Кто и когда определяет кадастровую стоимость?
Кадастровую стоимость оценивают специальные бюджетные организации. В каждом регионе они свои. Обычно проверка происходит раз в 4 года. Из графика выбиваются только города федерального значения, то есть Москва, Петербург и Севастополь: их оценивают каждые 2 года.
Для определения кадастровой цены специалисты учитывают много критериев — например, расположение недвижимости, ее площадь и количество комнат. Кроме того, эта стоимость зависит от целевого назначения, года постройки, сдачи в эксплуатацию и многого другого. Тем не менее она все же достаточно приблизительная. Кадастровая стоимость может отличаться от реальной на десятки процентов.
После государственной оценки данные отправляют в Росреестр — их можно посмотреть на официальном сайте ведомства. В сведения можно внести изменения в течение 3 месяцев с момента публикации. Затем новая кадастровая стоимость вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и считается действительной с 1 января следующего года.
Кадастровая и рыночная — в чем разница?
Кадастровая стоимость почти никогда не совпадает с рыночной, и для этого есть несколько причин:
— Государственная оценка просто не успевает за рынком со своими проверками раз в несколько лет. Реальная стоимость недвижимости может меняться много раз даже за один месяц.
— Государство оставляет без внимания важные факторы, которые важны для потенциальных покупателей. В частности, речь идет об отделке, качестве ремонта, виде из окна и наличии парковки.
Когда кадастровая стоимость важна?
О кадастровой стоимости зачастую вспоминают только при оформлении сделок с недвижимостью. Именно от нее зависит объем налогов или госпошлин. Давайте рассмотрим основные ситуации, когда кадастровая стоимость решает, сколько вам придется платить.
Прежде всего, от государственной оценки зависит налог на имущество, который собственник платит каждый год. Обычно он составляет 0,1% кадастровой стоимости. Однако это значение может отличаться в зависимости от региона.
Кроме того, заглянуть в кадастр придется при продаже недвижимости. Вам необходимо будет заплатить налог с полученного дохода — от 13 до 15%. Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости жилья.
Рассмотрим это правило на примере. Предположим, вы продаете квартиру с кадастровой стоимостью в 4 млн рублей. По какой-то причине вы смогли продать ее только за 2 млн рублей. В этом случае налоговой вам придется заплатить 364 тыс. рублей, а не 260 тыс. Если при продаже вы получили больше 4 млн рублей, тогда НДФЛ будет рассчитываться уже от рыночной стоимости, которую вы укажете в договоре.
Помимо этого, кадастровая стоимость возникает при дарении. Если вы получили квартиру в дар не от близкого родственника, вам придется заплатить налог. Его рассчитывают в зависимости от кадастровой стоимости жилья.
Следовательно, кадастровая цена — ключевой фактор как для покупателя, так и для продавца квартиры. От этой стоимости зависит, каким будет налог на имущество для будущего собственника. Для нынешнего владельца эта цена важна, потому что она определяет, сколько нужно будет заплатить государству за продажу квартиры.
Что делать, если вы не согласны с кадастром?
Важно помнить, что при необходимости каждый собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно обратиться в специальную региональную комиссию по рассмотрению споров или в суд. Это могут сделать и физические, и юридические лица.
Чтобы доказать свою правоту, вам потребуется собрать документы. Список не очень большой:
— специальное заявление;
— выписка из ЕГРН;
— копия документа, подтверждающего право собственности (это может быть, например, договор купли-продажи или дарения);
— результат оценки рыночной стоимости недвижимости, подготовленный независимым специалистом.
После отправки документов в соответствующие органы остается лишь ждать. Обычно их рассматривают неделю. После этого в течение 30 дней заседает комиссия: она решает, принять или же отклонить обращение. Затем комиссия передает копию решения в Росреестр. При необходимости он вносит изменения в ЕГРН.