Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2020 году

Что такое апартаменты

Согласно приказу Минспорттуризма РФ № 35, апартаменты — формат коммерческой недвижимости с двумя и более комнатами. То есть, по закону это нежилое помещение, на которое не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Несмотря на это, внешне такое жильё почти ничем не отличается от квартиры. Во многом апартаменты даже превосходят обычные квартиры по различным параметрам — в них часто улучшенная планировка, евроремонт и новая техника. Также районы, в которых строят апартаменты, отличаются развитой инфраструктурой, услугами и удобной транспортной развязкой. 

Зачем переводить апартаменты в жилой фонд

Перевод апартаментов в жилое помещение даёт много преимуществ: 

• стоимость — апартаменты на 20-30% дешевле обычной квартиры, что делает их весьма рентабельным вложением в жильё;
• прописка — владелец апартаментов может рассчитывать только на временную регистрацию, тогда как квартира даёт возможность получить постоянную прописку;
• налоги — апартаменты облагаются налогом от 0,5% до 2%, а квартира — от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости;
• коммунальные платежи — тарифы на коммунальные услуги в обычной квартире ниже, чем в апартаментах;
• инфраструктура — в зданиях апартаментов обычно располагают много социальных объектов — аптек, магазинов, спорткомплексов и т.д.;
• расположение — апартаменты обычно строят в районах с удобной транспортной развязкой;
• налоговый вычет — его можно получить только за квартиру, но не за апартаменты.

Условия для перевода апартаментов в квартиру  

Согласно п. 4 ст. 22 ЖК РФ, чтобы апартаменты можно было перевести в квартиру, они должны соответствовать ряду требований:  

1. Здание, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию 
2. Жильё находится в собственности заявителя. Для этого после сдачи дома в эксплуатацию квартиру передают дольщику по акту приёмки-передачи. Если право собственности ещё не оформлено, владельцу апартаментов нужно лично или через МФЦ подать в Росреестр заявку вместе с пакетом документов (копия ДДУ, паспорт, акт приёмки-передачи) и оплатить пошлину (300 руб). 
3. На жилье нет обременений. Апартаменты не должны быть в залоге или под арестом.
4. Здание находится в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.
5. Несущие и ограждающие конструкции здания, в котором расположены апартаменты, должны быть в работоспособном состоянии.
6. У апартаментов есть элементы социальной инфраструктуры — детские площадки, парковки, зоны для отдыха и т.д.
7. Апартаменты похожи по характеристикам на квартиру и обеспечены инженерными системами.
8. Солнечный свет попадает в апартаменты не менее 2 часов в течение дня.
9. Концентрация вредных веществ в воздухе не превышает предельно допустимых концентраций для воздуха населённых мест.

Как изменить статус апартаментов на «жилой» 

Дальнейшие шаги владельца апартаментов зависят от того, соответствует ли помещение нормам для квартиры или нет.

Апартаменты соответствуют нормам для квартиры

1 Подать заявление на перевод нежилого помещения в жилое

В Москве заявку подают в Департамент городского имущества (ДГИ), в Санкт-Петербурге — в Жилищный комитет. Также заявку можно подать через Госуслуги, МФЦ или жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов. 

Точный бланк заявления законом не устанавливается. Но на практике документ должен включать в себя следующую информацию: 

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

Также к заявлению нужно приложить пакет документов: 

• копия паспорта собственника;
• план апартамента с описанием;
• технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждает соответствие требованиям);
• проект перепланировки и переустройства помещения (если были).

Также нужно оплатить пошлину — около 20 тысяч рублей. Заявление о переводе апартаментов в жилой фонд.

Рассмотрением каждой заявки занимается специальная комиссия — она выносит решение, можно ли менять статус жилья. Срок рассмотрения заявки в Москве — 48 рабочих дней. При этом шансы получения положительного ответа выше при коллективном обращении жильцов. 

Если решение о смене статуса апартаментов положительное, заключение комиссии направляется собственнику и в ЕГРН. При отказе в изменении статуса апартаментов комиссия должна чётко обозначить причины отказа. Если среди причин будут несоответствия, которые можно устранить путём перепланировки, стоит её сделать.

Важно, что для процесса рассмотрения заявки нет единого протокола — например, не установлены численные характеристики для расположения дверей, шумоизоляции, теплоизоляции и виброизоляции. По сути, комиссия принимает решение на своё усмотрение, и оно не всегда может быть объективным. 

На практике обычные причины отказа в переводе в жилой фонд — наличие обременений, отсутствие права собственности и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии апартаментов нормам жилого помещения.

2 Обратиться в Росреестр

Если комиссия разрешит перевести апартаменты в жилой фонд, владельцу нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера, и когда он будет готов, отправить его в Росреестр. В течение 15 рабочих дней сведения о жилье будут обновлены, апартаменты станут считаться квартирой, и владелец получит выписку из ЕГРН с новыми сведениями.  

Апартаменты не соответствуют нормам для квартиры

В этом случае действовать надо следующим образом: 

1. Узнать о возможности перепланировки. Владельцу нужно обратиться в государственную или частную проектную организацию и узнать:

• можно ли технически сделать перепланировку в апартаментах;
• разрешат ли власти сделать перепланировку; 
• будет ли жильё соответствовать нормам для жилого помещения после перепланировки.

Точно не стоит проводить перепланировку квартиры, если технически она невозможна или не согласована с нужными учреждениями (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом). В ином случае работы могут нанести вред всему зданию, а жильё не только не переведут в жилой фонд, но и заставят владельца вернуть ему исходный вид.

2. Подать заявление в Департамент. Если планировку разрешили, нужно разработать её проект и подать в Департамент заявление на разрешение вместе с паспортом, проектом перепланировки и техпаспортом на квартиру с поэтажным планом. После этого комиссия оценит апартаменты и примет решение, можно ли проводить перепланировку. Если её разрешат, можно приступать к выполнению работ. В случае отказа комиссии владелец апартаментов может обжаловать его в суде в течение трёх месяцев с момента отказа.

3. Изменить статус жилья. После перепланировки надо заказать в БТИ новый технический паспорт для квартиры, а затем подать в Департамент заявку на изменение статуса недвижимости. К заявке нужно приложить технический паспорт и документ о праве собственности.

4. Зарегистрироваться в Росреестре. Заявление в Росреестр можно подать лично или через МФЦ. После обновления данных в Росреестре апартаменты получат статус жилой недвижимости.

Коротко

1. Чтобы перевести апартаменты в жилой фонд, они должны соответствовать нормам для жилого помещения;
2. Самые частые причины отказов в изменении статуса апартаментов — обременение, помещение не в собственности, несоответствие нормам для жилых квартир.
3. Если апартаменты не отвечают нормам для квартир, иногда можно перевести апартаменты в жилой фонд после перепланировки.
4. Шансы на перевод в жилой фонд выше, если все собственники апартаментов в здании дали свое согласие на перевод и подали коллективную заявку.