Исходные данные
У нас с вами есть 600 000 рублей, официальная работа с белой зарплатой (50 000 рублей) и желание заработать на недвижимости. Теперь к делу. Рассмотрим всё на реальных цифрах.
Подбор объекта
Под сельскую ипотеку попадают не только деревянные домики из бруса, но и полноценные новостройки. Например, в Ленинградской области есть локации, которые де-юре являются сельскими поселениями и подходят под программу льготной ипотеки в 2,7%. А вот де-факто они находятся рядом с городом и пользуются спросом среди покупателей квартир.
Отыщем в Постановлении Ленинградской области подходящий пункт.
Выберем дом и квартиру, которые будут сдавать в ближайшее время. Застройщикам до 1 января 2021 года не начисляются штрафы и неустойки за срыв сроков строительства, поэтому поищем объект со сроком сдачи в 2021 году.
Подберём квартиру-студию с отделкой из-за короткого цикла сделки.
Звоним застройщику, бронируем квартиру и подаём заявку на сельскую ипотеку (можно тоже через строительную компанию). Дело в том, что банк аккредитован по такой программе у известных банков.
Расходы по ипотеке
Дата начала платежей в ипотечном договоре: 15.06.2020г.
Застройщик обещает сдать нам квартиру в ноябре 2021 года.
Нам понадобилось оплатить регистрацию договора у застройщика (~7000 руб.), а также страховку жизни и здоровья (0,32% от дела долга).
Что получается:
Пока дом строится
К последнему месяцу перед сдачей квартиры, если застройщик порядочно соблюдает сроки, стоимость объекта подрастёт на 12-15%. Чисто теоретически, уже можно продать квартиру по договору переуступки. На ноябрь 2021 года мы должны банку 1 455 204 рубля.
Налог на продажу — при получении прибыли мы обязаны платить 13% от дохода в ФНС. Есть исключения и разные схемы по обходу, но будем честными. Мы вычли цену продажи и расходы на квартиру, умножили на 0,13. И да, траты нужно документально подтверждать: договор от банка и ДДУ храним бережно.
Комиссия от застройщика — продажа по переуступке от застройщиков возможна как с комиссией, так и без неё. Для нашего примера мы взяли среднее значение по СПб в сегменте эконом-класса новостроек.
Для расчёта прибыли мы учтём внесённые платежи по ипотеке и данные из таблицы. Выходит, что мы получим чистую прибыль в размере 94 219 рублей, именно чистую. Получается 15,7% от первоначального взноса.
Это был первый вариант. Его преимущество — в сроке реализации, но есть проблема в величине прибыли.
Второй вариант. Дольше, сложнее и прибыльнее
До ноября 2021 года мы оплачиваем ипотеку в обычном режиме. С июня 2020 г. — откладываем на накопительный счёт ПСБ “Прозапас”. Так мы накопим на элементарное обустройство квартиры. Вносим дополнительные 5000 рублей ежемесячно на счёт. Вот сколько получается:
В ноябре нам звонит застройщик и просит прийти на приёмку. К нашему списку добавляются следующие расходы:
Снимаем деньги с накопительного счёта и на них обустраиваем квартиру. С помощью досок объявлений, б/у мебели и т.д. можно даже сэкономить, но мы сделаем допущение, что потратили всю сумму. Настало время получать доходы.
Сдаём жилье и оформляем имущественный вычет
В ноябре мы обставили жильё, теперь находим съёмщиков нашей квартиры. Поскольку выбранная локация находится рядом с Санкт-Петербургом, то стоимость аренды на нашу студию будет в районе 14000 рублей. Число взято с поправкой на период после пандемии.
Итак, что мы делаем — 14 000 кладём на ипотечный счет, своих денег уже не вносим. На досрочное погашение уходит разница с основным платежом в договоре.
Мы «в белую» получаем 50 000 рублей. Не дожидаясь получения права собственности, можем получить вычет через работодателя (декабрь 2021 г.). Нам в декабре начислится весь удержанный НДФЛ — 13%. Из полученного мы 2500 рублей тратим на коммунальные услуги (среднегодовая стоимость), остальное тоже кидаем на досрочное погашение.
Итого только на «досрочку» уходит 13 167 рублей.
Запасаемся терпением и живём в таком режиме до декабря 2023 г., пока не закончится выплата имущественного вычета. Вот что получается на выходе:
И к этому дню мы должны банку 967 677 рублей. Осталось вытащить прибыль. Нанимаем риэлтора для продажи, заново проводим оценку квартиры и после продажи надо будет выплатить налог на продажу.
К цифрам. Цена продажи квартиры после такого срока вполне справедливо может равняться 2 850 000 рублей по результатам оценки. Теперь смотрим на числа:
За 42 месяца мы заработали 863 109 рублей чистой прибыли. Причём, львиную долю срока мы практически ничего не делали — перегоняли средства с вычета и аренды на ипотечный счёт. Единственный минус, который есть в данной схеме — не учитываются форс-мажорные обстоятельства.
Вывод
Прелесть сельской ипотеки заключается в том, что возможно оформить квартиру по ставке в 2,7% в локации, которая в перспективе станет частью города. Благодаря низкому проценту, переплата выходит минимальной, что делает погашение кредита максимально комфортным.