Что такое переуступка, и как это работает?
По-умному это называется «цессия». В 214-ФЗ она регулируется статьёй 11, а также прописана в Гражданском кодексе. Давайте разберёмся, как это вообще работает.
Итак, есть стандартная последовательность для дольщика: подписание ДДУ, оплата, регистрация договора, подпись акта приёма-передачи, оформление собственности.
Сделка по переуступке должна произойти до подписания акта приёма-передачи. Покупается не сама квартира, а право её требовать от застройщика. Примерно так же, как игра в «горячую картошку». Договор по переуступке можно оплатить с привлечением ипотечных средств или полностью.
Переуступка и продавец
Продавцом по переуступке может быть юридическое или физическое лицо. Кто обычно продаёт так будущую жилплощадь?
Например, застройщик рассчитался с подрядчиком квадратными метрами. Последнему нужно оплатить работу своим сотрудникам. Самый очевидный способ – продать квартиры по переуступке. Поскольку деньги нужны «здесь и сейчас», то подрядные организации снижают цену.
Практика прошлого года. Некоторые строительные компании не особо-то и хотели работать по эскроу-счёту и вот как поступали: оформляли квартиры на дочерние юридические лица и продавали от их имени квартиры по переуступке. В рекламе, конечно же, указывали себя.
Перейдём к физическим лицам. На практике обычный человек может выставить квартиру по переуступке по следующим причинам:
– заработок на продаже — квартира покупалась по одной стоимости на начальной стадии строительства, продаётся по другой;
– выход из «проблемного» объекта — продавец понял, что жилой комплекс превращается в долгострой, и хочет «сбросить» договор;
– улучшение жилищных условий — по разным обстоятельствам.
Продавец (физическое лицо) должен уведомить застройщика о том, что у договора долевого участия сменится собственник. Также в ДДУ указывается, нужно ли согласие от строительной компании на проведение сделки.
По 214-ФЗ продавец может провести сделку по переуступке даже без согласия застройщика. Правда, за такое нужно будет нести ответственность.
Ещё момент: застройщики могут брать комиссию со сделки, она зависит от регламента компании и может составлять от 0 до 10%. Если продавец получил доход, то за это надо будет заплатить налог размером в 13% от разницы в цене.
Переуступка и покупатель
Основное преимущество продажи по переуступке заключается в том, что цена может быть ниже официальной. Договор приобретается за собственные средства или с привлечением ипотеки.
Риск по такой сделке перекладывается на покупателя. Вот какие меры предосторожности следует предпринять:
- проверить возведение дома, ход строительства и надёжность застройщика;
- количество продаваемых квартир по переуступке на объекте: если таковых очень много, то что-то точно идёт не так;
- у продавца есть право требования, которое подтверждено ДДУ;
- ДДУ зарегистрирован, и в нём не прописан запрет на продажу по переуступке.
Когда права собственности перейдут к покупателю, то застройщик будет обязан нести ту же ответственность, что и перед предыдущим: от устранения недоделок при приёмке до выплаты неустойки за срыв сроков строительства.
Кстати, в 11-й статье 214-ФЗ указано, что приобретение права на требование штрафов и неустойки не требует регистрации в Росреестре.
Вместо ДДУ покупателю могут дать предварительный договор купли-продажи или даже вексель на квартиру. Такие бумаги нельзя зарегистрировать в Росреестре, а споры по ним нельзя решить в рамках 214-ФЗ.
Теперь изучим, как проходит сама сделка по переуступке.
Купить квартиру по переуступке без привлечения заёмных средств
Как только продавец и покупатель решили совершить сделку, необходимо уведомить об этом застройщика. Он не имеет права вносить изменения в первоначальный договор по срокам сдачи дома, в положения о приёмке и в данные о параметрах квартиры. Сама сделка напоминает обычный процесс купли-продажи дольщиком.
По 11-й статье 214-ФЗ в сделке по переуступке должны выполняться следующие условия:
– право уступается только после полной оплаты начального ДДУ;
– сделка допускается, если ДДУ прошёл государственную регистрацию;
– после всей операции нужно направить застройщику официальное уведомление о смене собственника.
Если продавцом является юридическое лицо, то оплата договора должна произойти только после регистрации в Росреестре.
Вот так всё происходит, если не используются заёмные средства. А как же обстоят дела при усложнённой схеме?
Например, продавец хочет реализовать свою квартиру по переуступке, а покупатель — её купить. У обоих — ипотека. Смотрим.
Переуступка и заёмные средства
Здесь всё усложняется наличием банка с обеих сторон. Плюс у каждого финансового учреждения могут быть свои правила.
Покупатель должен получить одобрение на выдачу ипотеки. Продавцу же следует уведомить застройщика, запросить согласие на сделку и акт сверки. Позвонить в банк и тоже получить согласие на продажу ипотечной квартиры.
Затем нужно совершить оплату через тот же банк и зарегистрировать сделку, можно через нотариуса или МФЦ. Звучит всё просто, только на практике могут всплывать вот такие подводные камни:
– период действия согласия застройщика – 14 дней;
– время проверки договора переуступки банком может также занимать две недели, а назначение даты сделки может не совпадать с планами;
– запись на сделку через МФЦ может занять 3-4 недели;
– банк может включить дополнительные комиссии.
То есть нельзя просто так взять, бросить клич на Авито и побежать вприпрыжку вместе с покупателем в банк. Нужно быть морально готовым потратить много времени и понести дополнительные расходы.
Расходы при сделке по переуступке
Вот, что может быть.
- Комиссия застройщику за совершение сделки. От 0 до 10%.
- Сопровождение сделки риэлтором.
- Услуги нотариуса (если сделка проводится через него): подготовка договора, его подписание и отправка на регистрацию.
- Комиссия банка за сделку.
- Хранение денег у банка (депозитарий) и проверка купюр на подлинность.
- Платежи по ипотеке во время ожидания сделки.
- Уплата налога в случае получения дохода.
Как правило, некоторые продавцы делят с покупателем пополам те расходы, где требуется совместное участие. Также намеренно может снижаться стоимость договора для того, чтобы избежать уплату налога.
Итоги
Переуступка поможет купить квартиру по сниженной стоимости и сохранить приобретателю полные права по 214-ФЗ, а продавец при этом зарабатывает на разнице в цене. При этом, есть много подводных камней, которые уже зависят от конкретного застройщика и банка. Покупателям нужно проверять не только чистоту договора и продавца, но и сам объект в целом. Продавцам же необходимо заранее наладить всю инфраструктуру по сделке.