Рынок недвижимости — это живой организм, который постоянно меняется. По данным экспертов, с прошлого года цена на квадратный метр жилой недвижимости просела в столичном регионе, затем подтянулись и другие субъекты России — Кубань и Санкт-Петербург.
В первом полугодии 2023 года цены на рынке жилья столицы стагнировали. За шесть месяцев средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья увеличилась на 0,3–1,2% в зависимости от локации. Для сравнения, с мая по декабрь 2022 года квартиры в Москве и Подмосковье подешевели на 2,9–7,5%.
Тем не менее инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надежных способов увеличить или сохранить свои сбережения. И, ориентируясь на изменения и запросы аудитории, на рынке стали появляться новые решения для вложения денег. Одно из них — апарт-отели.
Что такое апарт-отели?
Это многоквартирный комплекс с инфраструктурой, похожей на гостиничную. Здесь может быть ресепшен и сервисное обслуживание, обязательная уборка номеров и охрана.
Номер в апарт-отеле ничем не отличается от квартиры. Планировки включают в себя кухню и обеденную зону, санузел, прихожую, спальню (или несколько) и даже балкон. Чаще всего инвесторам предлагаются студии уже с ремонтом, бытовой техникой, сантехникой и мебелью. Кроме того, девелоперы и застройщики чаще всего выбирают популярные и инфраструктурно развитые районы крупных городов для строительства таких комплексов.
Интересно, что, несмотря на очевидную схожесть с жилой недвижимостью, такие апартаменты стоят до 20% дешевле. Можно жить в них самому (и пользоваться благами гостиничного сервиса), а можно сдавать в аренду, посуточно или долгосрочно.
Однако самостоятельно заниматься этим подойдет только тем, кто ищет жильцов на продолжительный срок. В остальных случаях лучше довериться управляющей компании. Именно УК будет заниматься заселением гостей, убирать в номере, менять постельное белье, чинить технику и делать ремонт, если это необходимо. И тут звезды сходятся: вы получаете стабильный доход, а управляющая компания занимается бытовыми вопросами.
Прибыльность инвестиций
Теперь к самому интересному: апарт-отели приносят своим инвесторам до 10–13% годовых (а бывает и больше, в зависимости от выбранного объекта). Для сравнения, уровень дохода от сдачи квартир в аренду в ЖК не превышает 3–5%. Апартаменты не просто оправдывают себя, но и приносят ощутимую прибыль даже в условиях общей стагнации рынка.
В дело вступает простая математика. Однокомнатную квартиру можно сдавать в среднем за 35–40 тыс. рублей в месяц. Номер в апарт-отеле же, в зависимости от расположения, может принести и 45 тыс., и 60 тыс. рублей (при том, что сутки обойдутся постояльцам в 1,5 тыс. и в 2 тыс. рублей соответственно).
Еще один весомый факт в пользу апартаментов а гостиничных комплексах – их окупаемость. Она составляет от четырех до 11 лет. Квартира же окупается в среднем за 15–20 лет. Еще выгоднее брать недвижимость на стадии застройки (что ни для кого не секрет), тогда доход составит до 30% от стоимости объекта. Однако стоит крайне внимательно подойти к выбору застройщика и апарт-отелей — чтобы все было в срок и качественно. Только в этом случае объект недвижимости принесет максимум денег.
Что касается заполняемости, то рассмотрим пример Санкт-Петербурга. Здесь в сезон, который начинается в мае и заканчивается в конце августа, заполняемость апарт-отелей достигает 95–100%. В межсезонье — до 70%. Это означает, что студии в таких комплексах не будут простаивать. Ровно такая же картина в Москве, Краснодарском крае и на других популярных у туристов направлениях.
Вот что еще важно: выручку от сдачи номеров в гостиничных комплексах можно сравнить с доходом от вклада в банке — деньги пассивно идут к инвестору (если недвижимость была передана по договору в распоряжение управляющей компании). Вы ежемесячно получаете определенный доход, независимо от наличия арендаторов. Соответствующий документ подписывается всеми владельцами студий.
Подводные камни
Самое важное, что нужно знать про апартаменты, — юридически они относятся к категории нежилых помещений со всеми вытекающими отсюда последствиями: повышенные налог и счета за коммунальные услуги, а также в таких студиях нельзя иметь прописку.
Минимальная ставка, по данным налоговой службы, составляет 0,5% от кадастровой стоимости (для Москвы и Питера еще выше). Инвестор также должен будет платить за земельный участок, на котором расположен объект.
Управляющая компания тоже работает не бесплатно. По рынку УК берет от 15 до 35% от общей прибыли. Ваш доход напрямую зависит от выбора такой организации, от ее политики и профессионализма. Поэтому крайне важно убедиться в ее репутации перед тем, как подписывать договор. Иначе можно столкнуться с необоснованно завышенными тарифами на вывоз мусора или некачественной уборкой номеров. А все это чревато отсутствием прибыли.
Тем не менее апартаменты имеют высокую инвестиционную привлекательность и действительно могут приносить значительный стабильный доход своим владельцам.