Условия проживания
Главное отличие апартаментов от квартир — правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости, как рестораны или офисы. Из-за этого законы и нормы, которые работают для квартир, для апартаментов актуальны не всегда.
В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции и шумоизоляции ниже, чем у квартир. Отличаются также нормы по безопасности, высоте домов и освещённости помещений.
Например, жилые комнаты и кухни в квартире обязательно должны иметь естественное освещение и достаточный воздухообмен. Ванна и туалет не могут быть расположены над спальнями и кухнями. Для апартаментов таких требований нет.
В то же время, большинство апартаментов сдаются с полной качественной отделкой и мебелью. Все нестандартные решения по планировке, такие как панорамное остекление окон, приватные террасы с двухуровневыми садами, выходы на эксплуатируемую кровлю, озеленение крыш — уникальное предложение именно из сегмента апартаментов.
Управление домом
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Перепланировка
На перепланировку обычных квартир установлены жесткие нормы — квартира как минимум делится на жилые и нежилые помещения, в ней запланированы места для для санузлов.
В апартаментах кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что ощутимо расширяет возможности при перепланировке. Например, в лофт-проектах часто размещают второе освещение, а в некоторых апартаментах даже предусмотрено место под камин. Это не значит, что ограничений нет вообще, но они лояльнее, чем для квартир. Как именно можно перепроектировать помещение, нужно уточнять у управляющей компании.
Использование недвижимости
Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.
Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.
Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.
Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.
Цена покупки
Земля, на которой строятся апарт-комплексы, выделена под строительство гостиниц и объектов общественно-делового назначения — например, магазинов, аптек и кафе. За счёт этого на рынке новостроек апартаменты дешевле квартир на 10-30%.
Если говорить об объектах вторичного рынка недвижимости, апартаменты могут быть как дешевле, так и дороже квартир — всё зависит от места расположения.
Удобство расположения
В отличие от квартир-новостроек, апартаменты строят в основном в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Они часто расположены рядом с метро и офисными центрами, промышленными зонами или научными кластерами, откуда доступен комфортный выезд в центр и обратно.
Также для апартаментов разрешена точечная застройка, они могут находиться в реконструированных зданиях и необычных по расположению местах — там, где нельзя строить жилую недвижимость.
Инфраструктура
При строительстве квартир застройщик обязан обеспечить район инфраструктурой — построить детский сад, поликлинику и школу. Апартаменты не являются объектами жилого фонда и не обеспечиваются социальной инфраструктурой.
Но так как апартаменты часто находятся в центре, у них есть собственная инфраструктура. В самом апарт-комплексе или в близлежащих районах часто могут быть рестораны, прачечные, магазины, салоны красоты, и даже фитнес-центры с бассейном.
Кроме того, во многих апартаментах при проектировании девелопер учитывает потребности будущих жильцов и планирует площади для детских садов, медицинских учреждений и т. д.
Регистрация
В апартаментах нельзя прописаться — можно только получить временную регистрацию. Однако по ней жильцу всё равно будут доступны все нужные услуги: можно официально устроиться на работу, оформить обычный и загранпаспорт, получить ИНН и пенсионное свидетельство, устроить детей в детский сад или школу, взять кредит, вызвать врача и записаться в поликлинику. Разница лишь в том, что временную регистрацию надо будет продлить через 5 лет.
Но стоит учитывать, что регистрация оформляется только для апартаментов гостиничных или офисно-гостиничных зданий. Если апартаменты находятся в деловом центре, регистрацию сделать не получится.
Налог на недвижимость
Ставка налога на недвижимость рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости имущества — суммы, в которую государство оценивает вашу квартиру. Налог на квартиры составляет от 0.1 до 0.3% в год. Налог на апартаменты — от 0.5 до 2% в год.
Точный размер ставки зависит от назначения объекта — к апартаментам гостиничного типа применяется ставка 0.5%. Самые высокие ставки — в апартаментах, расположенных в административно-деловых или торговых объектах.
Несмотря на более высокую ставку для апартаментов, их кадастровая стоимость ниже, чем в квартирах. Поэтому налог для владельцев апартаментов и схожих по площади квартир не сильно отличается.
Налоговый вычет и субсидии
При покупке квартиры можно получить налоговый вычет до 260 тысяч рублей, а также до 390 тысяч рублей по ипотечным процентам. При покупке апартаментов получить налоговый вычет нельзя.
Кроме того, на апартаменты не распространяются программы льготной ипотеки, запрещено использовать государственные субсидии и материнский капитал. Можно рассчитывать на обычную ипотеку или рассрочку — банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
Коммунальные платежи и эксплуатация
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше на 15-20%. Платежи начисляются по ставкам для нежилых помещений, которые выше сами по себе. Также эти тарифы регулирует не государство, а коммерческие службы — договор заключается между собственником и управляющей компанией застройщика, ТСЖ или иной формой управления.
Стоимость эксплуатации зависит от тарифов конкретной управляющей компании и класса новостройки. В апартаментах эконом- и стандарт-класса стоимость эксплуатации составляет 80-100 руб./кв.м. Сюда обычно включены вывоз мусора, уборка, услуги сантехника и электрика, обслуживание основных систем здания и т.д.
В апартаментах люксового класса перечень услуг управляющей компании может быть очень длинным и включать опции любой степени экзотичности — повар, садовник, консьерж-сервис, выгул собак, дворецкий и вообще что угодно.
Капитальный ремонт
Все владельцы квартир обязаны вносить платежи на капитальный ремонт здания. Суммы взносов устанавливают муниципальные власти региона.
Владельцы апартаментов не обязаны вносить средства на ремонт общего имущества. Тем не менее, однажды зданию понадобится ремонт, и если управляющая компания не согласует с жильцами системное формирование общего фонда, платить придётся сразу и много.
Изъятие за долги
Изъять квартиру у собственника сложно, даже если он не платит за коммунальные услуги. Это можно сделать только через суд.
С апартаментами всё иначе — так как это коммерческая недвижимость, то считается простым активом, который можно изъять и выставить на торги. Это значит, что в случае неплатёжеспособности должника договор социального найма расторгнут, апартаменты арестуют, а должника выселят, даже если это его единственное жильё.
Что выбрать — квартиру или апартаменты
Для перепродажи и для жизни лучше подойдёт квартира. Пусть цена будет выше, но разница окупится за счет удобств, которые получат собственники — инфраструктура, возможность регистрации, более понятный юридический статус жилья. Кроме того, целевая аудитория квартиры шире, и продать её быстрее и проще.
Для аренды и инвестиций стоит выбирать апартаменты. Порог входа ниже, стоимость аренды сопоставима с квартирой. У апартаментов нередко более удобное месторасположение, чем у квартир, они часто сдаются с отделкой под ключ, что делает их более привлекательными с точки зрения доходности.