Инструкции по технике безопасности пишутся по факту наступления случаев «Х». Сохраните себе эту статью, если планируете брать ипотеку, и таких случаев «Х» у вас не наступит.

18 июня
Миша Прозоров

Как сформировались правила?   

Изложенные дальше правила были получены на собственном опыте, они также основаны на жизненных ситуациях коллег, друзей, знакомых. Сам являюсь ипотечным заёмщиком и понимаю, о чём говорю. Перейдём к правилам.

Правило №1. Наличие финансового резерва

Банально, но факт. 

Логика в следующем: у вас должен быть финансовый запас, который позволит как минимум 3 месяца спокойно жить без тревожной мысли об иссякающем бюджете. Почему именно такой срок? Всё дело в том, что за 3 месяца можно найти работу и поправить дела. 

Как посчитать минимальный размер финансового резерва: 

  1. Ежемесячный платёж по ипотеке. 
  2. Траты на общественный транспорт.
  3. Траты на питание.
  4. Траты на развлечения.
  5. Суммируете пункты 1 — 4 и умножаете на три.

«Финансовую подушку» лучше держать на накопительном счёте. На сумму будут ежемесячно начисляться проценты, и деньги можно снять оттуда без потерь. 

Нынешняя ситуация показала, что данная мера оправдана. Посмотрите вырезку из новостного репортажа:  

Обзор ситуации с коронавирусом. Кроме ипотеки здесь включены автокредиты и потребительские кредиты.

Ситуация показательная. И помните, ипотечные каникулы — крайняя мера. Ими воспользоваться можно всего один раз, и только на максимальный срок отсрочки. Ещё надо доказать, что вы находитесь в трудной жизненной ситуации. Смотрите ФЗ № 76. Статья 4, пункт 8.

Правило №2. Выбирать тот платёж, который вы при любых обстоятельствах сможете себе позволить

Ипотека, особенно на долгий срок, тренирует навык прогнозирования на далёкую перспективу. Выбирайте платёж, который точно сможете себе позволить. Объясню на личном примере. 

Октябрь 2018г.: когда оформлял свою ипотеку, то была возможность взять её на 7 лет с платежом в 36 000 рублей. 

Всё бы ничего, но в марте 2020г. сами знаете, что случилось, а потом работодатель отправил меня в неоплачиваемый отпуск. Де-факто зарплаты основной не стало. И снова октябрь 2018г.: решил оформить на 20 лет с платежом в 17 365 рублей, подумал так: досрочно гасить никто не запрещает, а эти деньги я даже при потере работы найти смогу. Не прогадал.

Правило №3. Наличие резервного источника дохода

При ипотеке важна стабильность. Только отношения с работодателем могут прерваться, да и не всегда будет та зарплата, к которой вы привыкли. По этой причине нужен, как минимум, один источник дополнительного дохода. 

Ещё важнее умение на него быстро перестраиваться 

Например, одна моя знакомая работала в офисе до всероссийских выходных, параллельно выпекала тортики (пару раз в месяц, как самозанятая). Потом на работе пошли сокращения. Вложилась в рекламу. Доходы с кондитерского дела помогают покрывать ипотеку. Доход поменьше, но на плаву осталась. Если бы не было такого источника, то последствия были бы явно хуже. 

Правило №4. Подготовьте инфраструктуру платежей  

Идеальный вариант: вы получаете зарплату на банковскую карту, с неё же списываются ипотечные платежи. Почему это важно? Комиссии.   

Для наглядности разберём пример. Допустим, у нас зарплатный счёт в банке «А», гасим ипотеку в банке «Б». Переводы с одного счёта на другой совершаем с помощью мобильного приложения. Наш ежемесячный платёж  — 17 000 рублей, срок ипотеки — 20 лет. Усреднённо, комиссия банка «А» за перевод — 1% от суммы.  

Считаем, сколько потратим на комиссию за 20 лет: 

17 000 рублей х 240 месяцев Х 1% = 40 800 рублей! 

Это более 2 платежей. И мы ещё не говорим про переводы на досрочное погашение. 

Как возможно реализовать правило: 

  1. Написать заявление в бухгалтерии работодателя на зачисление зарплаты на нужную банковскую карту (по закону, обязаны перевести).
  2. Выбрать банк с минимальной комиссией или с её отсутствием за определённые лимиты. 

К слову, для поддержки населения ЦБ РФ потребовал отменить комиссию банков за переводы по номеру телефона: 

Только это относится к счетам в одном банке

Правило №5. Регулярно вносите досрочные платежи. Вне зависимости от суммы 

Досрочные погашения на снижение срока кредита влияют на тело долга. А размер тела долга влияет на величину ежегодной страховки недвижимости и жизни. Последнее, правда, зависит ещё и от возраста заёмщика. По логике банка, она всё равно будет уменьшаться. 

Для наглядности допустим, что срок нашей ипотеки — 15 лет, должны банку 2 500 000 рублей. Ставка — 8.5%. Вот как всё выглядит изначально: 

Без досрочных погашений и учёта страховок

Каждый день в месяце мы экономим сто рублей, а в день платежа кладём накопленные 3000 рублей на сокращение срока. Что получается:

Как повлияли 3000 рублей в месяц

Посмотрим, как изменился срок. Изначально было 180 месяцев, а теперь:

Сократили 35 месяцев

Почти три года. А теперь представьте, что будет, если стараться?

Правило №6. Изучите, как банк начисляет досрочные платежи 

Большинство ипотечных договоров сейчас аннуитетные: одинаковый платёж, но в нём разное соотношение процентов и самого долга. В начале кредита мы отдаём, по большей части, проценты. 

У каждого банка своя интерпретация досрочных платежей со стороны заёмщика. Например, в моём случае до даты платежа ежедневно начисляются проценты. В день платежа счётчик обнуляется. Если класть досрочные средства раньше, то вне зависимости от типа погашения они уйдут на оплату процентов. 

Согласитесь, будет обидно пустить накопленный досрочный платёж только на проценты. По этой причине нужно выяснить именно у вашего банка механику досрочного погашения. 

Правило №7. Посматривайте на ставки рефинансирования  

Ипотечные заёмщики приносят банкам стабильные денежные потоки. Они возвращают долги и проценты. Сейчас ситуация такая, что банки борются за такой актив. Чем привлечь действующего заёмщика? Правильно! Предлагать ставку ниже. 

Очень просто о рефинансировании. Вы платите ипотеку банку «А» определённое время. Потом банк «Б» предлагает вам ставку ниже, вы соглашаетесь, а он выкупает ваш долг у банка «А».

Как советуют опытные риэлторы, выгоднее всего рефинансироваться при разнице в ставках от 2.5%. Давайте посмотрим на пример: 

Пример рефинансирования

И не забывайте, что при переходе в другой банк потребуется понести следующие расходы: 

  1. Страховка в новом банке.
  2. Оценка квартиры.
  3. Расходы по регистрации.
  4. Оплата за рассмотрение заявки.
  5. Нотариальные расходы.
  6. Оплата за выдачу.

И все эти пункты должны перекрываться разницей в переплате. Тогда рефинансирование окажется выгодным мероприятием.  

Правило №8. Перед оформлением ипотеки потренируйте финансовую дисциплину   

«Бывшие порядочные квартиросъёмщики являются дисциплинированными заёмщиками» — цитата ипотечного менеджера, который подписывал мой договор. 

Суть здесь в следующем: если вы привыкли часть своего дохода отдавать за жильё, то вам привычно будет платить за жилплощадь банку. А если у вас на руках первоначальный взнос, и вы никогда не рассчитывались за квартиру кому-то, то попробуйте в течение трёх месяцев класть на накопительный счёт предполагаемый платёж по ипотеке. Так вы поймёте, комфортно ли вам жить с подобным урезанием доходов. Заодно и первый взнос сможете увеличить. 

Правило №9. Узнайте, какую скидку вам может дать продавец (застройщик)   

В чём здесь логика. Величина ежемесячного платежа зависит от ставки и величины кредита. Соответственно, чем меньше кредит, тем легче условия ипотеки. Поэтому не стесняйтесь спрашивать о всех возможных скидках застройщика или продавца вашей будущей квартиры. 

Например, один из моих коллег узнал, что после бронирования квартиры иногородним предоставляется скидка в 50 тысяч рублей от застройщика. Всё дело в штампе прописки другого региона в паспорте. Цену скинули. Ипотечный платёж вышел на 400 рублей меньше планируемого. 

А вот теперь маленький лайфхак по застройщикам. Дело в том, что они в стоимость закладывают комиссию агентств величиной 2 — 5%. При обращении напрямую попросите сначала полную программу доступных скидок, а потом попросите скинуть ещё на 5%, поскольку обратились не через агентство.   

Правило №10. Изучайте ипотечные программы банков под ваш конкретный случай  

По 214-ФЗ банки и застройщики по сути работают как единое целое в плане строительства. Очень часто они совместно создают особые условия для покупателей у конкретного застройщика. Например, в моём случае была программа «Ипотека в рассрочку». До получения акта приёма-передачи я вносил только половину ипотечного платежа. 

Смотрите на то, какие программы есть у банков, под какую категорию граждан вы попадаете. В глобальном смысле сейчас всё движется в сторону улучшения сервиса по отношению к клиентам.  

Заключение  

Соблюдение данных правил поможет вам снизить ставку по ипотеке и долг перед банком, не попасть на просрочку и закрыть кредит быстрее. Да, потребуется постараться ради комфортного ипотечного пути. Помните простую истину — менеджер банка и застройщика будут с вами явно меньше по времени, чем ипотека.

теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter