Перед покупкой жилье проходит юридическую проверку — в том числе на обременения. Это помогает обезопасить себя от расходов и других проблем. Рассказываем, какие бывают обременения, как их снять и наложить.  

27 октября
Лариса Кондратенко

Что такое обременение на недвижимость  

Статья 209 ГК РФ определяет, что собственник имущества может владеть, распоряжаться и пользоваться объектом. Обременение же ограничивает права собственника. Квартира по прежнему принадлежит ему, и он может ей пользоваться — жить, делать там ремонт или сдавать. Но продать, завещать или подарить такое жилье не получится.  

Обременение бывает как добровольным, так и принудительным. Например, залог — это добровольное обременение, а арест жилья — принудительное. Также могут действовать не только ограничения на право продажи, но и регистрационные запреты — например, запрет на прописку/выписку граждан. 

Виды обременения недвижимости

Вот самые распространенные виды обременений на недвижимость:  

Объект в залоге у банка или в ипотеке

Например, во время ипотечных выплат новая квартира находится под обременением, а в качестве гаранта выплат выступает другое жилье заемщика, которое находится под залогом. Ипотечная квартира все еще принадлежит заемщику — он может там жить, делать ремонт или сдавать ее. Но если вовремя не погасить ипотечный кредит, банк имеет право реализовать заложенную квартиру, чтобы вернуть вложенные средства. 

Когда ипотечный заёмщик выплатит все деньги и завершит свои обязательства перед банком, ипотечная квартира и заложенный объект  перестанут быть под обременением.

Объект под рентой

По договору ренты новый покупатель объекта становится собственником, но при этом он должен пожизненно содержать прошлого собственника жилья. Вместо денег за покупку объекта новый собственник оплачивает продукты, лекарства и другие платежи для ухода за прежним владельцем. После смерти прежнего собственника обременение с объекта снимается и новый владелец перестает платить ренту, а квартира переходит в его собственность. 

Объект в аренде

Действующий арендный договор на объект в здании, которое перешло другому владельцу — еще один вид обременения. Даже если объект сдан в аренду, его все еще можно продать. Но закон защищает права арендаторов,  и когда новый собственник покупает, например, здание или магазин, он становится также и действующим арендодателем. И по закону, он не может отказать в аренде действующим арендосъемщикам, если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. 

Доверительное управление

В этом случае объектом распоряжается доверенное лицо. Жилье доверенному лицу не принадлежит, но оно может совершать по объекту недвижимости любые не запрещенные законом действия, кроме продажи. 

Например, недвижимость могут передать в доверительное управление при банкротстве физлица или юрлица. Также для квартиры могут нанять доверенное лицо, если собственник жилья живет в другом городе и не может постоянно заниматься всеми проблемами по квартире.

Доверенность оформляется нотариально и автоматически теряет силу при смене собственника. 

Арест

Обычно арест на объект недвижимости накладывает суд в случае, если собственник не выполняет свои финансовые обязательства перед кем-либо, или если собственник арестован. Также арест может накладываться, пока идет судебная тяжба между собственниками.  

Запрет на регистрационные действия с объектом

В этом случае любую сделку по объекту нельзя зарегистрировать до отмены обременения. Если собственник попробует провести сделку с объектом в этой ситуации, это будет расцениваться как мошенничество.

Сервитут 

Термин «сервитут» означает ограниченные права на объект, которые предоставляются не собственникам недвижимости.

Например, обременение в виде сервитута может накладываться, когда через чью-то частную собственность нужно проложить коммуникации, водопровод или другие системы. В жилых и нежилых помещениях сервитут может распространяться на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам. 

Обременение аварийного дома  

Если дом признан непригодным для проживания и подлежит сносу, органы местного самоуправления накладывают на квартиры в этом доме соответствующее обременение. Аварийную квартиру все еще можно продать, но покупателя предупредят, что скоро квартиры выкупит муниципалитет, и жить там вряд ли получится. 

Обременение архитектурных памятников

Есть дома, которые носят статус памятников культуры и находятся под охраной соответствующих органов. Любое действие с квартирами в таких домах нужно согласовывать с комитетами поддержки культурного наследия. Продать квартиру в историческом доме все еще можно, но следующий собственник должен получить «охранное обязательство» — инструкцию о том, что можно или нельзя делать с этой квартирой. 

Пример охранного обязательства на объект культурного наследия

Обременение опекой

Если в числе собственников объекта есть несовершеннолетний, органы опеки и попечительства помогают контролировать все сделки и соблюдать права ребенка. Например, они следят за тем, чтобы при покупке нового жилья в собственность ребенку передали не меньше квадратных метров, чем у него было в прошлой квартире. В таких сделках продавец обязан получить письменное согласие опеки на продажу квартиры. 

Обременение на сделки без личного присутствия

Собственник квартиры может написать заявление, по которому все его имущественные сделки могут регистрироваться только при личном присутствии. Это помогает избежать мошеннических схем с доверенностями или подделкой подписи. Запись об обременении хранится в сведениях о квартире, и если кто-то захочет заключить сделку от имени собственника, ему откажут в ней, сославшись на заявление собственника. 

Во всех случаях выше собственник недвижимости под обременением может продолжать ей распоряжаться — например, сдавать квартиру в аренду или жить там самому. 

Как наложить обременение на недвижимость

Обременение может возникать как в результате сделок или долговых обязательств, так и по инициативе самого собственника недвижимости — например, если он хочет избежать мошенничества арендаторов или подозревает посягательства на недвижимость при получении наследства. 

Через Росреестр. В Росреестре регистрируют любые сделки с недвижимым имуществома. Также там хранится информация о запретах на продажу и других действиях с жильем. Росреестр поможет проверить всю информацию об объекте недвижимости.

Чтобы наложить обременение, собственнику нужно предоставить в этот орган необходимые документы: 

  • копия паспорта
  • свидетельство о праве собственности или документ, его заменяющий
  • кадастровый паспорт объекта
  • справку об открытии наследственного дела от нотариуса

Если обременение затрагивает права и интересы других собственников, понадобится их согласие — например, если недвижимость в долевой собственности или это совместно нажитое имущество супругов. Собственники могут подтвердить свое согласие лично или передать письменный, нотариально заверенный документ о согласии. Через МФЦ (многофункциональный центр). Для наложения обременения можно обратиться в ближайшее отделение МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно лично или заказным письмом. При отправке почтой процесс займет больше времени. 

Как снять обременение

Снять обременение может только тот орган, который его наложил. И обременение снимается только тогда, когда заканчиваются обстоятельства, в связи с которыми оно возникло: 

  • обременение на ипотеку получится снять только после полного погашения задолженности перед банком
  • обременение по договору ренты снимается лишь после смерти рентного кредитора
  • судебный арест снимается лишь по постановлению суда
  • рентное обременение снимается после окончания договора ренты, обычно — после смерти прежнего собственника
  • при аренде, опеке, доверительном управлении обременение снимается после завершения срока действия договора

При этом некоторые обременения снять невозможно — например, маловероятно, что дом-архитектурный памятник в какой-то момент перестанет таковым быть. Также дом в аварийном состоянии однажды будет снесен, и снять с него обременение нельзя ни при каких условиях. 

Самостоятельно можно снять лишь те обременения, которые вы же сами и наложили. Например, обременение на сделки без личного присутствия собственник накладывает сам и сам же может его снять. 

Но в любом случае обременение не снимается автоматически — важно получить в Росреестре документ, который подтверждает отмену обременения, а также для снятия обременения должен присутствовать представитель стороны, которая накладывала обременение. Например, чтобы снять обременение с квартиры под ипотекой нужно присутствие уполномоченного представителя банка.

Образец заявления на снятие обременения с заложенной недвижимости

Как проверить наличие обременения

Электронная справка из Росреестра. В этом органе регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которые передают по договору ренты.

Чтобы проверить обременение, выберите раздел «Проверка квартиры», введите кадастровый номер или адрес объекта. Так вы сможете проверить, есть ли на квартире какие-либо ограничения.

На сайте Росреестра можно получить краткую информацию об объекте и его обременениях

Бумажная выписка из ЕГРН, домовой книги или справка из территориального органа ФМС помогает проверить количество собственников и исключить будущее оспаривание прав. 

от 300 ₽
стоимость бумажной выписки с информацией об объекте недвижимости из Росреестра

Бумажную выписку выдают через сутки-трое после запроса. Если подать заявление через МФЦ, срок выдачи может увеличиться до недели. За выдачу сведений нужно оплатить госпошлину — от 300 до 950 рублей.

Если ограничения есть, то в выписке будет указана дата и номер документа, который его накладывает, основания для обременения и информация о лице или организации, в чью пользу действует ограничение. Если обременений нет, вместо этих данных в документе будет фраза «не зарегистрировано».

Сведения о наличии/отсутствии обременения указываются в выписке в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости»
Пример выписки из Росреестра

Также в районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры. На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не находится ли жилье под арестом. Официальный сайт судебных приставов поможет проверить, не арестована ли квартира.

Для пoиcкa инфopмaции введите ФИO и дaтy poждeния влaдeльцa

Коротко

  1. Обременения бывают разных видов — например, объект может быть в ипотеке или под арестом, в залоге или в ведении опекуна.
  2. Обременение может быть как добровольным, так и принудительным.
  3. Проверить обременение на недвижимость можно на сайте Росреестра или МФЦ.
  4. Обременение может накладывать не только кредиторы или государство, но и собственник жилья — для этого нужно подать пакет документов с заявлением в Росреестр. 
  5. Снять ограничения возможно не всегда — например, обременение для аварийного дома или архитектурного памятника не снимаются.  
теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter