Про цель и пенсию
Я фрилансер: работаю с коммерческими проектами как маркетолог и SMM-специалист. Это основной доход. Всё началось, когда мы купили первую квартиру в Новом Видном, расскажу о ней попозже. После всех операций я осталась с миллионом рублей на руках, хотя не особо старалась. Я поняла, что это точно мой тип инвестиций. В сумме к этому моменту я купила и отделала три квартиры и не собираюсь останавливаться. Будь мой стартовый капитал ещё больше – скорость была бы выше.
Конечно, основная цель на пенсию – дожить. А если серьёзно, то иметь пассивный доход от $2000 и посвящать свободное время работе в удовольствие и различным хобби. $2000 это две квартиры или двое апартаментов в хорошем ЖК под ежемесячную аренду. А ещё не забывайте, что сама недвижимость тоже стоит денег и растёт в цене. Думаю, в перспективе 10-15 лет задача более чем реализуема, если на нас не упадёт метеорит.
Первая сделка
Самая первая квартира, которую мы покупали, была в ближайшем Подмосковье, район города Видное. Вокруг города стали застраиваться поля и деревня – появилось Новое Видное. Там было несколько новых микрорайонов, жилых комплексов же на тот момент было мало, но уже была инфраструктура: сады, магазины. Сам город Видное находится близко к Новому Видному, поэтому район был не отчуждённым. Цены при этом были низкие, прогнозы дальнейшей застройки на тот момент никто не давал. На этапе, когда застройка ещё не плотная, а инфраструктура уже есть, пробки не большие, поэтому это был привлекательный вариант для вложения денег. Мы купили квартиру по переуступке (бетонную коробку, предчистовая отделка), дом был панельный – выравнивать было почти нечего. Мы сделали ремонт, который обошёлся в небольшие деньги и времени занял немного, и прожили в квартире 1,5 года. В какой-то момент я поняла, что Новое Видное превращается в гетто, особенно когда узнала, что рядом с домом выкупили поле, чтобы строить новый ЖК. В тот момент я поняла, что настало время съезжать. Сдавать было жалко и невыгодно. Сняли бы, скорее всего, приезжие или рабочие под общежитие, мы бы получали максимум тысяч 25, белая квартира убилась бы, а деньги были бы заморожены. Поэтому мы решили квартиру продать, взять вместо неё уже другую конкретно под сдачу.
Я долго мониторила варианты, обстоятельства сложились очень удачно. В соседнем доме мы нашли квартиру дешевле, чем она стоила у застройщика и по району. Свою квартиру с симпатичным ремонтом мы смогли продать дороже рынка. В этот момент я поняла, что если ты обладаешь эстетическим вкусом, хотя бы минимальным, и понимаешь, что люди хотят увидеть в своей квартире, ты можешь продать уже не квадратные метры, а образ идеальной жизни. Я видела, что вокруг продаётся треш, и, если мы поставим цену чуть выше рынка, то всё равно продадим. Прибыль с этой сделки получилась около 1 600 000 руб. Около 500 тысяч сразу же вложили во ремонт в ту самую квартиру в соседнем доме под сдачу. И того мы остались с 1 100 000 руб. на руках и квартирой, которую можно сдавать и не жалко убивать.
Куда не стоит вкладываться
Я не считаю вложение в котлован крутой стратегией с учётом того, сколько у нас в стране долгостроев, если брать конкретно Москву даже. Очень высоки риски того, что деньги ты просто потеряешь. Если даже объект достроится через несколько лет, его цена вряд ли сильно вырастет, так как будет испорчена репутация. Плюс сам объект может испортиться, с учётом того, сколько времени он стоял как минимум без коммуникаций, может ухудшиться качество строительных материалов, могут быть затопления, плесень и так далее. Даже готовую квартиру после такого ты вряд ли сможешь быстро и хорошо продать. Поэтому я очень настороженно отношусь к покупке котлованов и даже наполовину достроенных домов. Сначала я изучаю застройщика, какие объекты он строил, как долго он на рынке, строил ли он только коммерческую недвижимость или жилые объекты тоже. Очень важный момент проверки застройщика — узнать, есть ли судебные производства, например, на сайте арбитражного суда. То есть, я изучаю всю негативную историю. Если заинтересовал конкретный объект, то надо посмотреть всю имеющуюся информацию в интернете. И не сайты застройщика, а места, где «тусуются» дольщики или те, кто уже купил/покупал у застройщика другие объекты. Это форумы, группы Вконтакте, в Одноклассниках. Это могут быть группы конкретного района в Фейсбуке — там можно спросить участников, как долго на самом деле строится тот или иной дом. Люди, которые в этом районе живут, точно весь процесс видят каждый день. Если такое исследование не провести, то риск напороться на недобросовестного застройщика или вместо 1,5-2 лет ожидания попасть лет на 5 большой.
Да и плюсы инвестиций в котлован теперь не такие уж и плюсы. Раньше квартиру на сталии котлована можно было купить за 2 млн руб., а продать за 5 млн руб. через три года. Сейчас застройщики из-за изменений в законодательстве строят не на деньги дольщиков, а на свои. Это защищает от долгостроя, но при этом цены выросли в 2-2,5 раза, поэтому сейчас двойную или тройную прибыль от продажи сделать уже нельзя. Да и в цене квартиры уже не растут так сильно. Можно купить квартиру за 5 млн руб., вложить в ремонт, а продать через 2-3 года ну максимум за 7 млн руб. Риск не стоит того, с моей точки зрения.
Про стратегию
Когда у меня появилась возможность купить квартиру, я даже не думала про котлованы. Тем более, что это была первая покупка. Я начала смотреть цены застройщика на разные ЖК и увидела, что если застройщик объявил о том, что ЖК сдан, цена квартир будет выше, чем даже на те квартиры, которые находятся в соседнем корпусе и сдаются через 2 месяца. И причём 2 месяца – это просто срок ожидания госкомиссии, дом уже построен. С учётом этих моментов квартиру у застройщика можно купить на несколько сотен тысяч дешевле даже в уже построенном доме, просто нужно подождать около 2-3 месяцев.
На чём ещё можно сэкономить? Ты покупаешь квартиру не у застройщика, а по переуступке у человека, который купил её раньше. Как правило, цена отличается. Если у застройщика квартира стоит 4-5 миллионов, у человека по переуступке она может стоить на полмиллиона дешевле. Я трижды покупала квартиры именно так.
Вторую квартиру мы тоже в итоге продали, потому что нашли более выгодный вариант. Следующую купили уже в Москве в «Савёловском Сити», взяли ипотеку. Купили мы её по переуступке за 6,5 млн руб. в 2018 году. Сейчас она стоит 11-12 млн руб. То есть, прибыль составляет около 100%. Вот такой рост с небольшой квартиры в Подмосковье за период около 5-7 лет.
Про самое главное
Пока люди не понимают, как работает этот рынок, и что просто белые стены намного лучше, чем обои в цветочек, у умных инвесторов все квартиры будут разбирать. Просто представьте, что если из «бабушкиной» квартиры выкинуть всё, что там есть, и ободрать обои, выровнять стены и покрасить их в белый, они получат минимум на 500 000 руб. больше.
А ещё очень важен район: всё, что внутри, ты худо-бедно переделаешь. Что снаружи – нет.
Если говорить о моей схеме, у меня она всегда одна: я смотрю на инвестиционную привлекательность района, какие есть перспективы. Инвестировать в объект недвижимости, который находится в не самом благоприятном районе, или в который ожидается наименьший приток людей в ближайшие года (там, где сложившаяся экосистема жителей, спальники на окраинах) не стоит. Там квартиру продать будет сложнее, чем в том же ближайшем Подмосковье, где идёт активная застройка. Люди едут в Подмосковье, чтобы быть ближе к Москве, туда идёт большой приток денег. Конечно, привлекательны и те квартиры, которые находятся близко к центру, но при этом это бывшие швейные фабрики, допустим.
Самый большой доход в инвестициях в недвижимость
Я считаю, что сейчас самое выгодное вложение – инвестирование в апартаменты. Но, конечно, нужно знать все нюансы и подводные камни. По факту эта сфера сейчас минимально регламентируемая: в них можно жить и делать что угодно. Есть апартаменты гостиничного типа — в них можно сделать временную регистрацию. Но чаще всего это просто «некоммерческие помещения», и зарегистрироваться в них нельзя. В целом цены на недвижимость сильно взлетели, но цена на апартаменты всё равно ниже на 20-30%, а иногда на все 50%, чем цены на аналогичные квартиры.
Сейчас апартаментам пытаются присвоить статус недвижимости. Как только дело сдвинется с мёртвой точки и как только там появится возможность регистрации или ужесточатся требования к постройке, их цена тут же взлетит. Люди, которые думали, покупать или не покупать, очень обожгутся в этот момент. Плюс апартаментов в том, что если они куплены в хорошем ЖК, где есть перспективы развития, то суммарный рост может быть очень хорошим. Вот примерно так выросла квартира в «Савёловском Сити» именно за счёт района.
Конечно, при покупке апартаментов всегда есть нюансы того, как построен дом и какие коммуникации. В некоторых апартаментах нет горячей воды, то есть коммуникации не подключены к общегородским. Значит, либо застройщик ставит котельную, либо нужно будет ставить бойлер самим. Как и всегда, нужно общаться не только с застройщиком, но и с потенциальными покупателями, с теми, кто живет рядом. Никому в этом бизнесе не стоит верить на слово. Необходимо всегда запрашивать техническую документацию. Цель менеджеров – просто продать, это очевидно.
Но если грамотно оценить риски, прибыль может быть очень хорошей. Очень жаль, что сейчас есть много баек и легенд по поводу апартов — что их нельзя оформить в собственность, например. Предубеждение приводит к тому, что люди теряют миллионы, выбирая квартиры вместо апартаментов. Им непонятен правовой статус апартов, что там с документами и так далее… Они думают, что с жилой недвижимостью рискуют меньше, но риски на самом деле одинаковые, особенно если на вторую чашу весов класть «вторичку». В апартаментах подводных камней даже может быть меньше, ведь это относительно новое явление, на них не могут претендовать 100500 родственников и дети, чьи права ущемили во время приватизации.
Про хороший пример
Для меня было открытием, что на Марьиной роще стоит ЖК «Отражение» — по факту один дом с двумя подъездами. Дом стоит у метро, рядом только «Ашан», бензоколонка и дорога. Сам дом симпатичный, комфорт-класс. Я ездила смотреть там апартаменты в сданном доме в сентябре 2020 г. Однушки и студии продавались там за 6-6,5 миллионов, причём от собственников уже. Мне было очень интересно посмотреть, что будет с домом дальше. Ничего плохого там нет, но и супер-хорошего тоже. Недавно я посмотрела цены на ЦИАН: студии с ремонтом продаются там теперь за 10-11 млн руб. Прошло чуть больше полугода, рост снова почти 100%. Покупка апартов при условии качественного анализа застройщика и района — это золотая жила.
Про арендный бизнес
Что касается аренды, всё очень зависит от локации, от того, курортный или нет город. Посуточная аренда всегда выгоднее по деньгам, но необходимо самому контролировать трафик, обеспечить заполняемость, либо поручить это кому-то. Посуточная аренда — это полноценный бизнес, из которого не вылезешь, если не наймёшь управляющего. Нужно вкладываться в рекламу, в уборку и обслуживание, в состояние квартиры, в необходимые предметы, но и заработать можно в 2-3 раза больше, чем на ежемесячной аренде. В целом, посуточная аренда выгодна, если квартира находится в центре и есть постоянный приток желающих её снять. На ежемесячную аренду желающие почти всегда найдутся, но это не инвестиция, конечно же, потому что если зарабатывать будешь только на аренде, то отобьётся она лет через 15, а то и больше. Но, конечно, это лучше, чем нести деньги в банк. Кстати, ещё выгодно брать квартиру в ипотеку и сдавать, покрывая ипотеку. А ещё я знаю схему, когда покупают студию размером 30 метров и делают из неё 2 квартиры по 15 метров и сдают посуточно, но это не мой подход.
Советы инвесторам
Я советую очень серьёзно оценивать риски, иметь минимальное стратегическое мышление с запасным планом. Что будет, если построят не зелёный парк, а вонючий завод рядом? Нужно максимально продумывать все возможные варианты. Даже ситуация локдауна — то, что стоит учитывать. Люди, которые сдавали квартиры туристам, очень пострадали от этого. Ты должен понимать, к каким рискам ты будешь психологически более готов.
Люди боятся инвестировать, потому что опасений много, а информации мало. Сейчас появляются курсы, люди, у которых есть опыт в инвестициях. У каждого человека, кстати, опыт в инвестициях действительно уникальный. Нет какой-то одной крутой схемы, которая сработает всегда. Даже те, кто инвестирует в фондовый рынок, говорят то же самое. И многие эксперты открыто сообщают, что не могут рекомендовать какие-то конкретные пакеты акций и облигаций, потому что всё может в любой момент пойти не так. Я, кстати, буквально пару месяцев назад начала изучать фондовый рынок, но пока только присматриваюсь и оцениваю. Планирую постепенно туда заходить.
Конечно, у людей есть страх инвестировать в недвижимость, особенно после того треша, который творился в 1990 годы, когда регулирования рынка недвижимости просто не было. Любая мошенническая схема могла быть оправдана. Но и сейчас есть мошенники, чёрные риелторы и так далее… В инвестициях всегда есть возможность как много заработать, так и много потерять. Если такой вариант не подходит — то стоит искать более консервативные способы дохода.