Сегодня очень популярной становится схема арендного бизнеса, где квартиры сдаются не на долгий срок, а посуточно. Елена Пшеничная в таком формате работает с 2017 года. Она рассказала нам о нюансах посуточной аренды и секрете успеха в этом бизнесе.

26 апреля
Елизавета Тусжанова
Елена Пшеничная
Специалист по аренде жилья

Первая мысль о субаренде

До посуточной аренды я занималась другим бизнесом, у меня было своё экскурсионное агентство. Я снимала для себя квартиру с шикарным видом на Полянке. Кто-то рассказал мне про Airbnb и я загорелась идеей пересдавать эту квартиру. Расположение было отличное, рядом  — французское посольство, потенциально много гостей-французов. Сама квартира даже не требовала вложений: затраты — только на аренду.  Жалею, что не начала этот бизнес на год раньше. Была такая возможность, но я протупила.

Тема сейчас мегапопулярна. Сужу по тому, что я веду свой блог в инстаграм, там меня часто спрашивают, с чего начать, как организовать заселение, сколько платить за уборку и т.п.

Полноценным бизнесом для меня эта деятельность стала в конце 2017/начале 2018, когда я сняла 6 больших (от 3 до 5 комнат) квартир в субаренду. На это уже понадобились средства. Аренда самой дешёвой квартиры обошлась в 75 тыс. рублей, а самой дорогой — в 180 тыс. рублей.

При заключении договоров необходимо заплатить 2 месячных суммы + в некоторых случаях комиссию риэлтору. Три из шести квартир я арендовала пустыми. Чтобы обставить пятикомнатную квартиру даже самой дешёвой мебелью, техникой и прочей утварью, приходится вложить довольно значимую сумму. Нужно понимать, что клиенты, снимающие квартиру посуточно, рассматривают её как альтернативу отелю, то есть она должна быть полностью укомплектована, чтобы гость чувствовал себя как дома и ни в чем не нуждался.

Я привлекала друзей в качестве инвесторов. С друзьями прибыль потом делили 50 на 50, но иногда условия чуть-чуть отличались в ту или иную сторону. Самая большая инвестиция, которая была сделана — почти миллион рублей в одну из квартир.

Так как все квартиры были сняты перед Чемпионатом мира-2018, всё окупилось за месяц чемпионата и принесло хорошую прибыль.

Сейчас операционные расходы — это консьерж, интернет, телевидение, уборка, бытовая химия для уборки, чай/кофе, печеньки. В большой квартире это обходится примерно в 20-23 тыс. в месяц + арендная плата, если квартира в субаренде. Сложно посчитать, сколько на это уходит времени. Ты можешь заниматься своими делами, но вдруг тебе звонят и просят решить срочный вопрос. В любом случае, работаю я не одна — у меня есть команда.

Про то, какие квартиры сдавать посуточно выгоднее

Елена сдаёт и берёт в управление преимущественно большие квартиры. Вот фрагмент её поста, где она убедительно объясняет, почему это выгодно:

«Разве не очевидно, что с больших квартир прибыль больше? 😉

Пример: вы снимаете однушку за 50 000 и сдаёте её за 3500/сутки.

3500 * на количество занятых дней, например, 27 (хороший показатель) = 94 500

 – минус 50 000 аренда – минус расходники (уборка, бытовая химия и др.) – до 7 000-9 000 

Прибыль = 35000//40000. (Все цифры средние, они могут быть чуть больше или меньше).

Берём большую квартиру: (цифры тоже средние)

Аренда 120 000, сдаём 8000/сутки * на те же 27 дней = 216 000

 ⁃ минус 120 000 аренда ⁃ минус расходники (у меня это примерно 20 000/месяц)

Прибыль = 76000

Работы с одним объектом в 2 раза меньше, чем с двумя. Прибыль в 2 раза больше 😊.

Я специально привела в качестве второго примера не самую высокую стоимость суток».

Про недобросовестных гостей

Больше всего хосты опасаются:

 ⁃ Окон в бронированиях

 ⁃ И недобросовестных гостей

И того и другого не избежишь на 100%, но на 95% при наличии опыта постараться можно. Чтобы, например, не допустить недобросовестных гостей, уже на предварительном этапе мы пишем строгие правила, озвучиваем их арендатору. Тут отсеиваются многие, кто понимает, что правила не выполнит. Второй этап — чёрные списки гостей, где их можно «пробить» по телефонам и адресам. Но чаще всего, если люди что-то разбивают или ломают, то делают это случайно. Если вы сдаёте квартиру на надежных площадках, например, Airbnb, то сайт берёт на себя ответственность за сохранность имущества. В конце концов, если после выезда будет обнаружена какая-то поломка, можно будет выставить счёт. Если он не будет оплачен, платформа компенсирует урон за гостя.

Я сдаю только большие квартиры, там селится 8-10 человек, обслуживать их сложно. Бывают нервные ситуации, гости шумят, даже если сняли квартиру не под вечеринку, но я стараюсь предварительно с этим работать.

Про перспективы рынка и пандемию

«80% моей целевой аудитории до пандемии — иностранные туристы. И конечно, мой бизнес пандемия и изоляция подкосили очень сильно. В 2020 году на букинге и Airbnb у меня было отменено общее количество броней на 3 млн. рублей.

Но с отменой изоляции, по крайней мере в больших городах, рынок стал постепенно восстанавливаться. Сейчас у меня бронирований так же много, как до коронавируса».

В своем посте в инстаграм Елена рассказывает, что клиенты посуточной аренды — далеко не всегда только туристы из-за рубежа 

«Краткосрочные квартиры в Москве бронируют не только туристы.

Сюда едут:

  • лечиться (точки притяжения: крупные государственные и поменьше частные медицинские центры, центры стоматологии, косметологии, пластики, репродукции, роддома). И всё это не в центре. И эта целевая аудитория с закрытием границ никуда не делась.
  • учиться (курсы повышения квалификации, семинары, симпозиумы, научные конференции, тренинги, экзамены при заочном обучении, в августе очень много студентов снимают посуточно, пока не дали общагу). Конечно, сейчас всё это активно переходит в онлайн, но не 100% аудитории, как отсутствующие интуристы.
  • работать (сотрудники филиалов из регионов едут в головные офисы, выставки, конференции и т.п.). Несмотря на активный переход в онлайн, эта целевая аудитория сохраняется.
  • на шопинг (IKEA, Мега, Авиапарк)».

Совет новичку в сфере посуточной аренды

Сейчас московский рынок перенасыщен студиями и квартирами сегмента «эконом», не хватает квартир комфорт- и премиум-класса. Новичкам советую работать в этом сегменте, в нём есть спрос и деньги.

Я сама сейчас работаю с инвестором над созданием дизайнерских Airbnb-апартаментов с нуля, у нас точно не будет конкурентов :)). По предварительным подсчётам, инвестор будет получать 14% годовых и 7 лет окупаемости. Если вы хотите вложиться в такой доходный объект, обращайтесь. 

Сейчас реально сдавать квартиру и в спальном районе, и в центре – всё зависит от того, насколько квартира находится близко к точкам притяжения. Реально заняться посуточной арендой, даже не имея своей квартиры, а взяв в субаренду. Можно взять и в ипотеку, считаю, что ипотека — прекрасный инструмент для инвестирования.

5 правил/законов, следуя которым, можно достигнуть выдающегося результата в этом бизнесе:

  1. делать то, что любишь (или любить, то что делаешь? )
  2. делать для других, как для себя
  3. учиться у лучших
  4. делать что-то уникальное (тогда у вас не будет конкурентов)
  5. постоянно развиваться
теги:
Напишите что-нибудь и нажмите Enter