолжались очень долго. Вот к какому итогу всё пришло:
Интересный факт: сумма всех накопленных ∆ равна 747 300 рублей. И мы для этого по сути ничего и не делали, просто сохраняли разницу изначального платежа и текущего.
То есть в третьем способе у нас сокращаются платёж и срок, и ипотека закрывается быстрее.
Пора переходить к итогам.
Выводы
Мы вели расчёт без учёта страховок и получения налоговых вычетов. Ресурс у нас был ограничен — 10 000 рублей в качестве досрочного платежа, и мы с вами сейчас увидели, какое влияние оказывает такая сумма при правильном использовании.
Для сравнения всё увидим в таблице:
Подытожим. Какие рекомендации сформировались по досрочному погашению ипотеки, если ваша цель — максимально быстро «закрыть» долг:
- Поначалу ипотечный кредит больше чувствителен к снижению срока.
- Ваш дополнительный ресурс — разница платежей.
- Ещё один ресурс — налоговые вычеты, постарайтесь их внести в первую четверть срока.
- Чем больше кладёте на досрочное погашение в начале (сокращение срока), тем ощутимее.
В конце хотелось бы сказать, что у меня самого ипотека: квартира-студия в Ленинградской Области. Как раз придерживаюсь третьего способа.