Риэлторы выделяют 3 основных способа определения стоимости недвижимости. Мы сосредоточимся на квартирах. Из ст.16 Жилищного кодекса РФ мы узнаем определение этого термина: итак, квартира — это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Вернемся к стоимости этого вида недвижимости и 3 способам ее определения:
Доходный: цену квартиры определяют исходя из ее потенциальной прибыльности в короткой или долгой перспективе. Обычно, так оценивают коммерческую недвижимость (например, помещения для офисов или магазинов) и апартаменты. Но этот же способ приложим и к жилым помещениям — можно получать доход от квартиры, например, сдавая ее в аренду.
Затратный: сюда включаются расходы на строительство (себестоимость) и желаемая прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости — новостроек, в которые можно вкладываться на разных этапах строительства, что также повлияет на конечную стоимость квартиры.
Метод сравнительных продаж: продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились на рынке. Такой способ актуален для вторичного жилья, хотя его могут применять и владельцы квартир, приобретенных в новостройках для дальнейшей продажи.
Объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость жилья
Поскольку стоимость квартиры складывается из цены на квадратный метр жилья, объективным параметром будет в первую очередь площадь помещения.
Состояние жилья может варьироваться от черновой отделки до современного дизайнерского ремонта с мебелью, техникой и системой “умный дом”. Коммуникации, возраст дома могут также влиять на стоимость.
Транспортная доступность и развитость инфраструктуры в том числе влияет на дороговизну недвижимости, и это особенно касается квартир. Города не всегда развиты равномерно. Например, Москва спланирована по радиально-кольцевому принципу: улицы сходятся в центре, есть круговые объезды, а Барселона разделена на почти равные прямоугольные кварталы. Наличие рядом с домом нескольких магазинов, детских садов, школ, а еще лучше вузов, станций метро или наземного транспорта также увеличивают стоимость жилья.
Сейчас будущие жильцы обращают больше внимания на экологический фактор. Близость к нефтеперерабатывающему заводу или парку явным образом меняет стоимость жилья. В некоторых городах в силу генеральных планов появлялись промышленные зоны, где впоследствии появлялось жилье — обычно, в таких районах стоимость квартир ниже. Но эта ситуация может меняться. Тренд последних лет — джентрификация — реконструкция пришедших в упадок городских кварталов путём благоустройства и привлечения более состоятельных жителей. Предполагается, что в результате повышается средний уровень доходов населения района за счёт замены жителей с низкими доходами на более обеспеченных. Таким образом, цена жилья в промышленных секторах может также подрасти. Поэтому при покупке квартиры желательно изучать план развития района и близлежащих территорий.
К субъективным факторам можно отнести, например, престижность района. Каждый человек, исходя из собственных приоритетов, может определять престиж той или иной части города: круглосуточные магазины, активная ночная жизнь, малоэтажная застройка, наличие исторических памятников, парковые зоны, близость к водоемам, добавьте своё — и получите набор факторов, который поможет вам понять параметры, по которым вы оцениваете район.
Из чего складывается цена квартиры в новостройке
По данным на 2018 год средняя себестоимость строительства новостройки в Москве складывается из следующих параметров:
покупка участка с градостроительным планом земельного участка — 35 тысяч рублей на каждый продаваемый квадратный метр;
стоимость изменения вида разрешенного использования — не менее 25 тысяч рублей на квадратный метр жилья;
проектирование и получение разрешения на строительство — 5 тысяч рублей за метр;
строительство — 50 тысяч рублей на продаваемый метр;
маркетинг и стоимость продаж (около 6% от выручки) — примерно 12 тысяч рублей на продаваемый квадратный метр; страхование договора долевого участия (1,2%) — 2,4 тысячи рублей на метр.
Получается, что себестоимость продаваемого метра в жилом комплексе — примерно 130 тысяч рублей. Сюда же следует добавить затраты на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов. Не стоит забывать и о стоимости строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства, которое обходится приблизительно в 20 тысяч рублей на квадратный метр. В результате средняя себестоимость квадратного метра московского жилья составляла примерно 150-160 тысяч рублей.
А из чего складывается цена вторичного жилья?
Из тех же объективных и субъективных факторов, о которых мы сказали. К ним также можно добавить планировку: изолированные комнаты ценятся больше, маленькие кухни — наоборот, степень безопасности района, этажность: зачастую квартиры на первых и последних этажах стоят дешевле остальных. Вид из окна — уже сложился и тоже может повлиять на решение о покупке. Солнечная или теневая сторона: придется ли ставить кондиционер или закупаться обогревателями, а может, и то, и другое — тоже фактор, отражающийся на стоимости жилья.
Ипотека
На итоговую стоимость жилья также влияет то, каким способом оно приобретается. Здорово, если у вас есть вся сумма сразу. Но сегодня покупатели недвижимости все чаще обращаются к ипотечным услугам. Тут итоговая цена квартиры будет зависеть от срока, на который взят кредит, процентной ставки и льготных возможностей. Так, например, Николай приобретает квартиру за 5 000 000 рублей в ипотеку. Его первоначальный взнос — 500 000 рублей. Значит, сумма, занимаемая у банка — 4 500 000 рублей. Сейчас ежемесячный доход Николая — 100 000 рублей. Банк может предложить ему взять ипотеку на 30 лет под 9,3%. В таком случае Николай будет платить ежемесячно 37000 рублей. Общая сумма выплат банку составит 13 320 000 рублей. А вот если он возьмет ипотеку на 10 лет, то ежемесячный взнос составит 57 000 рублей. Тогда Николай выплатит в общей сложности 6 840 000 рублей.
Не стоит забывать о возможностях рефинансирования и опции досрочного погашения ипотечного кредита.
Неочевидные факторы, влияющие на стоимость квартиры
За квартирой может стоять легенда: например, в ней жила известная писательница или ученый. Или дом готовится к сносу и квартира будет заменена по программе реновации.
На локальных рынках важна обеспеченность местными строительными материалами, если речь идет о новостройках.
Уровень конкуренции застройщиков также может оказать влияние на стоимость квадратного метра жилья.
Важна и миграционная привлекательность: прирост населения в целом, наличие рабочих мест, вузы и студенты, желающие в них учиться, также могут опосредованно влиять на цену жилья.