Возможно ли обычному человеку заработать круглую сумму на перепродаже имущества банкротов и что для этого понадобится? 

27 января
Елизавета Тусжанова

Для всех, кто читал «Богатый папа, бедный папа», идея заработать на имуществе банкротов кажется наверняка очень привлекательной. Помните истории о том, как автор книги предлагал выставленный на продажу лот потенциальному покупателю по рыночной цене, получал задаток, покупал лот с аукциона на задаток и тут же перепродавал его тому самому покупателю, получая остаток денег? Фантастика, скажете вы. Это не про Россию, добавите со скептицизмом. Но будете не совсем правы: заработать на перепродаже имущества банкротов в России возможно, правда для этого понадобится предприимчивость и терпение.

Откуда берется имущество банкротов и каким бывает?

Итак, в экономике трудные времена, в России и в мире люди и юридические лица банкротятся. При этом их имущество передаётся финансовому управляющему, который распоряжается им так, чтобы рассчитаться с кредиторами. Имуществом может быть: недвижимость, транспортные средства, средства производства (станки, например), дебиторская задолженность (когда банкроту кто-то остался должен), патенты, ценные бумаги и многое другое. Процедура банкротства устроена так, что имущество выставляется на торги или аукцион, его необходимо реализовать — т.е. продать — в течение определенного времени, чтобы рассчитаться с долгами. В результате имущество часто продаётся намного ниже его реальной стоимости. При этом начальная цена может быть даже выше рыночной. Из упомянутого новичку лучше не связываться с дебиторской задолженностью — не все из них ликвидны, требуется серьёзная аналитика при покупке, да и для получения задолженности потребуются активные процессуальные действия, иными словами — возможно надо будет судиться.

Что за торги?

Торги бывают открытыми и закрытыми, также могут проводиться в виде аукциона. Открытый аукцион подразумевает, что вы видите, кто какую цену предлагает, во время закрытого вы знаете только начальную цену и предлагаете свою, отталкиваясь лишь от неё. Первоначально имущество попадает именно на аукцион, затем, если покупки не состоялось, выставляется на аукцион примерно на 10% дешевле. Те, кто покупают имущество на аукционе, повышают цену. Кто предложит самую высокую — тот выиграл.

Если имущество снова не удалось продать, то оно выставляется на публичные торги, на которых цена на лот будет снижаться через определённое количество времени. Выглядит это примерно так:

Выше вы видите график для лота — квартиры в Москве на Патриарших прудах.

Если вы решили участвовать в торгах на каком-то из этапов, нужно будет подать заявку с ценой не ниже указанной на тот период, в котором вы её подаёте, а также внести задаток, обычно это процент от стартовой цены (для лота на фото это 20% от суммы предложения, это максимальное значение). Победителем станет тот, кто предложил максимальную от стартовой цены. Если вы выиграете, то перевести остаток суммы продавцу нужно будет в течение 30 дней.

Что нужно, чтобы участвовать?

В целом для участия в торгах в качестве физического лица нужны только электронная цифровая подпись и интернет. Сначала нужно будет зарегистрироваться на площадке и пройти аккредитацию, а уже потом вы получите возможность вносить задатки и предлагать цену. Также нужны будут стартовые вложения, для крупных лотов это большие суммы, но если начинать с недорогих, то задатки будут исчисляться десятками тысяч рублей. Что же касается специальных знаний — все зависит от лота, да и всему можно научиться или получить консультацию специалиста.

«Инвестиции в банкротство могут быть разными. Это и участие в торгах по продаже имущества банкрота, это и приобретение прав требований к банкроту с дисконтом (чтобы в дальнейшем путём осуществления активных процессуальных действий в деле о банкротстве заставить контролирующих должника лиц погасить это требование в полном объёме). Необходимость специальных знаний для участия в торгах зависит от формы инвестиции. Более того, этих знаний может и не потребоваться, например, если в торгах участвовать через агента»

Главный совет, который эксперт даёт новичку — получить максимальную информацию по лоту, чтобы не купить кота в мешке.

Где искать лот?

Найти лот можно с помощью агрегаторов (Торги России, probankrot) и напрямую на торговых площадках (их список можно посмотреть тут).

Как оценить лот?

Если имущество находится в вашем регионе, вы можете сами осмотреть его. Часто в других городах бывают очень ликвидные лоты с низкой ценой: чтобы не ездить туда, можно нанять исполнителя на avito или youdo который посмотрит и сфотографирует все для вас. Вы можете также посмотреть фото (если это недвижимость) на картах (Google, Yandex, 2гис). Иногда вы можете получить и отчёт оценочной компании с актуальными фото и реальной рыночной ценой. Вы также можете оценить актуальный спрос на недвижимость данного типа, промониторив предложения. Лично я поняла для себя, что намного надёжнее приобретать лот, который вы можете посмотреть своими глазами, и лучше в той сфере рынка, где вы понимаете ценообразование. Я, например, как москвичка, и человек продававший и покупавший квартиры, ориентируюсь в ценах на недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье, и в том, что на них влияет.

Например, если попытаться навскидку оценить указанный выше лот — квартиру на Патриарших, мы увидим, что аналогичная квартира в том же самом доме продаётся по цене около 550 тыс.руб за кв м. У нашего лота 68 кв м, итого мы получаем приблизительную рыночную стоимость 37 400 000 при стартовой цене на торгах в первом периоде 29 887 200. Даже если реально получится продать квартиру за 35 миллионов, это уже существенный плюс (более 15% прибыли). А теперь представим, что лот удастся приобрести в 4-ом, 5-ом или 6-ом периоде (нижняя цена около 14 миллионов — что даёт 50 процентную прибыль). Но безусловно ориентироваться только на актуальное предложение в этом районе не стоит: объект нужно обязательно увидеть и изучить возможные подводные камни.

Для инвестиций в недвижимость в Москве конечно нужны большие деньги, да и риски выше. Лучше начинать с небольших лотов, где нужно вносить небольшой задаток. Но думаю, это и так понятно.

Кстати, иногда для инвестиций в имущество банкротов привлекаются кредитные средства. Это могут быть как деньги с кредитки (можно даже уложиться в льготный беспроцентный период), так и большие кредиты. Это называется «плечом». При этом итоговая прибыль в процентах часто превышает процентную ставку по кредиту.

Как участвовать в торгах через брокера?

Если вы не хотите сами заниматься процедурой, вы можете обратиться к специалисту — брокеру или к агенту, который поможет всё оформить. При желании, разобравшись в процедуре, вы и сами можете стать агентом. Кстати, опытные агенты с репутацией получают около 10% от стартовой цены лота.

Резюме

О том, стоит ли новичкам заниматься инвестициями в имущество банкротов, мы спросили Дмитрия Курбатского, управляющего партнёра финансовой группы «Дмитрий Донской».

«Процедура участия в банкротных торгах простая: нужно определиться, что именно интересует новичка-инвестора. Чем более узкоспециализированная сфера интересов у инвестора, тем больше у него шансов заработать. Если, например, инвестор захочет купить акции Сбербанка на банкротных торгах или какой-то дешевый объект недвижимости, то там будет довольно много интересантов. А вот кредитный портфель купить на банкротных торгах — это редкая история. Или, например, предметы искусства. В целом инвестору с суммой инвестиций до миллиона рублей приходится несладко: там самая ожесточенная конкуренция. Аналогично обстоят дела со всем, что стоит больше 250-300 миллионов рублей, при условии что лот интересный. В промежутке от 10 до 150 миллионов рублей менее конкурентная среда, там можно что-то ловить»

Эксперт советует новичкам обращаться к специалистам, которые помогают участвовать в банкротных торгах, взять консультацию у игроков рынка.

«Зарабатывать на торгах можно и нужно: вопрос только в правильной оценке лота и конкуренции. Можно приобрести даже уникальный объект недвижимости по выгодной цене, затем сдавать его в аренду или перепродать», — продолжает Дмитрий.

Что касается честности системы торгов: Дмитрий Курбатский уверен, что в целом она довольно прозрачна.

«Конечно местами есть коррумпированность: особо привлекательные лоты могут прятаться внутри системы торгов, конкурсные управляющие используют разные хитрости, чтобы люди не могли найти его. Одно из них – вставить латинские буквы в название лота как эквивалент русской буквы. Тогда человек, вводящий в поиске название на русском, лот никогда не найдёт. Однако в целом на рынке проходит много честных сделок. Сейчас конкурсные управляющие побаиваются вступать в сговор с незнакомыми интересантами, а среди знакомых не всегда находятся желающие купить тот или иной лот», — комментирует Дмитрий.

теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter