Илья Титов уже много лет сдаёт квартиры через Airbnb в знаменитом городе влюблённых — Вероне. Он рассказал ПСБ, каково это — вести арендный бизнес в Италии до и после локдауна.

27 июня
Мария Кудрявцева

Как всё началось

С Италией я познакомился в 2004 году. Девушка, с которой я встречался, ещё до нашего знакомства ездила туда по обмену и знала эту страну, даже разговаривала немного по-итальянски. Мне Италия тоже понравилась, и мы вместе решили туда переехать. Наш выбор пал на Верону: небольшой, романтичный, миленький город. 

Самый лёгкий способ эмиграции — это поступление в университет. Просто так переехать в Италию достаточно сложно, а институт помогает с документами, предоставляет временный ВНЖ. Я подготовил все необходимые документы, и меня взяли в итальянскую магистратуру (до этого я закончил бакалавриат в одном из московских вузов). Правда, первые полгода я гораздо активней посещал курсы языка, чем предметы по программе. 

Мы с девушкой сняли квартиру-студию площадью всего 30 кв.м. Довольно быстро стало понятно, что места в квартире критически мало для двоих. Если я разговаривал по телефону, то мешал подруге заниматься своими делами, и наоборот. Мы решили поменять жильё на более просторное. Я думал, что это будет легко — в Москве ты можешь переехать с одной квартиры на другую всего за пару недель. В Италии всё оказалось  сложнее. По местным правилам, хозяина нужно предупредить за 6 месяцев о том, что ты съезжаешь, чтобы он в комфортном режиме успел найти нового арендатора. То есть, если ты захочешь переехать, то старая квартира будет все эти 6 месяцев «висеть» на тебе. 

Тогда я подумал: а почему бы не разместить эту квартиру на AirBnB и не сдавать её все эти полгода? У меня была высокая лояльность к этому сайту — я им сам неоднократно пользовался как турист. Хотя, как позже выяснилось, снимать жильё самому и быть принимающей стороной — это совсем разные вещи. Мы сообщили о своём решении хозяину и переехали в новую квартиру. К счастью, он не был против.

Первые шаги

Поначалу я многое делал сам: стирал постельное бельё, убирал квартиру, встречался с арендаторами. Так я быстро понял, что сдавать жильё на один день невыгодно: гости только заселились, а тебе уже нужно снова убираться, стирать, и так по кругу. Позже я, конечно, делегировал стирку и уборку другим людям, которых нашёл по знакомству.

Общение с гостями я тоже спустя какое-то время делегировал помощнице. По знакомству я нашёл русскую девушку со знанием английского и итальянского языков. Она занималась общением с гостями, а я всё это контролировал и отвечал на её вопросы, если возникали какие-то форс-мажоры. Я же занимался управлением, расчётами с хозяевами, выплатами налогов — в общем, административными моментами. 

Ко мне приезжали люди с разных концов света: из других стран Европы (преимущественно из Германии, Франции), США, Бразилии. При встрече мы много разговаривали, и я как человек общительный очень сильно этим воодушевлялся. Люди из разных стран мыслят и ведут себя совершенно иначе, чем русские, и за всем этим очень интересно наблюдать. 

Я был голоден до предпринимательства. Когда ты переезжаешь в другую страну, ещё очень плохо знаешь язык, законы, её устройство, и у тебя вдруг наперекор всему что-то получается, это очень вдохновляет. Открываются перспективы, и хочется всё большего и большего. Одной квартиры мне было уже недостаточно, и я начал брать в аренду другие. 

Правила съёма

Квартиры я брал не в самом хорошем состоянии. Честно говоря, у меня просто не было других вариантов. Итальянцы гораздо охотнее сдают жильё гражданам страны и обладателям бессрочных рабочих контрактов. Иностранцу нужно потратить гораздо больше времени и сил, чтобы снять квартиру. Моя сильная сторона была в том, что я не боялся никаких вариантов, был достаточно гибкий и, что называется, «с горящими глазами».

Однажды я сумел договориться о просмотре на ломаном итальянском. Мы с хозяйкой встретились, я зашёл в квартиру и увидел, что это абсолютно «бабушкин вариант» (в Италии очень много такого жилья, как и в России). Но меня это не испугало, и я предложил: «Давайте я в счёт аренды отремонтирую квартиру». Хозяйка согласилась, и я быстро сделал довольно экономичный ремонт, купил икеевскую мебель. В квартире стало чистенько и светло. 

Кстати, сфера услуг здесь развита хуже, чем в России. Сервисов типа YouDo нет, разве что разные доски объявлений. Ремонт, который я бы сделал в Москве за 1-2 дня, в Италии может растянуться на неделю. Срочно что-то починить зачастую невозможно. Часто я просто брал дело в свои руки и делал ремонт сам. 

На 10-20 заездов гостей в среднем бывает одна маленькая поломка. Спасибо AirBnB, на этот случай у меня есть страховка. Я делаю фотографию сломанной вещи и отправляю в сервис. И либо они с гостя списывают деньги, либо сами мне компенсируют стоимость поломки. Но очень часто я закрываю на это глаза и либо сам ремонтирую вещь, либо звоню специальному человеку. В общем, стараюсь действовать гибко.

Если квартира стоит 1000 евро в аренду, она приносит в среднем по году около 500 евро чистого дохода в месяц.

Сложные гости

Иногда бывают гости, которые придираются к мелочам. Сначала я обижался и писал им соответствующие отзывы. Потом стал говорить: «Если вам что-то не понравилось и это невозможно исправить, мы вернём вам деньги без проблем, ищите другой вариант». Такое решительное и в то же время лояльное действие помогает людям успокоиться, они начинают понимать, что не так уж всё и плохо. Бывали гости, которые в глаза ничего не говорили, а отзывы оставляли плохие. Но я сейчас уже нормально к этому отношусь: люди разные, всем угодить невозможно. 

Случаи «из ряда вон» происходят, но редко. Однажды приехала заселяться девушка, на вид очень спокойная, такой «божий одуванчик». После того, как она выехала, пришла уборщица, а в квартире всё грязное, истоптанное, пол облит газировкой, полочки сломаны, пивные бутылки везде валяются. Ощущение, что в квартире побывало человек 30. Уборщица провела в квартире часов 5, очень ругалась, я ей, конечно, заплатил в тот день сверх нормы. Потом ещё пришлось вызывать людей, которые отремонтировали полочки. В отзыве я написал всё, как есть — ничего скрывать не стал. 

Пьют вино, ломают кровати

Регулярно ломаются рейки под матрасами я уже понял, что нужно покупать достаточно устойчивые кровати. Ещё один постоянный расходник — лейка душа, в ней очень много известковых отложений скапливается, такая уж вода в Вероне. Поэтому в квартире постоянно находится 1-2 запасные лейки. Уборщица про них знает и сама их меняет. Ещё гости довольно часто бьют бокалы — в месяц штук 6 уходит стабильно. Когда в Икею езжу за провизией, всё время докупаю новые. 

Периодически делаем приятные штучки для гостей в рамках того бюджета, который можем позволить. В Италии очень жарко, поэтому в холодильник иногда ставим воду. Это недорого, но очень приятно, особенно если люди приезжают с чемоданами по итальянской жаре. Или покупаем вино, если знаем, что у людей свадьба или важное событие. 

Если человек что-то просит адекватное, мы, конечно же, купим. Однажды женщина захотела тостер, мы его купили. Это вопрос нескольких десятков евро. Она рада, мы рады, квартира улучшилась. Бывали случаи, когда люди приезжали в квартиру и просили завтрак. Но наш закон не предполагает, что мы будем людей кормить, мы не bed and breakfast. Если я предложу им завтрак, я нарушу закон. Если они вдруг отравятся, на меня наложат санкции.  

Прогнозы и планы

Сейчас коронавирус серьезно всё подкосил. Некоторые квартиры я отдал, некоторые сдал в «долгосрок». Во время пандемии многие хозяева отказывались идти на уступки. Когда все границы закрыты, найти арендаторов даже за полцены очень сложно. Сейчас потихоньку начинается туристическое движение: и сами итальянцы бронируют квартиры, и европейские туристы. Но не знаю, получится ли выйти на доходность двухлетней давности даже в следующем году. В этом году однозначно будут только самые минимальные заработки. Многие мероприятия, например, Vinitaly — это фестиваль вина, туда приезжают люди со всего мира, за 3-4 дня можно было сделать месячную выручку — отменены. Концерты тоже отменили. Думаю, доходы станут более интересными не раньше чем в следующем сезоне.
В Италии я научился жить моментом. Эта страна не про предпринимательство, не про возможности, не про амбиции. Италия — про комфорт, про пиццу, про солнце, вино и море. Сейчас я вижу больше возможностей и потенциала для себя в России. В плане амбиций и ритма жизни Москва гораздо больше мне подходит. Италия будет в моей жизни и в моём сердце всегда. Но большой вопрос, буду ли я дальше вести в этой стране коммерческую деятельность.

Напишите что-нибудь и нажмите Enter