Второй бум новостроек
В разделе «Открытые данные» компании Domclick показывается динамика ипотечных сделок в разрезе месяцев. Давайте посмотрим, как за год менялось количество продаж новостроек за кредитные деньги.
Программу льготной ипотеки продлили до июля 2021 г. За счёт повышения спроса застройщики начали поднимать цены на квадратные метры. С мая 2020 г. наблюдается тенденция к росту из-за принятия программы «Господдержка 2020». Вряд ли строительные компании захотят лишать себя такого потока, поэтому в продаже будет появляться как можно большее количество объектов для продажи.
Вполне вероятен и промежуточный вариант, когда покупаемые по госпрограмме квартиры в новостройках будут продаваться по переуступкам.
Раз искусственно увеличен спрос на новостройки, то что же будет со вторичкой?
Просадка вторичной недвижимости
Посмотрим график средней стоимости квадратного метра в Питере за последние 2 года.
По сравнению с прошлым годом мы наблюдаем более плавный рост. Отсюда следует, что динамика роста за год снизилась. Значит, спрос именно на вторичную недвижимость будет меньше.
И ещё интересный факт: весной и летом этого года выросло количество сделок с загородной недвижимостью. Здесь играет роль не только программа сельской ипотеки, но и прошедшая самоизоляция. Многим людям пришлось проводить время в своих квартирах, отсюда и возникает желание собственного дома.
Как поменяется предложение по квартирам и жилым комплексам?
Самыми «ходовыми» вариантами квартир за последние пять лет были студии и однушки. Расчёт был сделан на то, что человек просыпается, уходит на работу, приходит вечером домой, а в выходные проводит не так много времени в пределах квартиры или высыпается. Вполне стандартная картина.
Пандемия и на это наложила отпечаток. В новых планировках квартир застройщики будут предлагать покупателям личное пространство для работы: мини-кабинет или даже нишу для рабочей зоны.
Что касается обустройства жилых комплексов, то строительные компании перестроятся на сервисность по отношению к покупателям. Будет создаваться среда, в которой человек может решить свои бытовые вопросы в пределах одного квартала. Дополнительно будут создаваться места для социализации жителей: коворкинги или хоббирумы.
Всеобщее ускорение
Из-за возросшего количества покупаемых ипотечных квартир в новостройках усилится нагрузка на ФНС, Росреестр, страховые и оценочные компании.
Например, в начале ноября на сайте налоговой службы вышла новость с инициативой сократить и автоматизировать получение имущественного вычета (и других). Возможно, что Росреестр тоже перейдёт на ускоренные и полностью удалённые рельсы в плане процедуры получения права на собственность. Сейчас нужно ехать в МФЦ с документами, писать заявление и ждать 10 рабочих дней.
Всё идёт к тому, что из-за пандемии данные каждого ипотечного заёмщика будут находиться в одном месте, а не в разных личных кабинетах.
Оценку квартиры могут проводить только аккредитованные компании. Сотрудник фактически фотографирует жильё и договор долевого участия. Вполне вероятно, что процедуру будут проводить удаленно силами дольщика, а отчёт станут составлять уже в самой организации. И, конечно, одним из новых пунктов в страховых программах заёмщика станет ковид.
Самое негативное последствие, которое уже проявляется
Пандемия привела к большому количеству ипотечных сделок в новостройках. Уже сейчас мы наблюдаем по статистике ЦБ РФ увеличение числа просрочек по жилищным кредитам.
В графике по количеству сделок мы видим уверенный рост с мая по выданным ипотекам на новостройки. А здесь мы с этого же месяца наблюдаем рост просрочек. Понятно, что по данным ЦБ РФ приводится картина по первичному и вторичному рынку.
Скорее всего, в обозримом будущем мы с вами станем наблюдать многочисленные объявления о продаже залоговых квартир.
Каковы итоги?
Прогноз на то и прогноз, что не всё может сбыться.
Сейчас можно однозначно утверждать о влиянии пандемии на рынок недвижимости в целом. От изменений по ставкам и предпочтениям покупателей до борьбы застройщиков за покупателей. Главное, чтобы от последствий выиграли именно обычные люди.