Что такое договор аренды?
Для временного пользования помещением, транспортом или оборудованием предпринимателю необходимо заключить договор аренды — соглашение, на основании которого он получает право на использование имущества за установленную плату. Порядок заключения договора регулируется статьей 606 ГК РФ.
Собственник имущества, передающий его в аренду, называется арендодателем, а тот, кто получает его в пользование, — арендатором. Условия договора могут предусматривать возможность передачи объекта аренды в субаренду.
Если договор не составлен должным образом, предприниматель может столкнуться с неприятными ситуациями — необоснованным повышением арендной платы, требованиями компенсировать ремонт или досрочно освободить помещение. Дополнительные риски могут возникнуть со стороны контролирующих органов, которые усомнятся в обоснованности расходов на аренду и правильности их отражения в учете. Чтобы уберечь себя от подобных проблем, важно детально проработать все условия данного документа заранее.
Как подготовиться к заключению договора аренды?
Не спешите сразу подписывать первый предложенный проект договора. Сначала необходимо проверить, что помещение принадлежит арендодателю и не обременено другими обязательствами. Для этого:
- Проверьте документы арендодателя — выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, устав компании, приказ о назначении директора, протокол об избрании, доверенности.
- Запросите выписку из реестра прав на недвижимость: это подтвердит право собственности и отсутствие других сделок.
- Если договор подписывает представитель по доверенности — проверьте ее действительность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- При заключении сделки с физическим лицом запросите паспортные данные, чтобы правильно указать их в договоре аренды.
Внимательная проверка на этом этапе защитит вас от возможных проблем в будущем, а значит, никакая запрашиваемая информация не окажется лишней.
Какие условия должен содержать договор аренды?
Текст договора должен быть составлен грамотно и учитывать все важные нюансы. Вы можете проработать его самостоятельно, обратиться за помощью к квалифицированному юристу или воспользоваться шаблонами информационно-правовых систем — все зависит от вашего времени и бюджета.
Основные условия включают:
- номер, дату и место заключения договора;
- данные арендатора и арендодателя: ФИО и реквизиты правоустанавливающих документов, паспортные данные;
- предмет договора: описание имущества, его кадастровый номер или ссылка на приложение с выделенным помещением на техническом плане, схема участка и т. д.;
- размер арендной платы и порядок ее внесения;
- коммунальные платежи — отдельно или в составе арендной платы. Важно предусмотреть порядок предоставления счетов и подтверждения расходов;
- срок аренды;
- перечень имущества и его состояние: коммуникации, оборудование, ремонт;
- ответственность арендодателя и арендатора.
Требования к условиям могут варьироваться, поэтому проект договора аренды должен быть индивидуальным. Вместе с договором также подписывается акт приема-передачи, однако перед этим важно удостовериться, что арендуемое имущество действительно соответствует целям использования, а его состояние и оснащение удовлетворяют потребностям бизнеса.
Какие детали стоит учесть?
Отношения между арендатором и арендодателем должны четко регламентироваться условиями договора. В спорных ситуациях размытые формулировки не смогут защитить интересы сторон. Поэтому важно уделить внимание точному указанию цели использования арендуемого помещения — например, для розничной торговли одеждой. Это позволит предпринимателю отказаться от аренды, если имущество не будет соответствовать заявленным целям.
Размер арендной платы также должен быть четко определен в договоре, как и порядок оплаты коммунальных услуг. Неопределенные формулировки, такие как «плата за коммунальные услуги определяется на основании выставляемых ресурсоснабжающими организациями счетов», могут создать трудности для арендатора, так как договоры с коммунальными службами обычно заключаются собственниками, а не арендаторами.
Все изменения в договоре должны фиксироваться письменно в дополнительных соглашениях и подписываться обеими сторонами, включая улучшения условий использования арендуемого имущества.
Важно помнить, что договоры аренды сроком более года подлежат обязательной государственной регистрации. Необходимо предусмотреть время для подачи документов через МФЦ или сайт Госуслуг, а также заложить расходы на оплату госпошлины. Договоры сроком до года или на неопределенный срок не требуют регистрации в Росреестре, но они менее удобны и надежны для арендатора.
Таким образом, договор аренды должен защищать интересы предпринимателя и обеспечивать прозрачность для контролирующих органов. Все расходы на аренду должны быть обоснованы и правильно отражены в бухгалтерском и налоговом учете. Лучше всего доверить эту задачу опытному бухгалтеру.